Was tun, wenn Vermieterin nach Wohnungsauszug sich mit der Abnahme nicht einverstanden erklärt?

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11 Antworten

Hallo,

also jetzt macht Euch hierzu mal keine großen Sorgen. Die aktuelle Rechtssprechung sieht vor, dass der Vermieter die Wohnung zu renovieren hat. Hierbei handelt es sich um Themen wie Anstrich oder wohnbedingten "normalen" Abnutzungen.

Für eine normale Abnutzung einer Immobilie wird schließlich Miete bezahlt.

Beim Teppich schriebst Du, dass sie die Flecken auch beim Einzug nicht entfernen konnte. Hierzu wäre es gut, eine Dokumentation zu haben, dass diese beim Einzug auch schon vorhanden waren.

Schimmelstellen sind immer grenzwertig, da sie meist erstmal auf das Mieterverhalten zurückgeführt werden. Lassen sich aber auch entfernen, solang sie oberflächlich sind.

Unkraut auf dem Balkon muss nicht diskutiert werden...einfach nur bulshit !!!

Heizungswartung ist in den Nebenkosten enthalten und kann nicht umgelegt werden.

DMbuzz1 28.01.2013, 23:12

Der Mieter muss Renovierungen vornehmen, wenn diese rechtsgültig im Mietvertrag vereinbart sind. Wenn der Mietvertrag nur 2 Jahre alt ist, ist davon auszugehen, dass was an den alten Mietverträgen von den Gerichten bemängelt wurde, ist im allgemeinen schon lange anders und rechtsgültig formuliert (z.B. keine festen Fristen etc.).

Die Heizungwartung (nicht Reparatur) kann auch auf den Mieter übertragen werden, entweder über die Nebenkosten oder aber z.B. auch als eine Verpflichtung z.B. jährlich die Heizungswartung zu beauftragen und die Kosten zu tragen.

Falls eine Balkon/Gartenpflege vereinbart war, ist das in üblichem Rahmen durchzuführen. Wenn dort vorher Blumenbeete waren und jetzt Unkraut, oder auf einer Terasse zwischen den Steinen Unkraut wuchert ist dies normalerweise zu entfernen und ein annehmbarer Zustand herzustellen.

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Bo877 28.01.2013, 23:27
@DMbuzz1

Der Mieter muss Renovierungen vornehmen, wenn diese rechtsgültig im Mietvertrag vereinbart sind.

Und wann sind diese das? Meistens steht das in den Mietverträgen unter der Klausel "Schönheitsreparaturen". Und die sind meistens hinfällig, solange eine "normale" Nutzung stattgefunden hat.

Bei der Heizung hast Du Recht, aber das wird im Normalfall immer über die Nebenkosten geregelt.

Bei der Pflege handelt es sich um einen Balkon. Was soll hier groß getan werden? Normalerweise ist der Unterbau eines Balkons nicht als Nährboden geeignet. Somit maximal oberhalb des Belags abschneiden und gut is !

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DMbuzz1 29.01.2013, 00:26
@Bo877

Die Schönheitsreparaturen sind nicht hinfällig, wenn sie wirksam vereinbart wurden - sondern gerade diese können problemlos in den Mietvertrag aufgenommen werden. Und diese müssen vorgenommen werden, um der normalen Abnutzung entgegen zu wirken. Was über eine normale Abnutzung hinausgeht, muss regelmäßig sowieso der Mieter tragen.

Bei Etagenheizungen ist es durchaus üblich, dass man die Kosten und die Beauftragung für die Heizungswartung an den Mieter abwälzt.

Bei dem Balkon ist mir unklar, was genau gemeint ist.

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MosqitoKiller 28.01.2013, 23:43

Die aktuelle Rechtssprechung sieht vor, dass der Vermieter die Wohnung zu renovieren hat.

Diese Aussage ist so falsch, das BGB sieht das vor, die Rechtsprechung sieht nach wie vor vor, dass der Mieter renoviert, wenn dies vertraglich wirksam vereinbart wurde...

Heizungswartung ist in den Nebenkosten enthalten und kann nicht umgelegt werden.

Das gilt zumindest für die Beauftragung. Die Kostenumlage kann auch außerhalb der Nebenkosten vereinbart werden...

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Bo877 28.01.2013, 23:54
@MosqitoKiller

Aber vertraglich wirksam kann es eben nicht vereinbart werden, wenn das BGB dagegen hält. Hatte das erst kürzlich wieder bei einer Übergabe.

Bei der Heizung hast Du Recht, wie ich auch schon einräumte.

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MosqitoKiller 28.01.2013, 23:57
@Bo877

Natürlich geht das, das BGB ist in dieser Hinsicht abdingbar. Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter abzuwälzen geht nach wie vor, das ist nur eine Frage der Vertragsart und -formulierung...

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Bo877 29.01.2013, 00:25
@MosqitoKiller

Bitte entschuldige, es war natürlich der BGH nicht das BGB, der die Klauseln für nicht rechtskräftig entschieden hat.....sorry.

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DMbuzz1 29.01.2013, 00:30
@Bo877

Dieses Urteil ist weit älter als der Mietvertrag, um den es hier geht. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass diese veralteten Klauseln - dabei geht es u.a. um feste Fristen für Schönheitsreparaturen - in einem gerade mal 2 Jahre alten Mietvertrag noch enthalten sind.

Der BGH hat nicht entschieden, das mietvertragliche Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind, sondern nur bestimmte (isb. solche mit einer festen Fristenregelung). Alle anderen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind weiterhin gültig und in neuen Formularmietverträgen schon lange eingepflegt.

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MosqitoKiller 29.01.2013, 01:12
@Bo877

Nein, das hat er eben nicht grundsätzlich so entschieden, das ist der Punkt. Im Gegenteil...

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Das verstehe ich nicht. Wenn ich als Mieter einen Schaden angerichtet haben soll, binde ich doch zuerst meine Haftpflichtversicherung ein und die ordnet das Probelm, wenn es denn eins geben sollte. Sage der Vermieterin als höflich ber bestimmt, sie möge den Schaden gerichtsfest beziffern und gut ist. Für die wartung der Heizanlage ist immer der Eigentümer, also die Vermieterin zuständig. Sollte dies hier anders sein, merke: In der nächsten BK-Abrechnung fehlen dann ja diese Kosten und somit ist die AR nicht ordnungsgemäß und nicht fällig, so jedenfalls der BGH. Man/Frau trifft sich immer zwei Mal und abgerechnet wird am Ende. Wollen doch mal sehen, wer sich im Mietrecht auskennt, oder?

Ein Außenstehender kann hier wenig raten ohne den genauen Mietvertrag zu kennen. Das gilt aber auch für Sie, dann Sie sind nicht der Vertragspartner und haben dort nicht gewohnt. Ist eine Heizungswartung im Mietvertrag vereinbart, z.B. bei einer Therme, so muss das die Mieterin nachholen, wenn nicht gemacht. Eine Wohnung darf selbstverständlich Gebrauchsspuren aufweisen, aber keine Beschädigungen. Schimmel ist ein Mangel, und hier gibt es immer Streit darüber wer ihn verursacht hat. Wenn dieser nicht bei Einzug schon vorhanden war, ist das während der Mietzeit entstanden. Hat das die Bekannte nicht dem Vermieter gemeldet, so ist sie auch verpflichtet das zu entfernen. Handelt es sich nicht um Schimmel, z.B. um Schmutz, so kann man den entfernen. Das sollte Ihre Bekannte bis zum Fristende machen.

Bei damaliger Wohnungsübergabe hat Deine Bekannte sicher auch ein Übergabeprotokoll erhalten. Sind in diesem Protokoll keine Schäden aufgezeigt, dann hat Deine Freundin sie verursacht. Ganz egal ob oder ob nicht sie es war, sie ist dafür haftbar. Ich habe damals sogar die Bohrlöcher im Bad dokumentieren lassen, trotzdem ich sie danach benutzt habe.

Ich kenne es nur so, daß die Wohnung sauber (besenrein) und mit einwandfreien weißen Wänden übergeben werden muß. Egal was der Nachmieter vorhat. Eine Ausnahme ist, wenn der Nachmieter schriftlich bestätigt, daß er keine Änderungen wünscht.

Zurück zum Teppichboden: Ich würde einfach mal einen Teppickreiniger ausleihen (gibt es in jedem Baumarkt und/oder Reinigung) und die Fläche damit reinigen. Gehen die Flecken nicht raus, dann ist die Freundin haftbar. Und zwar geht der Gesetzgeber von einer Nutzungsdauer bei Teppichböden von 10 Jahren aus. Wenn dieser 2 Jahre alt ist, dann hätte sie max. 80 % des damaligen Anschaffungswertes plus Verlegekosten(wenn eine Firma es gemacht hat) zu zahlen. Bei 4 Jahren wären es 60 % etc. Allerdings wird/kann es sich reduzieren, es kommt auf die Größe und Verschmutzung der Flecken an. Dies hat nichts mit einer normalen Abnutzung zu tun.

DMbuzz1 28.01.2013, 23:22

Bei damaliger Wohnungsübergabe hat Deine Bekannte sicher auch ein Übergabeprotokoll erhalten.

Sicher? Ich habe weder als Mieter noch als Vermieter jemals sowas gemacht... Das Theater erspare ich mir gerne.

Die Wohnung muss nicht mit weißen, sondern mit üblichen Farben übergeben werden. Was renoviert werden muss regelt der Mietvertrag, dabei ist darauf zu achten, dass vieles was in Altverträgen steht nicht rechtsgültig ist und damit unwirksam.

Zum Teppichboden: Wenn dieser weiß und sehr fleckempfindlich ist, sind ein paar Flecken nach 2 Jahren in meinen Augen völlig normale Abnutzung. Eine Nass-Reinigung des Teppichbodens ist bei Auszug weder üblich noch notwendig.

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Der Mieter schuldet keine Instandhaltung, lediglich den sorgsamen Umgang mit der Mietwohnung. Abwohnschäden, wie z.B. gewöhnliche Abnutzung von Textilfußböden des Vermieters, sind vom Vermieter aus der so genannten Instandhaltungsrücklage, die er aus den Mieteinnahmen zu bilden hat, abzustellen (weil: es ist schließlich sein Eigentum, das er für Einkünfte nutzt). Wie hier schon richtig erkannt, schuldet der Mieter allein die Erfüllung mit dem Mietvertrag eingegangener Verpflichtungen. Zur Übergabe einer ordentlichen Mietwohnung gehört ein Protokoll, in dem ggf. vor Auszug oder Neubezug feststellbare Mängel festgehalten werden sollten. Damit wird Klarheit hergestellt für Danach. Formvordrucke sind downloadbar z.B. von der Plattform des Deutschen Mieter-Bunds (DMB).

DMbuzz1 29.01.2013, 19:00

Nur als Anmerkung: Ich habe bei keinem Mietvertrag bisher - weder als Mieter noch als Vermieter - ein Übergabeprotokoll angefertigt. Als Vermieter würde ich die auch prinzipiell nicht tun - damit handelt man sich nur Nachteile ein.

Bei einem vernünftigen Umgang miteinander ist so etwas normalerweise nicht notwendig - genauso wenig wie eine "ordentliche" Übergabe - meine Mieter haben die Wohnungen bisher immer zufriedenstellend hinterlassen - auch wenn sie ohne meine Anwesenheit den Schlüssel einfach beim Hausmeister hinterlassen haben.

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Genauso resolut auftreten und nicht einschüchtern lassen.

Die meisten der genannten Mängel sind im Sinne des Mietrechts vermutlich keine oder nicht von Deiner Freundin zu vertreten. Dafür, dass man eine Mietwohnung normal abnutzt bezahlt man mit der Miete. Ein Teppichboden hat z.B. eben nur eine begrenzte Lebensdauer - da ist Abnutzung normal und nach einigen Jahren muss der Vermieter auf seine Kosten einen neuen legen lassen.

Da es mit dem genauso resolut auftreten vermutlich nicht klappt, würde ich einen Gang zum Mieterverein empfehlen - auch wenn das etwas Geld kostet.

Schlüsselübergabe auf jeden Fall vor Ende des Mietvertrages.

ich würde da garnicht viel diskutieren....ich würde zum mieterbund gehen..es geht auch schliesslich um 1500 euro ..und das ist nicht wenig geld..

In so einem Fall lohnt es sich, einen Anwalt beim Übergabetermin dabei zu haben. Am besten ohne der VM vorher bescheid zu sagen.

Hat bei einer Freundin gut funktioniert, sie hat selten ihren VM so kleinlaut erlebt ;-)

katwal 28.01.2013, 23:07

@FrauWinter: Danke!

Einen Anwalt bei der Abnahme lehnt die Vermieterin ab wegen "Ungleichheit"; "sie hätte den Vertrag nur mit ihrer Mieterin abgeschlossen" (das war beim 1. Termin zur Sprache gekommen).

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FrauWinter 28.01.2013, 23:12
@katwal

Das ist ja ne Tante!

Wenn es danach ginge, dürfte sich niemand einen Anwalt nehmen, denn in den meisten Fällen hat man einen Vertrag nicht mit dem Anwalt abgeschlossen!

Frag doch mal den Anwalt, der kann da bestimmt direkt etwas dagegen halten und weiß, wie man damit umzugehen hat.

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DMbuzz1 28.01.2013, 23:15
@FrauWinter

Man kann auch die ganze Abnahme einfach sausen lassen und selbst dokumentieren wie die Wohnung aussieht. Dann erspart man sich die Auseinandersetzung mit der Vermieterin. Schlüsselübergabe natürlich pünktlich.

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MosqitoKiller 28.01.2013, 23:47
@katwal

Da kann sie ablehnen soviel sie will, das ist das gute Recht des Mieters...

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talladin 29.01.2013, 00:08
@MosqitoKiller

@katwal Deswegen informiert man die Vermieterin auch nicht vorher über die Anwesenheit eines anwalts. Der ist bei Schlüsselübergabe einfach da und Punkt, dann kann sie eh keine Einwände mehr haben, da der Anwalt ihr gleich erklären wird, das es das gute Recht des Mieters ist einen Anwalt dabei zu haben. Übrigens solange die Wohnung nicht übergeben wurde besitzt der Mieter das Hausrecht, also könnte die Vermieterin den Anwalt nichtmal bitten die Wohnung zu verlassen.

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DMbuzz1 29.01.2013, 19:05
@DMbuzz1

Nur als Ergänzung, da bei vielen Beiträgen hier der Eindruck entsteht, so etwas wie ein Übergabeprotokoll bei Ein- bzw. Auszug sein erforderlich - das ist es nicht. Weder das Protokoll noch überhaupt eine förmliche Übergabe ist vorgeschrieben und ich bevorzuge sowohl als Mieter, als auch als insbesondere auch als Vermieter den Verzicht auf das Protokoll.

Wenn die Vermieterin einem bei dem Übergabetermin derartig nervt, würde ich den Schlüssel einfach bei Ihr vorbeibringen, und den Zustand der Wohnung vorher selbst dokumentieren. Wenn sie dann Probleme macht, kann den Rest mein Anwalt erledigen - bei den genannten Punkten, wird sie kaum viel Erfolg mit einen Einbehalt der Kaution haben...

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MosqitoKiller 29.01.2013, 20:09
@DMbuzz1

Das stimmt nicht ganz, zum einen ist eine Übergabe inkl. Protokoll erforderlich, wenn der Vertrag das so vorsieht, und zum zweiten ist eine formelle Übergabe vor Ort sehr wohl gesetzlich vorgeschrieben (§ 293 BGB), es sei denn, der Vermieter verzichtet darauf...

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DMbuzz1 30.01.2013, 16:19
@MosqitoKiller

Zur Übergabe: Richtig - wenn der Vertrag das so vorsieht. Die von mir verwendeten Formularmietverträge tun dies nicht.

Vor Ort: Ich sehe nicht, dass der Vermieter in Annahmeverzug kommt - der Mieter hat die Bringschuld und die Rückgabe erfolgt durch Räumen der Wohnung und Übergabe der Schlüssel. Dazu ist weder die Anwesenheit in der Wohnung noch überhaupt ein persönliches Treffen notwendig. Das wäre für sehr viele Vermieter auch ein unzumutbarer Aufwand - meine Wohnungen liegen nicht in örtlicher Nähe meines Wohnortes. Selbiges natürlich für die Übergabe bei Einzug.

§ 293 BGB würde doch höchstens den Vermieter in Annahmeverzug bringen - ich sehe nicht auf was hier der Vermieter verzichten könnte.

Allgemein sehe ich nur eine Rückgabepflicht des Mieters nach §546 BGB - dafür reicht aber doch auch die Abgabe des Schlüssels und Räumung der Wohnung aus.

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Wie wäre es, wenn sie mal zum Mieterschutzbund geht.

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