Wechsel Vermieter - neuer Mietvertrag - Frist Mieterhöhung

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5 Antworten

in meiner Mietwohnung wechselte vor ca. 11 Monaten der Vermieter (Eingentümer). Ich hab mit Ihm damals vor ca. 9 Monaten einen neuen Mietvertrag erstellt (mit den genau gleichen Konditionen 

Dass es immer wieder Mieter gibt die sich übers Ohr hauen lassen, tz tz.

Es gilt §566 BGB, kauf bricht nicht mMiete. Das bedeutet, der neue Eigentümer übernimmt die alten Mietverträge 

Nun hab ich ein Schreiben erhalten (ca. 8 Monate nach dem neuen Mietvertrag), in dem die Miete erhöht werden soll bzgl. der Anpassung an dem Mietspiegel.

Unwirksam da viel zu früh das Mieterhöhungsverlangen kommt.

Nun stellt sich bei mirdie Frage, ab wann die Frist von 12 Monate eingehalten werden muss.nach der letzten Mieterhöhung seit dem Einzug in dieser Wohnung?nach dem ersten Mietvertrag (mit dem alten Vermieter der ca. 4 Jahre alt ist)?nach dem neu erstellten Mietvertrag (neuer Vermieter ca. 9 Monate alt)?hat der neu erstellte Mietvertrag auf solche Fristen überhaut einen Einfluss?

Es gilt die Frist von zwölf Monaten ab Beginn des Mietvertrages, ab dem Zeitpunkt kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich erklären.

Nach 15 Monaten darf er dann erstmals die höhere Miete verlangen.

MfG

Johnny

Warum übers Ohr hauen lassen! 

Welcher Nachteil ist mir dadurch entstanden, wenn ich eh nicht auf Ewigkeit in dieser Mietwohnung bleiben will? 

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@Georg150

Bezüglich der Kündigungsfristen, falls der Vermieter z.B. Eigenbedarf anmeldet. 

Neuer Vertrag Kündigungsfristen für VCermieter fangen von vorne an.

Manchmal ist es halt schwierig, schnell etwas neues zu finden.

Zum Glück wohne ich in einer ETW und habe dieses Problem nicht.

Auch nicht mit Mieterhöhung.

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@johnnymcmuff

Da ich mir eh eine Eigentumswohnung suche ist mir das mit den Kündigungsfristen nicht so wichtig. Das diese Wohnung für den Eigenbedarf verwendet werden sollte kommt nicht in Frage.

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"Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden." bestimmt § 558 I BGB nun hinlänglich.

Demnach kommt es auf Datum des neuen Mietvertragsschluss garnicht an;   mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens einer drei Jahre lang unveränderten Miete ist die erhöhte Miete zu zahlen, sofern die Erhöhung 20% oder weniger, in Ausnahmefällen bis 15% beträgt und gem. § 558 II BGB begründet ist.

G imager761

Wie kann ich dann das hier verstehen?

"Für die Berechnung der 15-Monatsfrist ist nicht der Abschluss des Mietvertrages maßgebend. Auch das Datum des Einzugs in die Wohnung zählt nicht. Maßgebend ist vielmehr der eigentliche Beginn des Mietvertrages. Dieser liegt regelmäßig nach dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und kann, muss aber nicht, mit dem Zeitpunkt des Einzugs zusammenfallen." [Quelle: www.mietrecht.org]

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@Georg150

 Maßgebend ist  der eigentliche Beginn des Mietvertrages, also nicht wann der Mietvertrag unterschrieben wurde.

Ich kann z.B. jetzt einen Mietvertrag unterschreiben der erst in 4 Monaten beginnt.

Ab Vertragsbeginn läuft dann die Frist.

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@johnnymcmuff

Genau so hab ich diesen Auszug auch verstanden. Das wiederspricht halt den oberen Kommentar in dem steht, dass nicht der Mietvertrag ausschlaggebend ist. Ist wohl ein komplizierter Fall :)

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Du solltest die beiden Mietverträge vergleichen, Punkt für Punkt. Es sollte mich wundern, wenn nicht zumindest eine Position (eher mehrere, als da sind Kleinreparaturklausel, Schönheitsreparaturen etc.) sich zu deinen Ungunsten geändert hätten.

Keinesfalls war hier ein neuer MV erforderlich, der V. hat dich überfahren.

Es hat sich nichts zu meinen Ungunsten verändert!! Die Kündigungsfristen sind mir egal (s. andere Kommentare)!!

Du hast übrigens meinte gestellte Frage keineswegs beantwortet. Es wäre viel hilfreicher, wenn das beantwortet wird was auch gefragt wird.

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@Georg150

Ich seh mal von deiner unpassenden Tonart  ab, will die entscheidende Frage trotzdem konkret  beantworten. Da neuer Mietvertrag, darf die Miete frühestens 1 Jahr nach Vertragsunterzeichnung erhöht werden. Zufrieden?

Dabei kommt es auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens an, die eigentliche Mieterhöhung würde erst drei Monate später wirksam werden.

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Ein neuer Mietvertrag war eigentlich überflüssig. Der neue Hausbesitzer wäre in den alten Vertrag nahtlos eingestiegen. Wenn die Miete nicht dem örtlichen Mietspiegel entspricht, kann er dich jetzt mit einer Frist von 3 Monaten darauf hinweisen, dass deine Miete angepasst wird.

Er muss doch nun erstmal die 12 Monate nach dem neuen Mietvertrag einhalten? Ansonsten hätte er doch schon früher ein Mieterhöhung fordern können. Die von dir genanten 3 Monate gelten doch erst nach den 12 Monaten (Jahresfrist)?

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@Georg150

Richtig. Siehe meinen Kommentar zu einer anderen Antwort

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@DerHans

Vielen Dank für die Antworten. Dann hab ich ja mit dem neu erstellten Mietvertrag alles richtig gemacht und muss mich vor der möglichen gedrohten gerichtlichen Einklage keine Sorgen machen :-). 

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@Georg150

Wenn ein Vermieter so drauf ist, solltest du lieber vorsorglich dem Mieterbund beitreten. das kostet 5 € im Monat. Ist erst ein Streitfall ausgebrochen, darf der Verein dich in diesem Fall nicht mehr vertreten.

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@Georg150

Er muss doch nun erstmal die 12 Monate nach dem neuen Mietvertrag einhalten?

Nein, muss er nicht. Nach Grundbucheintragung kann der neue Eigentümer die Miete erhöhen, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Insofern kommt es bei der 12-Monats-Sperrfrist des Mieterhöhungsverlangen mit Wirkung nach weiteren 3 Monaten auf das Gesamtmietverhältnis, genauer die bislang insgesamt unveränderte Mietzahlung, nicht Datum des Neumietvertragsschlusses an, zumal der, "mit den genau gleichen Konditionen" gar keinen Neuvertrag i. S. d. G. darstellen dürfte.


Ich rate dringend, vor Zustimmungsklage des Neuvermieters n. § 558 b II BGB hierüber fachkundigen, belastbaren  Rat einzuholen :-O

G imager761
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@imager761

zumal der, "mit den genau gleichen Konditionen" gar keinen Neuvertrag i. S. d. G. darstellen dürfte.

Eine geänderte oder hinzugeführte Klausel wäre schon eine Vertragsänderung, oder?

Da Du ja so gut bewandert bist, wie ist das eigentlich jetzt mit den Kündigungsfristen, (3,5, 8 Jahre), beginnen die von Neuem? 

Bei Umzug in eine andere Wohnung aber beim gleichen Vermieter und gleichem Haus, das bleiben die Fristen erhalten.

MfG

Johnnymcmuff

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@johnnymcmuff

Bei Umzug in eine andere Wohnung aber beim gleichen Vermieter und gleichem Haus, das bleiben die Fristen erhalten.

Genau so ist es, die bisherige Mietzeit ist auf die Gesamtmietzeit anzurechnen.

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warum hast du einen neuen Mietvetrag unterschrieben????? Das macht man normal nicht, wenn man sich dadurch nicht verbessert!!!! Eine Mieterhöhung kann er erst 12 Monate nach Mietvertrag und dann 3 monatiger Ankündigung,also frühester Beginn nach 15 Monaten veranlassen.

Hier hat der VERMIETER den Fehler begangen, einen neuen Mietvertrag zu fordern. Hätte er darauf verzichtet hätte er auf die zurück liegenden 3 Jahre ohne Anpassung zurück greifen können. Jetzt hat er die Wartefrist von 12 Monaten zu berücksichtigen

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@DerHans

naja auf die paar Monate kommt es ja auch nicht an. Es hat ja auch andere Nachteile einen neuen Vertrag zu unterschreiben, wie. z.B Kündigungsfristen...

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@DerHans

Dann seh ich das richtig, dass seine Forderung zu Mieterhöhung nicht rechtswidrig ist und ich diese dann auch nicht beachten muss.

-> ich würde mehr Zeit für eine Mieterhöhung gewinnen

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@DerHans

Jetzt hat er die Wartefrist von 12 Monaten zu berücksichtigen

Welche Wartefrist meinst du? Rechtsgrund?

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Seh das eigentlich eher als Vorteil und nicht als Nachteil bzgl. der Jahresfrist. Oder hab ich da was missverstanden? Oder hat ein neu erstellter Mietvertrag mit gleichen Konditionen irgendwelche Nachteile?

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