Was darf eine Wohnung maximal im Verhältnis zur Miete kosten, damit es sich lohnt?

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12 Antworten

Die Antwort hat zwei Blickrichtungen.

Als Mieter / Käufer lohnt sich eine Wohnung, wenn die Kaufsumme das zwanzigfache der Jahreskaltmiete nicht übersteigt. Z.B. Kaufsumme 150.000€ und Jahreskaltmiete 6.220€ = lohnt sich nicht. Kaufsumme 120.000€ bei selber Jahreskaltmiete = lohnt sich.

Als Käufer / Vermieter lohnt sich die Immobilie, wenn die Jahreskaltmiete höher liegt als irgendein festverzinzliches Konto. Kaufsumme 120.000€ Jahreskaltmiete 6.220€; Ertrag = 5,18% soviel zahlt dir keine Bank für dein Festgeld, also lohnt sich der Kauf.

Paulina42 03.07.2017, 11:36

Also das heißt bei meiner Beispiel Rechnung sollte der Kaufpreis zwischen 120-130 tsd liegen dann wäre es ok?

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Die Frage ist so pauschal gar nicht zu beantworten, denn es kommt auch darauf an, wie die weitere Wertentwicklung zu erwarten ist und ob es evtl. Renovierungsstau gibt, der für viel Geld in den nächsten Jahren aufgelöst werden soll.

In Deinem Fall, Jahresmiete x 15, wäre das ein Superschnäppchen. 65 m² für unter 100000 €!

Rechne vielleicht mal so:

Jahresmiete = 6600 €

Ziehe davon ca. 20 % ab (Zinsen, Steuern, Wohngeld an die HV)

Bleiben 5280 €

Es wäre gut, wenn der Kaufpreis der Wohnung auf diese Weise nach 20 Jahren wieder herin wäre und zwar incl. der zusätzlichen Erwerbskosten, wie z. B. Grundsteuer.

Wenn Du jetzt aber keine Wohnung zu diesem Preis findest, denke ggf. daran, dass Du einen zusätzlichen Gewinn durch Wertsteigerung erzielen kannst und dass auch die Miete nicht die ganze Zeit bei 550 € bleiben wird, sondern dass sie regelmäßig an den Markt angepasst werden muss und auch dadurch eine schnellere Refinanzierung erreicht werden kann.

Wenn Du wissen willst, ob ein Wohnungsangebot im Rahmen ist oder wieviel man maximal für eine bestimmte Wohnung ausgeben soll, kannst Du immer über immoscout.de Informationen über die allgemeine Marktsituation erhalten. Danach muss natürlich auch immer noch mit den eigenen Möglichkeiten abgeglichen werden.

Die genannten Formeln können immer nur einen groben Richtwert darstellen, da es gerade beim Immobilienkauf viel zu viele individuelle Faktoren gibt. Regional sind die Immobilienmärkte recht unterschiedlich, in den größten Städten Deutschlands droht schon eine Immobilienblase, Rendite lässt sich da jetzt als Neukäufer eher schwer erwirtschaften. In strukturschwächeren Regionen droht hingegen Leerstand. Generell ist unsere Gesetzgebung recht Mieterfreundlich, Mietnomaden und Co. stellen da ein großes Risiko dar, insbesondere wenn die Immobilie finanziert werden soll und man im Extremfall keinen monatelangen Mietausfall verkraften kann. Wichtig ist auch mit Hilfe eines Baufachmanns den Zustand der Wohnung und des gesamten Hauses abzuschätzen (auch Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen), damit man auch eine grobe Kalkulation der Instandhaltungskosten bzw. Moderniesierungskosten vornehmen kann. Nicht zu vergessen auch die nicht unerheblichen Kaufnebenkosten.

165.000,- € wäre die absolute Obergrenze dessen, was ich zu zahlen bereit wäre, ohne die Wohnung, Lage, Gebäudesubstanz, Rücklage zu kennen.

Dies einzig aus der Tatsache, dass die Jahresnettokaltmiete MIND. 4% des Kaufpreises am Anfang betragen sollte.

Wie ist das Wert- und Mietsteigerungspotenzial zu sehen? Kann man problemlos alle 2-3 Jahre die Miete erhöhen oder würde dem Mieter dann ein Ei aus der Hose fallen?

Ist die Wohnung aktuell vermietet? Ist das Objekt vollverwaltet?

Jahresmiete mal 15? Das wären dann 99.000 € und somit enorm günstig für so eine Wohnung, wird also eher nicht klappen.

Vermieten ist ein Risikogeschäft, das sich vielleicht lohnt, wenn man das professionell macht und mehrere Wohnungen vermietet. Ansonsten kann das auch in die Hose gehen, vor allem wenn man sich nicht auskennt. Ich würde das jedenfalls nicht mehr machen.

Die tatsächliche Rendite zu bestimmen ist auch kaum möglich, da man nie sagen kann, welche Reparaturen anfallen und was die Mieter so machen. Und wer kümmert sich um die Mietverwaltung? Ohne Erfahrung kann man auch hier viele Fehler machen.

Das hängt stark vom Objekt und von der Lage ab.

Ein Haus / Wohnung in der Pampa sollte nach 10 Jahren Rendite erwirtschaften

Eine neue / neu sanierte Wohnung in top lage einer teueren Großstadt (München, Wien, Hamburg...) darf auch mal 20-25 Jahre unrentabel sein - da man hier von einem viel stärkeren Wertzuwachs und somit steigenden Mieteinnahmen ausgeht

132.000 EUR. Dann hast du eine Rendite von 5% vor Kosten.

Paulina42 03.07.2017, 12:09

Danke 😀

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Paulina:

Rechne

550 x 12 = 6 000 = Jahresbruttomiete ./. 18 % nicht umlagefähig 1 080,--, netto 4.920,-- : 4 (Rendite 4 %) = 1 230 x 100 =  123.000 € Kaufpreis

Probe: Kaufpreis = 25 fache Jahresnettomiete.

erst mal musst du glück haben und einen vernünftigen mieter haben. es gibt genug die super werte haben und dann die wohnung verkommen lassen. die kannst du dann herausklagen und dann erst mal sanieren

Joa ... Jahresmiete mal 15 kommt schon hin ... damit die Wohnung in ca 15 Jahren abbezahlt ist. Wenn dir das zu lange ist, musst du Handeln :P
Schau aber noch auf eventuelle Reparaturen oder Ähnliches, die du noch vornehmen musst. Wenn da noch was zu tun ist, kannst du den Preis vielleicht senken :)

Du musst dir überlegen, auf wie lange Zeit es sich lohnen soll.. Würdest du pro Monat 1€ Miete bekomme, würde sich ein Kauf früher oder Später wohl auch rentieren..
Also ich würde soviel für die Wohnung bezahlen, dass sie sich in 10-20 Jahren abbezahlt hat.

mfg.

18-20 fache der Jahresmiete

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