Wesentliche Dinge zur Zwangsversteigerung Wohnung , geringstes Gebot, Eigentumsübergang, Räumung
Hallo, ein paar Fragen zum Thema Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung.
1) geringstes Gebot: - Verkehrswert lt. Gutachten = 100.000, - nehmen wir an, das geringste Gebot errechnet sich aus Gebühren des Verfahrens 2.000 und nicht gezahlte Grundsteuer 3.000, demnach 5.000. - 5/10 und 7/10 Grenzen sind noch nicht weggefallen => Demnach muss ich mindestens 50% bieten um überhaupt eine Chance zu haben (Gläubiger kann natürlich noch nein sagen). Mehr als 50% des Verkehrswertes will ich nicht bieten. Was ist nun mein Gebot? a) 50.000 oder 45.000 ? b) was ist das minimum, was ich zahlen muss (abgesehen von Grundbucheintragung etc.) 50.000 + 5.000 oder 45.000 + 5.000?
2) Absage durch Gläubiger: Angenommen Gläubiger sagt "Nein", wie lange dauert es erfahrungsgemäß bis zum nächsten Termin, wenn dann auch die Grenzen wegfallen?
3) Wohnungsöffnung: Wenn der "alte" Eigentümer nicht mehr auffindbar ist gibt es wohl auch keine Schlüssel. Ich kann demnach die Tür aufbrechen (lassen), richtig?
4) Möbel Es stellt sich nach Öffnung heraus, dass die Wohnung zugemüllt ist. Ich wäre bereit alles zu entrümpeln. Darf ich das überhaupt? Oder muss ich dem alten Eigentümer ein Frist setzen? Was ist, wenn ich den nicht erreiche?
5) Hausgeld: Ich übernehme Eigentum bei Versteigerung und Zuschlag am 01.10.13 Annahme: "Alter" Eigentümer hat seit 01.01.12 (ja, ich meine wirklich 2012) - kein Hausgeld gezahlt - keine Grundsteuer gezahlt - keine Sonderumlage zum 01.07.13 lt. Eigentümerversammlungsbeschluss gezahlt Was muss ich davon noch nachzahlen?
Ich freue mich über genaue Antworten, bitte keine Mutmaßungen, wie "ich glaube" etc. Grüße
3 Antworten
Wenn das Objekt an einem guten Platz ist bekommst du die Wohnung sicher nicht für 50 %
Immer wenn der Bank der Erlös zu wenig ist, kann sie selbst nach Durchführung der Versteigerung und wenn der Hammer schon gefallen ist die Einstellung des Verfahrens bewilligen. Beim Dritten mal wird allerdings das Verfahren beendet. Ausnahme eventuell, wenn die Schulden weniger als 50% des Verkehrswertes sind.
Wenn die Wertgrenzen weg sind musst du nur mehr bieten als das geringste Gebot + bestehenbleibende Rechte.
Zum nächsten Termin dauert es ca 1/2 Jahr.
Normal musst du mit Zuschlagsbeschluss durch GV räumen lassen; Aber wo kein Kläger da kein Richter
Müll kann entsorgt werden. Man ersteigert sowieso das meiste Zubehör mit.
Hausgelt bei EigGemeinschaft kann Problem sein. Manchmal haftet der Neue Eigentümer für Altschulden (googel)
Zu empfehlen sind die Leute der Schutzgemeinschaft für Bank und Sparkassenkunden eV- einfach googeln
- Mindestgebot ist egal. Der Zuschlag wird aber nicht unter 50.000,- € (50% des Wertes des Verkehrswertgutachtens) erteilt.
- Das hängt von der WEG und dem Gericht ab. In meinem Amtsgerichtsbezirk findet der Zweittermin in der Regel bis zu 3 Monaten später statt, sofern der Gläubiger (WEG) schnell handelt.
- Wenn du die Wohnung ersteigert hast, kannst du entweder einen Schlüssel über die Verwaltung nachbestellen (bei Schließanlagen) oder aber, falls es sich nicht um eine gemeinschaftliche Schließanlage handelt, dass Schloss selbst auswechseln lassen.
- Natürlich kannst du den Hausrat wegwerfen. Allerdings riskierst du dabei Schadenersatzpflichtig zu werden, weil es nach wie vor fremdes Eigentum ist. Daher wäre der korrekte Weg, den Hausrat bei Unsicherheit ob der Ex-Eigentümer diesen tatsächlich noch beanspruch bei Gericht einzulagern. Dieser Anspruch kann aber auch bereits verwirkt sein, wenn der Ex-Eigentümer keine Anstalten macht, seinen Hausrat abzuholen.
- Du übernimmst bei Zuschlag in einer Versteigerung die Wohnung lastenfrei. Alte Hausgeldschulden, Abrechnungsnachzahlungen oder auch die Sonderumlage sind das Problem der übrigen Wohnungseigentümer, aber nicht deines. Denn entscheidend ist die Fälligkeit, die in der Regel mit Beschlussfassung einhergeht. Wenn du also zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Massnahme, Abrechnung, Sonderumlage, Wirtschaftsplan noch kein Eigentümer warst, trifft dich dieser Beschluss auch finanziell nicht. Eine Ausnahme wäre nur dann, wenn durch damaligen Beschluss die Fälligkeit der Zahlung zu einem Zeitpunkt festgelegt wurde, an dem du schon Eigentümer geworden bist.
"1) geringstes Gebot: - Verkehrswert lt. Gutachten = 100.000, - nehmen wir an, das geringste Gebot errechnet sich aus Gebühren des Verfahrens 2.000 und nicht gezahlte Grundsteuer 3.000, demnach 5.000. - 5/10 und 7/10 Grenzen sind noch nicht weggefallen => Demnach muss ich mindestens 50% bieten um überhaupt eine Chance zu haben (Gläubiger kann natürlich noch nein sagen). Mehr als 50% des Verkehrswertes will ich nicht bieten. Was ist nun mein Gebot? a) 50.000 oder 45.000 ? b) was ist das minimum, was ich zahlen muss (abgesehen von Grundbucheintragung etc.) 50.000 + 5.000 oder 45.000 + 5.000?"
Prinzipiell 50% des Verkehrswertes, das heisst hier 50.000 Euro. Ob das geringste Gebot wirklich so aussehen wird, kann ich nicht sagen, da es auch darauf ankommt, wer das Verfahren betreibt, bestbetreibender Gläubiger ist und welche Rechte bestehen bleiben. Bei der 5/10 Grenze ist außerdem zu beachten, dass zu dem abgegebenen Gebot der Kapitalwert der bestehenbleibenden Rechte dazu addiert wird. Bleiben also Rechte im Wert von 40.000 Euro bestehen, reicht es schon aus, 10.000 Euro zu bieten.
"2) Absage durch Gläubiger: Angenommen Gläubiger sagt "Nein", wie lange dauert es erfahrungsgemäß bis zum nächsten Termin, wenn dann auch die Grenzen wegfallen?"
Das kann man nicht voraussagen, da dabei viele Faktoren eine Rolle spielen. Mit mehreren Monaten sollte man aber rechnen.
"3) Wohnungsöffnung: Wenn der "alte" Eigentümer nicht mehr auffindbar ist gibt es wohl auch keine Schlüssel. Ich kann demnach die Tür aufbrechen (lassen), richtig?"
Da das Eigentum mit Zuschlag erworben wird, wäre man zur Zeit der Wohnungsübergabe ohnehin schon Eigentümer und kann damit über sein Eigentum verfügen, wie es einem beliebt.
"4) Möbel Es stellt sich nach Öffnung heraus, dass die Wohnung zugemüllt ist. Ich wäre bereit alles zu entrümpeln. Darf ich das überhaupt? Oder muss ich dem alten Eigentümer ein Frist setzen? Was ist, wenn ich den nicht erreiche?"
Da die Möbel im Normalfall kein Zubehör sind, bleibt der Schuldner auch Eigentümer dieser. Da dieses Eigentum dein Eigentum beeinträchtigt, kannst du es auch notfalls entsorgen. Eine (schriftliche) Fristsetzung ist aber empfehlenswert. Die Kosten dafür kannst du dem Schuldner jedoch auferlegen.
"5) Hausgeld: Ich übernehme Eigentum bei Versteigerung und Zuschlag am 01.10.13 Annahme: "Alter" Eigentümer hat seit 01.01.12 (ja, ich meine wirklich 2012) - kein Hausgeld gezahlt - keine Grundsteuer gezahlt - keine Sonderumlage zum 01.07.13 lt. Eigentümerversammlungsbeschluss gezahlt Was muss ich davon noch nachzahlen?"
Das nicht gezahlte Hausgeld wird üblicherweise beim Vollstreckungsgericht angemeldet. Es wird dann im Range nach den Gerichtskosten direkt aus dem Erlös beglichen und fällt in den meisten Fällen auch in das geringste Gebot. Die öffentlichen Lasten musst du erst ab Zuschlag tragen, § 56 ZVG. Nachzahlungen fallen also in der Regel nicht an. Unter gewissen Umständen sind sie aber möglich. Es würde aber den Rahmen sprengen, das in allen Details zu erläutern. Am besten erkundigst du dich beim zuständigen Rechtspfleger des Vollstreckungsgerichts.
Zu Punkt 2 sollte ich noch ergänzen, dass laut ZVG ein Rahmen von mindestens 3 bis höchstens 6 Monaten bis zum nächsten Termin vorgesehen sind, §74 a III ZVG. Jedoch ist dies nur eine Soll-Vorschrift und die Zeiträume werden in der Praxis aufgrund von Arbeitsüberlastung oft überschritten.
Das geringste Gebot (genauer: Mindestbargebot) definiert erst einmal nur den Betrag, den man mindestens bieten muss, damit das Gebot vom Gericht überhaupt zugelassen wird. Die 5/10-Grenze spielt dort erst einmal keine Rolle. Diese kommt erst zum Tragen, wenn die Bietstunde geschlossen worden ist und ein Meistgebot feststeht. Dann geht es in die Zuschlagsverhandlung. Dort muss das Gericht von Amts wegen den Zuschlagsversagungsgrund der 5/10-Hürde beachten. Erreicht das Meistgebot plus der Kapitalwert der bestehenbleibenden Rechte (zum Beispiel eine Grundschuld) nicht 5/10 des Verkehrswertes (hier 50.000 Euro), muss der Zuschlag versagt werden. Rein wirtschaftlich muss man aber immer mindestens 50.000 Euro aufbringen, da man die bestehenbleibenden Rechte übernehmen muss. Nachzulesen auch bei § 85a ZVG.
Vielen Dank!
@1: Soll also bedeuten, dass meine kosten aus diesem Verfahren (ohne Grundbucheintrag) 50% des Verkehrswertes seien könnten, wenn das geringste Gebot unterhalb 50% definiert wird, richtig? Es ist NICHT so, dass ich mindestens die 50% des Verkehrswertes ansetzen muss und darauf dann noch zusätzlich der Wert des geringsten Gebotes (50.000 + 5.000)
Aber erstmal danke für die Ausführungen.