Vollfinanzierung Hausbau/ Hauskauf

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7 Antworten

Hallo sabinesteini,

gerne möchte ich Eure Fragen beantworten.

Über einige wenige Banken könnt Ihr zusätzlich zu den Baukosten die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer 3,5 - 5% je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten ca. 1,5% und evtl. anfallende Maklerkosten) mitfinanzieren. Die Küche wird von den Banken in der Regel als Inventar gesehen. Diese kann oft nur über einen zusätzlichen Ratenkredit mitfinanziert werden.

Die Konditionen bei einer 110% Finanzierung sind deutlich höher als bei einer 100% Finanzierung. Somit kann ich euch nur den Tip geben, dass Ihr die Erwerbsnebenkosten sowie auch die Küche aus Eigenkapital bezahlt.

Zudem könnt Ihr die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Fördermittel in Anspruch nehmen. Diese werden von den Banken oftmals positiv bei der Konditionsfindung angesehen.

Beim Kauf bzw. Bau einer selbstgenutzten Immobilie könnt Ihr auf das Programm Nr. 124 zurückgreifen. Das Wohneigentumsprogramm setzt nur eine Selbstnutzung der Immobilie voraus. Eine maximale Förderung von 50.000 € ist möglich. Das Programm Nr. 153 Energieeffizient Bauen könnte für euch auch interessant sein. Dieses Programm hat eine maximale Förderhöhe von 50.000€. Voraussetzung hierfür ist die Erreichung eines Energieeffizient Standards (40, 55 ,70 oder Passivhaus).

Ich hoffe, ich konnte Euch hiermit weiterhelfen!

Viele Grüße Kurt,

Interhyp AG

Die Bank ermittelt einen Immobilienwert. Daraus errechnet sie intern einen Beleigungswert. Dieser Wert sagt (intern) der Bank, welchen Wert die Immobilie aus Sicht der Bank hat.

Alles, was diesen Wert übersteigt, stellt für die Bank ein Risiko dar. Aus diesem Grund wird oft für diesen Teil ein separates Darlehen vergeben (meist mit höherem Zins-/Tilgungssatz), damit das Risiko schnell zurückgeführt werden kann.

Sollte ein Kredit notleidend werden (wird nicht zurückgezahlt), dann kann im letzten Schritt die Bank das Objekt verwerten - sucht einen Käufer. Aber es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bank einen höheren Betrag bekommt, als das Darlehen noch ausmacht. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, dann führt diese meist zu einem noch niedrigeren Betrag, den die Bank bekommt.

Aus dieser Betrachtung heraus macht die Bank keinen Gewinn...

sabinesteini 31.01.2013, 15:45

Gut erklärt, das habe ich jetzt verstanden:-) danke. Warum machen Banken dass dann? So ein Risiko?

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BesserRichtig11 05.02.2013, 08:39
@sabinesteini

Jeder Unternehmer trägt ein Risiko - auch Banken.

Bei der Kreditvergabe von Baufinanzierungen sind die sogenannten Ausfälle sehr gering und die Verdienste der Banken rechnen sich zusammengefasst mit allen Kunden trotzdem.

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Wenn die Banken mehr als den eigentlichen Wert der Immobilie finanzieren sollen, dann ist das eine 110% oder noch höhere Finanzierung (Notar, evtl. Makler, usw.)
Natürlich werden die Konditionen in Bezug auf Zinsen etwas höher, aber dennoch überschaubar.
Bei einer 100% Finanzierung haben die Banken normalerweise keine Probleme, solange man kreditwürdig ist. Die Zinsbelastung ist dadurch nur minimal höher.

Wie sollte man auch als Normalverdiener im Alter zwischen 20 und 30 genügend Eigentkapital aufbringen um eine 300.000 Euro Immobilie zu kaufen - ohne dabei auf Mittel der Bank zurückgreifen zu müssen?

sabinesteini 30.01.2013, 13:09

Da hast du Recht, dass ist schwierig. Was verstehst du unter Normalverdiener? Für mich kann ein Normalverdiener ( mit Familie) keine 300.000€ abzahlen ;-)

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aramis2907 30.01.2013, 13:10
@sabinesteini

Das kommt wahrscheinlich darauf an, in welchem Teil Deutschlands man arbeitet und wohnt. Bei uns im Main-Taunus-Kreis findet man unter 200.000 € so gut wie keine einzige Wohnung, geschweige denn ein Haus - dafür sind die Gehälter wahrscheinlich auch etwas höher wie in anderen Teilen Deutschlands.

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sabinesteini 30.01.2013, 13:16
@aramis2907

Hier auch kaum. Aber dann kauft eben nur der, der es sich leisten kann in der Größenordnung, fährt ja auch nicht Jeder Porsche ;-)

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Mismid 30.01.2013, 20:40
@sabinesteini

die meisten Porsche sind auch finanziert, oder glaubst du es kaufen die meisten einen Porsche bar? wenn jeder abwarten würde bis er ein Haus bar zahlen kann, dann gäbe es keine Häuser!

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BesserRichtig11 31.01.2013, 08:41
@Mismid

Pkw-Finanzierungen sind meist steuerlich begründet! Offensichtlich fährst du keinen...

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Das machen Banken nur bei sehr hohem Einkommen und dadurch möglicher schneller Tilgung. Übrigens wollen banken gar keine Immobilien auf die Tour, lieber ist es ihnen du zahlst fein deine Zinsen und tilgst die Bude. Deine Bekannten "wollen" auf die Tour bauen, ob sie das auch können werden entscheidet die Bank. Die Küche finanzieren die sicher nicht mit.

sabinesteini 30.01.2013, 13:10

Ich bin gespannt, hohes Einkommen haben sie nicht.

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aramis2907 30.01.2013, 13:27
@sabinesteini

Ist halt ein Rechenexempel - wenn die Belastung durch die Grundschuld und aller Nebenkosten die der Mietzahlung nicht zu weit übersteigt, und man eine realistische Chance und auch die Zeit hat es zurückzuzahlen, dann wird es funktionieren. Man hat die Immobilie ja immer als Gegenwert. Sollte es dann irgendwann zu einem Sterbefall, einer Scheidung oder sonstigem kommen, dann wird man - ohne eine gute Absicherung - wahrscheinlich am Ende ohne Immobilie und einer dennoch hohen Restschuld dastehen. Man sollte das wirklich gut durchrechnen (oder durchrechnen lassen).
Ein Risiko hat man immer, aber es muss überschaubar und realistisch sein!

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Die Banken machen das sogar ganz gerne. Großes Risiko für den Bauherrn, leichter Verdienst für die Bank.

Im Falle des Falles kassiert die Bank das Haus, versteigert es und hat ihren Gewinn.

Ich habe lange in einer Baufirma gearbeitet, und ich habe viele vollmundige Bauherren "abkacken" sehen....

sabinesteini 30.01.2013, 13:05

So stelle ich mir das auch vor.

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Aleben 30.01.2013, 13:45
@sabinesteini

Dann schau mal in die Abteilungen der Banken, die dann die sogenannten "Rettungserwerbe" bearbeiten.

Die Finanzkrise läßt grüßen.

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Mismid 30.01.2013, 20:37

das ist aber nicht richtig! Wenn ein Haus zu 100% finanziert wird, bekommt die Bank bei einer Zwangsversteigerung nicht annähernd diesen Wert! In den meisten Fällen liegt es an den Baufirmen die vollmundig absichtlich falsche unterkalkulierte Angebote gemacht haben und das Bauvorhaben dann später teurer geworden ist. Dies führte dann zu nicht kalkulierten Kostens und die Bauherren haben sich dadurch übernommen! Es ist ja auf jedermann bekannt dass es viele kriminelle Baufirmen gibt. Und es gibt auch viele die von den Bauherren Gelder für noch nicht ausgeführte Positionen kassieren obwohl die Baufirma schon Pleite ist und der Bau dann nie vollendet wird.

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turalo 31.01.2013, 06:56
@Mismid

Eine faire Baufirma ist immer daran interessiert, ihre Kunden zufriedenzustellen. Bei uns in der Provinz lebt man von der Mund-zu-Mund-Propaganda. Ein guter Ruf ist schnell zerstört.

Was soll eine Baufirma entgegensetzen, wenn die Bauherrschaft erklärt, daß die Frau arbeitet und viel verdient und der Mann ebenso? Was kann sie für das "Baukind", das unplanmäßig geboren wird? Was kann die Baufirma dafür, wenn die Wünsche der Bauherrschaft ins schier uferlose steigen?

Häuser werden üblicherweise in verschiedenen Stufen bezahlt. Ein Gewerk wird fertiggestellt - der Bauherr zahlt. Somit tritt die Baufirma oft genug in Vorleistung.

So viel, wie viele Leute denken,bleibt bei einem normalen Haus unterm Strich gar nicht hängen für den Unternehmer.

In einer Leistungsbeschreibung werden alle Kosten aufgeführt, bzw. werden diese bei einer Baudurchsprache offengelegt.

So sollte es zumindest bei einer Baufirma sein. Wer sich mit einem "Baulöwen" verbindet, hat Pech gehabt. Aber das kann man im Vorfeld schon abklopfen.

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Heidrun1962a 29.03.2013, 12:41

Das stimmt absolut nicht!!!! Eine über 100% Finanzierung wird von den Banken abgelehnt. Das Risiko ist viel zu groß. Bei einer Zwangsversteigerung oder Notverkauf, bekommt die Bank nie ihr Geld zurück und das wissen die genau.

Gerade wo die Banken in der Krise sind, wird so eine Finanzierung abgelehnt.

Wer behauptet dass er eine Finanzierung über 100% erhält, sagt nicht die ganze Wahrheit. Vielleicht wurde eine Bürgschaft hierfür übernommen oder eine hohe LV hinterlegt. Eigenkapital ist schon nötig.

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Die eigenen Kinder zahlen solche Immobilien weiter ab. das ist nicht wirtschaftlich und verursacht Schulden, die gar keine Vorteile widerlegen.

JohannesJ54 30.01.2013, 13:10

Die Finanzierung dauert 30 Jahre. Das dürfte kein Problem sein, wenn man auch in 30 Jahren einen Job am Wohnort hat.

Wenn man aber nur 80 % finanzieren muss, ist das bedeutend einfacher. Bei 300.00.- Euro sollten ca. 60.000.- Euro vorhanden sein ( Grosseltern, Eltern, Patenonkel usw. helfen gerne )

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BesserRichtig11 31.01.2013, 08:47
@JohannesJ54

Beim jetzigen Zinssatz ist deine Aussage total falsch! Heute haben wir Laufzeiten von weit über 30 Jahren.

Bei aktuell oft angeboten Annuitäten (5%) erreichen wir Laufzeiten von 40 Jahren!!!

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Danke für die bisherigen Antworten. Kein Bänker hier, der etwas konkretes weiß. Wenn die Konditionen -angeblich nicht viel schlechter sind- warum habe ich Dummi dann gespart? :-)

aramis2907 30.01.2013, 13:31

Damit Du eine niedrigere monatliche Belastung hast. Der größte Teil besteht aus Zinsen, die Tilgung ist fast zu vernachlässigen - und 3,5% Zinsen auf 200.000 Euro sind etwas anderes wie 3,5% Zinsen auf 150.000 Euro - als Beispiel ;)

Ein Grundkapital ist nie verkehrt, und es wird dann garantiert zinsgünstigere Darlehen geben, allerdings sind dies nur 0, Schritte.

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