Was kann ich nach Hauskauf 2009(incl.Einliegerwohnung) steuerlich absetzen?

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4 Antworten

Nichts, ausser die Einliegenwohnung ist vermietet (oder gar das ganze Haus).

Bei selbst genutzten Immobilien gibt es keinen Steuereffekt.

Vor allem, wil Du die Reparaturen gleich nach dem Kauf ausgeührt hast. Da ist es anschaffungsnaher Aufwand und nicht über Handwerkerleistungen nach § 35 a EStG abzugsfähig. Aber da laufen schon klagen. Also ruhig den Weg versuchen und warten, was die Klagen ergeben.

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Kommentar von ErsterSchnee
17.10.2010, 12:59

Wenn er wissen will, welche Kosten er den Mieteinnahmen entgegensetzen kann, dann läßt sich davon ausgehen, daß zumindest ein Teil des Hauses vermietet ist.

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Kommentar von wfwbinder
17.10.2010, 13:06

Das mit den Mieteinnahmn hatte ch überlesen.

Alles was Du nennst gehört zu den Anschaffungskosten, die sich nur über die Abschreibungen auswirken.

Die Notarkosten für den Kauf udn die Grunbuchkosten, kommen zum Kaufpreis. dann wird zwischen Grund udn Boden und Gebäudewert aufgeteilt. Die neuen Fenster kommen als anschafungsnaher Aufwand zum Gebäudewert.

Sofort abzugsfähig sind nur laufende Kosten, die nciht umgelegt werden.

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Grundsätzlich fast alle - Du mußt nur unterscheiden, ob es Anschaffungskosten sind (dann werden sie anteilig abgeschrieben) oder direkte Werbungskosten, die dann gleich gegengerechnet werden können.

Gerade bei solchen Themen würde ich Dir einen Steuerberater empfehlen - die Gefahr, etwas massiv falsch zu machen, ist doch recht groß.

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Kommentar von wfwbinder
17.10.2010, 12:53

Woraus entnimmst Du, das es sich um ein vermietetes Objekt handelt?

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Kommentar von ZauberinDanny
17.10.2010, 13:39

Hier wird leider mal wieder am falschen Ende gespart.

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Du musst genau ausrechnen, welchen Anteil in Prozent die ELW am gesamten Haus hat. Dann kannst du alle Renovierungskosten prozentual absetzen. Den Mietkosten der ELW gegenüber stellen kannst du nur Kosten, die unmeittelbar die ELE betroffen haben. Ich habe jetzt in meiner Antwort angenommen, dass du in der Hauptwohnung wohnst. Solltest du beide Wohnungen vermieten, sieht es anders aus.

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Die Ausgaben heißen Werbungskosten und sind in 2 große Sparten aufzuteilen:

Erhaltsaufwendungen, diese können direkt zugeordnet werden und voll abgezogen werden, also z.B. der Kaminkehrer, der Austausch der Fenster (Fenster gab es davor ja auch schon, also ist es kein neuer Zusatz). Notarkosten, sofern sie Geldbeschaffungskosten betreffen ebenfalls. Weitere Geldbeschaffungskosten wie Zinsen, Damnum usw. Natürlich nicht die Tilgungsraten. Reparaturen usw. bis 4.000 € netto sind aus Vereinfachungsgründen stets sofort abzugsfähige Werbungskosten nach div. Richtlinen und Durchführungsverordnungen.


Herstellungsaufwendungen, hier gehört auch die Grunderwerbsteuer dazu (aber bei dir nicht, da Kauf unter Verwandten 1. Grades), der Notar für die Umschreibung, NEUARTIGE Gebäudeteile wie Wintergarten usw. Diese Kosten gehören mit in die Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung erst zu Werbungskosten. Die Abschreibung ist nach § 7 (4) 2 a EStG 2% der Anschaffungskosten (50 Jahre lang), sofern das Gebäude ab 1925 gebaut wurde, davor kannst du 2,5% abschreiben = 40 Jahre.


laufende Kosten für dich sind natürlich ebenfalls WK: Grundsteuer, Müllabfuhr, evtl. Kabelgebühr usw. Schau dir die Anlage V mal genau an, da sind bei vielen Kästen sowieso schon Beispiele genannt, dann vergisst du keine WK anzusetzen. Einnahmen stellen übrgigens für dich auch die vereinnahmten Nebenkosten dar, natürlich auch Nachzahlungen der Mieter. Erstattungen an die Mieter mindern deinen Gewinn.

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