Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

...komplette Frage anzeigen

4 Antworten

  1. Bei der Wohnungsbesichtigung eine Checkliste zur Wohnung ausfüllen (gibts z.B. bei immobilienscout24.de). Das erleichtert Dir die spätere Beurteilung und den Vergleich mit anderen Immobilien. Den Verkäufer unbedingt nach dem Verkaufsgrund fragen.

  2. Schau Dir nicht nur die Wohnung, sondern das gesamte Haus (Aufgang, Keller, Heizungsraum, Außenwände, Fenster ) und die Wohnlage an.

  3. Nachbarn befragen, ob Sie mit Ihrer Wohnung zufrieden sind. Gibt es Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel (auch im Keller). Hängt der Hausfrieden schief?

  4. Scoring der Immobilie (Lage, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten/Schulen, Zustand der Immobilie, Wiederveräußerungschance, Vermietungsmöglichkeiten, alle Vor- und Nachteile auflisten). Vergleichen Sie den Kaufpreis pro Quadratmeter mit anderen Angeboten. Untersuchen Sie auch den aktuellen Mietspiegel.

  5. Kaufpreis versuchen runterzuhandeln. Dabei die Wohnung immer schlecht reden. Alle Nachteile und Mängel der Wohnung aufführen.

  6. Kopie der Eigentümerprotokolle, Grundrissplan und Energieausweis vom Eigentümer anfordern oder einsehen. Des weiteren noch Grundbuchauszüge, Teilungserklärung, Höhe Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltungsvertrag, evtl. noch Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis Baugenehmigung einsehen. Vielleicht erhalten Sie sogar eine Jahresabrechnung oder den aktuellen Wirtschaftsplan vom Eigentümer. Das macht eine Kostenkalkulation wesentlich einfacher.

  7. Liquiditätsrechnung (mindestens für den Finanzierungszeitraum) erstellen

  8. Erstgespräch Finanzierungsberatung mit Bank (mind. 10% - 20% des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, Kredit sollte spätestens mit Rentenbeginn getilgt sein).

  9. Falls Du noch immer an der Wohnung interessiert bist, dann schalte bitte unbedingt einen Gutachter ein um eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Eventuell gibt es noch versteckte Mängel oder der Kaufpreis für die Eigentumswohnung ist zu hoch angesetzt.

  10. Nach dem Gutachten gibt es meist einige Gründe den Kaufpreis nochmals zu drücken.

  11. Vorabentwurf des Kaufvertrages anfordern und prüfen. Befinden sich Einrichtungsgegenstände in der Wohnung, dann diese namentlich mit Gesamtwertangabe im Kaufvertrag aufführen lassen. Das senkt die Grunderwerbsteuer.

  12. Zweites Finanzierungsgespräch mit Bank (Finanzierungsantrag, schriftliche Zusage kommt innerhalb einiger Tage per Post)

  13. Notartermin

Ich habe noch ein paar interessante Fragen im Internet gefunden:

Wie dringend braucht der Verkäufer Geld?

Steht das Haus leer? Seit wann?

Wie aufwändig ist für den Verkäufer die Interessentensuche (lebt er etwa in einer anderen Stadt)?

Ist das Objekt schon lange am Markt?

Was hat der Verkäufer dafür bezahlt?

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/kaufen-verkaufen/immobilienpreise/immobilienkauf-den-wert-pruefen-und-verhandeln

0
@psycho24

Ich danke Dir recht herzlich für Deine Mühe. Hoffe nur, dass nicht all zu viele Bewerber da sind. Wohnungen sind ja im Moment rar und richtig teuer geworden. Aber einen Flop kann ich mir auch nicht leisten, da verzichte ich lieber. Deshalb nochmal vielen Dank, ich werde Deine Tipps beherzigen.

M.

0

zum Punkt 11 habe ich noch eine Ergänzung:

Auch die miterworbene aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufvertrag dokumentiert werden, denn die Gesamthöhe der Instandhaltungsrücklage dividiert durch die Anzahl der Eigentümer ergibt den persönlichen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Das senkt dann die Grunderwerbsteuer. Allerdings muss man dann auch die Basishöhe für die AfA (Abschreibung) um den Betrag der Instandhaltungsrücklage reduzieren.

0

Hallo, ich kann nur empfehlen einen Fachmann (Gutachter, guter Handwerker, o. ä.) mit zur Besichtigung zu nehmen. Dieser Zweite sieht eine Wohnung neutral und sucht nach Problemen. Ich war auch schon ein paar mal bei solchen Besichtigungen dabei. Die Resonanz der potentiellen Käufer war immer positiv.

Achte darauf, ob irgendwo Tapete ausgebessert wurde (speziell an Außenwänden und Decken die an einer Außenwand treffen), das ist häufig ein Indiz auf einenen Schimmelbefall. Dann Finger Weg vom Kauf!

Befrage auch Nachbarn, ob denen irgendwelche Problematiken zu Ohren gekommen sind.

Sind Renovierungsstaus erkennbar? Wie sehen die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft aus?

Macht das Treppenhaus oder die allgemein zugänglichen Bereiche einen gepflegten Eindruck? - Wenn nein, dann lass auch lieber die Finger weg.

Meist ist es auch gut, wenn überwiegend Eigentümer in der Wohnanlage wohnen, da dann meist auch notwendige Renovierungen schneller duchgeführt werden.

Ansonsten auch auf das Bauchgefühl hören. Viel Spaß beim suchen

Danke für das Kompliment.

Auf Deine Frage wie erkenne ich eine ausgebesserte Stelle:

Wenn die Ganze Fläche von Ecke zu Ecke mit Tapete erneuert wurde, dann ist es recht schwierig dies zu erkennen. Ein Indiz dafür wäre, wenn z. B. eine Wand in der Oberflächenstruktur anders ist als andere Flächen.

Wenn beim drüberfahren mit der Hand ein anderes Geräusch entsteht als an Innenwänden, dann ist meist eine Innendämmung aufgebracht worden. Diese wird in der Regel nur aufgebracht, wenn mann Probleme mit dem Schimmel hat oder hatte.

Sicherste Methode: einen Schimmelspürhund durch die Wohnung schicken (kein Witz) Bei mir in der Gegen ist z. B. der www.schimmeldogtor.de .

Angesetzte Tapeten kann man auch am Stoß erkennen oder wenn in den Außenwänden und Außenecken übermäßig oft gestrichen wurden.

Vielleicht hast Du ja einen Maler in der Bekanntschaft, der weiß meist recht gut wo die Schwachstellen an Wohnungen sind, bzw. sieht auch oftmals weitreichendere Probleme.

0

Erkundige dich mal, welcher Betrag schon bei der Instandhaltungsrücklage angespart ist! Das ist wichtig, falls demnächst Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind! Schau dir auch mal die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an! Da steht auch drin, was an Instandhaltung geplant ist!

Müsste ich dann, da ich ja noch nicht soviel zum finanziellen beigetragen habe, dies dann nachzahlen. Ich kenne mich ehrlich damit nicht aus. Den bei neuen Fenstern z.B. würde ich ja auch davon profitieren.

0
@Mariechen11

Der Verkäufer der Wohnung kann seinen Anteil nicht aus der Instandhaltungsrücklage rausnehmen! Sein Guthaben wird dann auf dich übertragen!

0

Ja, ein Gutachter auf jeden! und mehr gibt es dann eigentlich nicht außer eben die Nachbarn ect.

Was möchtest Du wissen?