Wann wird private Vermietung (bei Selbstständigen) umsatzsteuerpflichtig?

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3 Antworten

In der Umsatzsteuer gibt es kein privat; es gibt nur den Unternehmensbereich und den nichtunternehmerischen Bereich.

Vermietung ist eine unternehmerische Tätigkeit, sie ist aber nach § 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG eindeutig steuerfrei.

Problem bei AirBnB Vermietung ist Satz 2. Wenn es sich nur um kurzfristige Vermietungen handelt gibt es keine Steuerfreiheit und alles ist umsatzsteuerpflichtiger Umsatz.

Die 17.500 und die 50.000 Euro sind die sogenannte Kleinunternehmerreglung, die aber keine Rolle spielt, da der Musiker bereits mit seiner Musik über den Grenzen liegt.

1.) Der Musiker liegt aber nur mit dem Umsatz im vergangenen Jahr über der Umsatzgrenze von 17500 euro. Und es heißt doch, im laufenden Jahr muss ein Umsatz von 50.000 erwartet werden. Das ist aber nicht der Fall.

2.) Wie erklärt sich die Ungleichbehandlung eines Angestellten, der vielleicht alleine durch seine Festanstellung schon 50.000 im Jahr verdient, nebenbei aber noch 17500 Euro Miete umsatzsteuerfrei einnehmen darf ... gegenüber dem Musiker, der wesenlich weniger hauptberufliches Einkommen hat, und von seinen nebenberuflichen Mietumsätzen aber UST abführen muss?

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@fohfoh

1) Die Frage ist, ist die Vermietung lang- oder kurzfristig. Bei langfristiger Vermietung zählen die 10.000 Euro nicht zu den steuerpflichtigen Umsätzen, bei kurzfristiger Vermietung schon, und dann war er im abgelaufenen Jahr drüber und ALLES ist im laufenden Jahr umsatzsteuerpflichtig

2) Die "Ungleichbehandlung" erklärt sich dadurch, dass die Tätigkeit eines Angestellten nicht selbständig ist und er dadurch nicht zum Unternehmer wird.

Wenn ein Unternehmer "von" seinen Umsätzen Umsatzsteuer abführen muss, dann kann er nicht rechnen. Die Umsatzsteuer trägt der Endverbraucher. Wenn das bei der Kalkulation nicht berücksichtigt wird, dann taugt er nicht als Unternehmer und sollte besser nach einer Tätigkeit als Angestellter Ausschau halten.

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@Meandor

re: "Wenn ein Unternehmer "von" seinen Umsätzen Umsatzsteuer abführen muss, dann kann er nicht rechnen."
Doch, denn ausschlaggebend ist ja der Endpreis für den Privatkunden. Die Abgabepflicht der UST an den Fiskus schmälert den Gewinn im Vergleich zum Nicht-Umsatzsteuerpflichtigen Vermieter, der die enthaltene UST ja behalten darf.
D,h. dersteuerpflichtige Unternehmer muss seine Vermietung 7% billiger machen, damit er gegenüber dem nicht-Steuerpflichtigen Vermieter konkurrenzfähig bleibt.
Nur wenn der steuerpflichtige Vermieter an einen anderen Unternehmer vermietet, würde dies keine Rolle spielen, weil der umsatzpflichtge Mieter die 7% ja wieder zum Virsteuerabzug bringen kann.
Bei AirBnB (und anderen Vermietungsportalen) sieht es nun aber leider so aus, dass die Umsatzsteuer im Angebot grundsätzlich nicht erwäht wird. Daher weiss der Mieter vor der Buchung nie, ob der Mietpreis netto, oder Brutto ist.
Der umsatzsteuerpflichtige Vermieter ist also generell mit 7% benachteiligt.

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... und was ist im Falle der anzunehmenden gewerblichen Vermietung zu der Steuerbefreiungsklausel zu sagen, die in diesem Artikel genannt wird ...
https://www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/steuerliche-aspekte-der-kurzfristigen-untervermietung_170_207450.html

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@fohfoh

Welche Steuerbefreiungsklausel? Der Großteil des Artikels beschäftigt sich mit der Einkommensteuer. Erst am Schluss geht es um Umsatzsteuer und die sagt nichts, was hier nicht schon gesagt wurde.

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@Meandor

oh nee ... da habe ich die Gewwerbesteuerbefreiung mit der im Artikel erwähnten Umsatzsteuerbefreiung vermischt. Von Gewerbesteuer habe ich nun überhaupt keine Ahnung. Ich dachte das wäre das selbe wie Umsatzsteuer. Da lag ich wohl falsch?!

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@fohfoh

ps:

OK, also dass meine KurzzeitVermietung als Selbstständiger
umsatzsteuerpflichtig ist, ist mir nun klar. Da geht wohl kein Weg dran
vorbei :-(
Aber nun ergeben sich natürlich neue Fragen, was ich im Gegenzug alles als Vorsteuer zum Abzug bringen kann.
Das
größte Problem ensteht bei der Frage nach der abzugsfähigen UST /
Vorsteuer, die bei den Anschaffungs- und Herstellungenskosten (der sich
im Privatbesitz des Unternehmers befindlichen vermieteten Wohnung)
angefallen sind.
Dazu ein neues Thema, hier ->
https://www.gutefrage.net/frage/ust-aus-gebaeude-afa-zeitanteilig-bei-vermietung-zum-vorsteuerabzug-berechtigt?foundIn=user-profile-question-listing

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Zuerst muss einmal hinterfragt werden, an wen du denn vermieten möchtest. Denn die Vermietung an Privatpersonen ist generell umsatzsteuerfrei. Bei der Vermietung an Unternehmer, die selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, besteht die Möglichkeit auf die Steuerfreiheit für die Vermietungsumsätze zu verzichten( aber auch nur da). Das hätte zur Folge, dass du selbst für Reparaturen und andere Leistungen, die im Rahmen der Vermietung anfallen, zum Vorsteuerabzug berechtigt bist.

Die Grenze von 17.500 / 50.000 ist die so genannte Kleinunternehmerregelung. Diese stellt auf die Person des Unternehmers ab. Es werden dabei alle Umsätze, die ein Unternehmer ( egal mit wievielen Tätigkeiten) erzielt, zusammengerechnet. Wenn dabei die Grenze für das Vorjahr von 17500 überschritten wird, ist im Folgejahr zwingend zur Regelbesteuerung ( mit USt) zu wechseln .

Noch als kleine Ergänzung. Die Umsätze aus der Vermietung zählem nur in die Bemessungsgrundlage für die 17.500 € Grenze, wenn du dabei auf die Steuerfreiheit verzichtest ( also an Vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer vermietest und für die Regelbesteuerung operiert). Steuerfreie Umsätzebleibem bei der Ermittlung der 17.500 € außer Betracht.

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Danke für die Antwort.
Zu Absatz 1)
Was die normale Dauervermietung betrifft ist das klar, aber ich habe wohl vergessen zu erwähnen, dass es um AirBnB Vermietung geht.
Soviel ich weiß ist es dabei egal, ob der Mieter privat oder Unternehmer ist. D.h. wenn der Vermieter UST pflichtg vermietet, wird die Miete für JEDEN Mieter um 7% teurer. (Hotelsteuer)
Für die Vermietung an Privatpersonen ist das von großem Nachteil, denn der Vermieter muss dann seine Miete 7% billiger machen um gegenüber privater Vermietung mithalten zu können.

Zu Absatz 2)
Das würde ja bedeuten, dass man als Selbstständiger generell gegenüber Privatpersonen bei der Vermietung um 7% UST benachteiligt ist.
Da leuchtet mir das Gleichheitsprizip überhaupt nicht mehr ein.
Wieso sollte ein angestellter Bäcker, gegenüber einem selbstständigen Musiker, Vorteile bei der Vermietung seines privaten Wohnraums haben??

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@fohfoh

re: "Steuerfreie Umsätzebleibem bei der Ermittlung der 17.500 € außer Betracht."

Bedeutet das, wenn der selbstständige Musiker (wie im Beispiel) umsatzsteuerbefreit seine Wohnung vermietet, und mit den Mieteinnahmen unter 17.500 Euro bleibt, dann werden die Gewinne aus der Vermietung nicht UST pflichtig?
...
In dem ziierten Artikel heißt es aber, die Umsätze aus Vermietung und anderer Selbstständigkeit werden in jeden Fall zusammengerechnet.

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@fohfoh

wem glaubst du mehr?

einem Artikel aus dem Internet oder einem Steuerberater (Steuerbaer ist Steuerberater ....)

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@wurzlsepp668

Ob STB oder nicht, spielt doch keine Rolle. Gesetze sind ja keine Glaubensfrage. Und zu den Irrtümern eines Steuerberaters könnte ich dir aus eigener Erfahrung ganz schlechte Romane erzählen.

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@fohfoh

ps: dem Artikel im Internet (der in ähnlichem Wortlaut vielfach zu finden ist) glaiube ich übrigens nicht, weil er sehr indeffiernziert ist.
Würde ich das unrecheriert glauben, dann würde ich hier nicht fragen.
Ich glaube auch Steuerberatern nicht (mehr). Ich glaube nur das, was ich selber auch verstehe und nachvollziehen kann.
Ich glaube auch Steuerbear nicht, weil es nach meinem Verständnis Widersprüche in seiner Antwort gibt, die für mich noch zu klären wären ...

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In Zweifelsfragen hilft ein Blick ins Gesetz. §19 (3) belegt die oben aufgeführte Aussage. Steuerberater bin ich indessen ( noch) nicht, bin aber im steuerlichen Bereich beruflich tätig :)

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@Steuerbaer

§19

(3) Gesamtumsatz ist die Summe der vom Unternehmer ausgeführten steuerbaren Umsätze im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 abzüglich folgender Umsätze:

1.
der Umsätze, die nach § 4 Nr. 8 Buchstabe i, Nr. 9 Buchstabe b und Nr. 11 bis 28 steuerfrei sind;
2.
der Umsätze, die nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis h, Nr. 9 Buchstabe a und Nr. 10 steuerfrei sind, wenn sie Hilfsumsätze sind.
<<<<

Welche Umsätze sind hier unter 1. und 2. gemeint?
Dort steht sehr viel. Unter anderem auch: "Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält"

Hebt sich hier die Nicht-Befreiung bis zur 17500 Umsatzgrenze durch die Formulierung "abzüglich folgender Umsätze" auf?

Es geht schließlich um private Nebeneinkünfte, nicht um die Haupteinkünfte des selbstständigen Musikers.
Wäre die Vermietung beruflich bedingt, wie z.B. bei einem Butterfahrtenunternehmer, o.ä., dann ist klar dass die Vermietung umsatzsteuerpflichtug ist, aber diese privaten Nebeneinkünfte aus der Vermietung haben ja rein garnichts mit dem Beruf des Musikers zu tun.

Und was bedeutet überhaupt "abzüglich" in der Formulierung des Paragraphen?
Ist das mathematisch gemeint, oder ist damit "ausgenommen" gemeint?
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Ob es sich um private Nebeneinkünfte handelt, spielt umsatzsteuerrechtlich keine Rolle. Du kannst dir ja mal § 2 UStG und die Erläuterungen dazu im USt- Anwendungserlass anschauen - da ist definiert, was im Sinne des USTG als Unternehmen zu verstehen ist. Darin steht u.a. sinngemäß, dass das Unternehmen die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers umfasst. Hierbei handelt es sich bei Weitem nicht um eine Zweifels- oder Auslegungsfrage. Wenn du nicht möchtest, dass die Vermietung und der Musiker in einen Topf geworfen werden, musst du z.B. eine Band gründen. Diese ( zB als GbR) entfaltet eine eigene "Unternehmerpersönlichkeit" im Sinne des USTG.

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@Steuerbaer

Kann man es auch andersrum machen? Also eine Vermietungs GBR gründen, diese als Kleinunternehmerbetrieb laufen lassen, so dass sie UST frei bleibt? Und der Musiker bleibt wie bisher freiberuflicher Unternehmer und umstatzsteuerpflicht?

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auch das wäre selbstverständlich möglich

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@Steuerbaer

Gut. So rum wäre es einfacher. Aber ob ich mich deshalb auch noch mit einer GbR Gesellschaftsform auseinandersetzen möchte ... ???
Aber vielleicht muss ich das ja gar nicht, denn ich habe §4 Absatz12 nochmal gelesen, und da steht:
"Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, ...(weiter Aufzählung) ... die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;"

Meine private Wohnung ist ja keine Betriebsanlage. Also müsste die Vermietung Umsatzsteuerbefreit sein.

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@fohfoh

OK, also dass meine KurzzeitVermietung als Selbstständiger umsatzsteuerpflichtig ist, ist mir nun klar. Da geht wohl kein Weg dran vorbei :-(
Aber nun ergeben sich natürlich neue Fragen, was ich im Gegenzug alles als Vorsteuer zum Abzug bringen kann.
Das größte Problem ensteht bei der Frage nach der abzugsfähigen UST / Vorsteuer, die bei den Anschaffungs- und Herstellungenskosten (der sich im Privatbesitz des Unternehmers befindlichen vermieteten Wohnung) angefallen sind.
Dazu ein neues Thema, hier -> https://www.gutefrage.net/frage/ust-aus-gebaeude-afa-zeitanteilig-bei-vermietung-zum-vorsteuerabzug-berechtigt?foundIn=user-profile-question-listing

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Du hast den § 19 UStG nicht richtig zitiert.

Dort heißt es nämlich sinngemäß:"Unternehmer, deren Umsatz im vergangenen Jahr 17.000,00 € nicht überschritten hat und deren Umsatz im laufenden Jahr 50.000,00 € nicht überschreiten wird....."

Wenn der Musiker 30.000,00 €  im Jahr 2016 erzielt hatte, dann waren das mehr als 17.500,00 €, und er ist ab 2017 kein Kleinunternehmer mehr.

Dabai spielen die Mietumsätze keine Rolle.

Der Musiker ist sowieso schon seit 20 Jahren Umsatzsteuerpflichtig. Das ist nicht die Frage, sondern sein Beruf.
Genau so wie der Beruf des angestellten Bäckers, Bäcker ist.
Bei der Vermietung geht es aber um Nebeneinkünfte, die man nicht mit dem jeweiligen Beruf vermischen kann.
Bei dem angestellten Bäcker ist das eindeutig. Bei Selbstständigen gibt es Sonderregeln. Diese möchte ich hier klären!

Rein logisch gibt es jedenfalls keinen mir ersichtlichen Grund, wieso ein angestellter Bäcker seine Wohnung nebenberuflich bis zu 17500 Euro umsatzsteuerbereit vermieten darf, aber ein selbstständiger Musiker Umsatzsteuer von seinen nebenberuflichen Mieteinnahmen abführen soll.
Das wäre eine Ungleichstellung zu Ungunsten des Selbstständigen.

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@fohfoh

Mieteinnahmen sind ausdrücklich im § 4 UStG als steuerfrei aufgeführt.

Auf diese Steuerfreiheit kann (nicht muss) verzichtet werden, wenn die Einheit an einen Unternehmer für sein Unternehmen vermietet wird.

Also: Kein Unterschied in der Behandlung zwischen einer Privatperson und einem Unternehmer.

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@Helmuthk

Kurzzeitvermietung ist von der Steuerbefreiung leider ausgenommen, wie sich hier in anderen Antworten rausgestellt hat.

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@fohfoh

§4 Absatz 12
Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, ..."

demnach also nicht UST befreit.
Aber der Absatz geht nach einer Aufzählung weiter ...

... die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;"

Zu einer Betriebsanlage gehört meine private Wohnung sicherlich nicht. Die Vermietung könnte also doch steuerbefreit sein.
Ich bin mir aber unsicher, ob sich dieser letzte Satz auch auf die vermieteten Räume bezieht.

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