Wie kann ein professioneller Immobilieninvestor Lageentwicklungen und Trends richtig abschätzen?

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4 Antworten

Wenn der Investor professionell ist, darf man fragen: Wie hat er es in der Vergangenheit gemacht? Was heißt "professionell"? Einzelperson mit Lebenserwerb im Immobilieninvestment? Größere Investionen von mehreren Mio €? Family Offices? 30 ... 50 ... 80 Mio €?

1. Wenn es um größere Investitionen geht, sollte man die Grundstücksmarktberichte der zuständigen Gutachterausschüsse der in Betracht kommenden Regionen anschauen, darin sind auch sie Statistiken der Entwicklungen der letzten Jahre enthalten.

Darin wiederum insbesondere die Entwicklungen der bevorzugten Objektart (ETWs, Häuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeflächen, Grundstücke). Daher ziehe ich die Informationen zu Entwicklungen der Kaufpreise und deren professionelle Einschätzungen wie wertstabil, weiterhin steigend etc.

2. Bei Wohnimmobilien sind die neueren gesetzlichen Entwicklungen bei Vermietung zu beachten: Kappungsgrenzen für Erhöhungen, Bestellerprinzip (mehr Eigenaufwand oder Kosten bei Neuvermietung), Mietpreisbremsen (Mietspiegel ziehen aktuell die letzten 4 Jahre heran; das soll auf 10 erhöht werden), Umlegung von Modernisierungskosten (derzeit 11% p. a., soll auf 8% p. a. gekürzt werden). Justizminister Maas hat da Einiges in der Schublade, das die Renditeerwartungen schmälert, [was das Wohnraumproblem in den Großstädten NICHT löst, dafür aber Wählerstimmen einbringt :-(.]

Frage also: Wo sind die interessanten Märkte? Zu beobachten ist, dass langjährige München-treue Investoren, Projektentwickler wie Bauträger in andere Städte oder "weiter raus" abwandern. - Auch Kleinanleger verkaufen nach 10 Jahren Haltezeit gern, da sie weit über 100% Mehrerlös erzielen, und reinvestieren andernorts. - Der Gutachterausschuss Leipzig informierte z. B. im Frühjahr, dass das Transaktionsvolumen in 2015 gegenüber dem Vorjahr um 57% gestiegen ist - ein Rekordhoch in der Nachfrage! Die derzeitig Boom-Town in Deutschland! Das kann sich nur bei entsprechender Bevölkerungsentwicklung halten.

Bei größeren Investitionen (mehrere Millionen) geht die Tendenz aus diesem Grunde von Wohn- zu guten Gewerbeimmobilien. Auch Pflegeimmobilien mit langfristigen Generalmietverträgen (20 Jahre + Option) werden zunehmend interessant (Werthaltigkeit setzt umfassende Standortanalyse voraus, mit Bevölkerungsentwicklungen etc.; da gibt es sehr große Unterschiede).

Hier heißt es also: Mietspiegel (Wohnen und Gewerbe) anschauen und in den Kontext der o.g. gesetzlichen Entwicklungen stellen. Online meist unter den Webseiten der Städte und Gemeinden. Auch in Print über den IVD Immobilienverband Deutschland. Mietpreistendenzen lassen sich auch gut aus den Immobilienportalen ziehen, wenn man konkrete Regionen ins Auge gefasst hat.

3. Eine Befragung des IVD unter seinen Migliedern ergab, dass über 50% einschätzen, dass durch den Brexit mehr Investoren aus GB sich in den deutschen Markt drängen.

4. Angesichts der politischen Veränderungen erscheinen uns viele beliebte Urlaubsziele immer unsicherer. Auch die innerdeutsche Ferienimmobilie als Kapitalanlage erscheint unter diesem Hintergrund zunehmend interessant.

5. Viele Gespräche mit erfahrenen und vertrauenswürdigen Finanzierungsberatern, Maklern, anderen Investoren, wenn möglich, etc.

Eine Garantie für die Zukunft wird keiner abgeben!

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Kommentar von wfwbinder
04.09.2016, 07:45

Sehr gute Umfassende Darstellung

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Kommentar von Luxuryfreak2000
04.09.2016, 12:03

Vielen Dank :-). Denkst du, die Mietpreisbremse wird die Blase in Berlin und München zum platzen bringen?

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Das ist eben das nötige Fingerspitzengefühl, das man braucht: aus vielen kleinen Mosaikstückchen Einrn Trend erkennen. 

Beispielsweise interessieren sich innerhalb kurzer Zeit mehrere Leute für Grundstücke in einer bestimmten Gegend, oder irgendwo wird eine Umgehungsstraße gebaut - und die geht an einer für ein Gewerbegebiet günstige Lage vorbei: gute Verbindung zur Autobahn... 

Viel mit den richtigen Leuten reden, sehr viel Zeitung lesen (vor allem Lokal. - und Regionalzeitungen), wirtschaftliche Trends erkennen(im Positiven wir im Nagativen), dann entwickelt man ein gewisses Gespür.

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Das geht von Einschätzung von Lagen und Trends bis hin zur Stadtentwicklung, denn größere Investoren sind auch in der Lage TRends zu setzen.

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Plötz Immobilienführer geben recht gute erste Informationen über die meisten Städte in Deutschland. Die Frage ist auch für einen Investor, ob er überall investieren möchte. Ganz praktische Erwägungen wie die Entfernung vom Wohn- zum Investitionsort dürften durchaus eine Rolle spielen. Daneben ist der Immobilienmarkt immer eine sehr lokale Angelegenheit. Niemand wird für alle Märkte alle verfügbaren Informationen haben.

Fraglich ist auch wie, in welchem Zeitraum und auf welchem Niveau man welche Renditen erzielen möchte und welche Risiken man damit eingehen möchte.

Ansonsten gilt der alte Bergmannspruch: Vor der Hacke ist es duster.


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