Volle Versteuerung bei Mieteinnahmen oder nach GUV?

5 Antworten

Zzgl. habe ich ein neues Haus mit 4 WE gebaut, welches seit Anfang 2018 inn Vermietung ist.Mieteinnamhen 23000 € /Jahr. Darlehen Abzahlung an die Bank 18000 €/Jahr.

Netter Versuch.

Wäre nach GUV 5000 € /Gewinn welches ich zu versteuern habe (meine Denke)

Und du glaubst ernsthaft, den Vermögenszuwachs durch den Erwerb des Hauses trüge das FA?

Meine Steuerberaterin teilte mir mit, dass ich NICHT den Miet Gewinn nach Abzug von Zinsen, Darlehen, etc. zu versteuern habe, sondern die gesamten 23000€/Miete im Jahr.

Selbstverständlich. Wie denn auch sonst? Glaubst du, der Staat trägt die Tilgung deines Darlehens?

Nach Fertigstellung bleibt ja nicht mehr viel zum Abschreibenaußer Zinsen.

Doch, die AfA (und natürlich die Instandhaltung).

Welches im Umkehrschluss für mich heißen würde, dass ich jedes Jahr mindestens 5000-6000€ Steuern nachzahlen müsste.

Nein, sondern das FA wird dir nach dem ersten WJ einen Vorauszahlungsbescheid senden, quartalsmäßig sind dann eben etwa je € 1200.-- an das FA zu zahlen.

Und das über 20 Jahre ! Quasi rund mindestens 100000 € Steuern nachzahlen dass ich ein Haus zur Vermietung gebaut habe.

Aber dafür hast doch netto vor Steuer immer noch jedes Jahr Geld eingenommen. Sonst gäbe es ja keine ESt-Last. Deine Gesamtfinanzierungskosten haben in der EStE nunmal nichts zu suchen, sondern nur deren Zinsanteil. Somit bleibt dir nach Steuerabzug (geschätzt mal etwa - € 10000.--) eine Kostenlast in Höhe von € 6000.--, welche du separat für die Tilgung aufzubringen hast.

Sowas überlegt man sich doch, bevor man sich in so ein Abenteuer stürzt. Warum hast du das nicht mit der StBin durchgerechnet?

Selbstverständlich musst du nicht die vollen Mieteinnahmen versteuern. Sondern es werden diverse Kosten, auch Zinsen und Abschreibung abgezogen. Unter dem Strich bleiben dann die Einkünfte aus Vermietung, die in die Berechnung der Steuer einfließen.

Nicht abgezogen wird die Tigung des Darlehens. Denn du würdest das Haus ja doppelt abschreiben. Einmal die 2% der Kaufsumme pro Jahr, und dann nochmal die Tilgung, die ja auch die Kaufsumme darstellt. Das geht nicht.

Die Anschaffung des Hauses wird also natürlich zu 100% berücksichtigt und wirkt sich steuerermäßigend aus. Aber eben nicht so schnell, sondern auf 50 Jahre verteilt.

Quasi rund mindestens 100000 € Steuern nachzahlen dass ich ein Haus zur Vermietung gebaut habe.

Dem stehen Mieteinnahmen in Hlöhe von 460.000 € gegenüber (vorausgesetzt, dass du die Miete in den nächsten 20 Jahren nicht erhöhst, was eher unwahrscheinlich ist).

Da kann ich doch besser eine Firma Gründen neben meinem Angestellten Verhältnis

Auch bei einer 'Firma' handelt es sich bei der Tilgung eines Kredits nicht um Betriebsausgaben.

Wie funktioniert die steuerliche Absetzung?

hallo,

ich gebe einfach mal ein beispiel vor an dem man es vielleicht erklären kann was ich nicht verstehe. angenommen ich verdiene 2019 30.000,-€ durch meinen hauptjob und habe demzufolge 6.123,-€ an steuerrechtlichen abzügen.Des weiteren kaufe ich ein haus für 230.000,-€ welches ich vermiete. Aus der vermietung habe ich einnahmen von 12.000,-€ und muss für das darlehn 2,5% zinsen zahlen( also im ersten jahr 5750,-€). Außer dem kann ich die Grunderwerbssteuer absetzten (6,5% in nrw also 14.950,-€) und 2% des gebäudewertes abschreiben (Bj.1986) also 4.600,-€. Es gibt sicherlich noch mehr dinge die man absetzen oder abschreiben kann(man ganz davon abgesehen ob alle werte realisierbar sind) aber für dieses beispiel sollte das erstmal reichen.

ergibt sich also folgendes: Lohnsteuer +6.123,-€

Mieteinnahmen +12.000,-€

Zinsen -5.750,-€

Grunderwerbsst. -14.950,-€

Abschreibung -4.600,-€

Total -7.177,-€

Zinsen ,grunderwerbssteuer und abschreibung senken meine steuerlast.im gegenzug sind gehalt und die einnahmen aus der vermietung zu besteuern. hätte ich jetzt mehr zu besteuern als abzusetzen,dann müsste ich den positiven betrag mit meinem persönlichen steuersatzt besteuern und steuern nachzahlen. allserdings komme ich jetzt in diesem beispiel auf einen negativen betrag.Heißt das jetzt,dass ich 7.177,-€ zu viel gezahlt habe und die einfach zurück ausgezahlt bekomme? oder wie versteht sich das? das hieße ja dann, das ich beispielsweise die zinsen des darlehns, die ich absetzten kann, zahle und am ende des jahres wieder bekomme und diese somit so gesehen nur "vorstrecke"?

ich bitte um eine möglichst unkomplizierte antwort ohne fachbegriffe damit ich das möglichst gut verstehe;) #steuernfürdummis

Vielen dank

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