Verwertungskündigung gültig wenn nur wirtschaftlicher Aspekt, also keine Verwertung geplant ist?

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2 Antworten

Dass starker Schimmelbefall nicht gesundheitsgefährdend sein soll, wäre mir neu. Insbesondere ist zu befürchten, dass zum angeblich nicht gefährlichen über eher kurz als lang auch gesundheitsgefährdender Schimmel dazu kommt.

Der Schimmel, der bauseits verursacht ist, könnte sich auf die übrigen Wohnungen auch ausbreiten und diese belasten.

Dir wurde gesagt, dass der Schimmelbefall nicht gesundheitsgefährdend ist. Dennoch willst Du die Miete um 80 % mindern? Wie passt das dann zusammen.

Mit dem Artikel 14 / 2 GG meinst Du "Eigentum verpflichtet". Aufgrund dieses Artikels ist aber noch nie ein Hauseigentümer verpflichtet worden, eine leer stehende Wohnung zu vermieten.

Zur Wirtschaftlichkeit:

Es geht um die wirtschaftliche Verwertung des ganzen Grundstücks, also des ganzen Hauses. Mit drei unbelasteten, vermieteten Wohnungen hat der Vermieter Einnahmen, die es ihm einerseits ermöglichen, das Haus gut zu erhalten und andererseits einen Teil seines Lebensunterhalts zu bestreiten. Die vierte vermietete Wohnung bringt nur noch eine geringe Einnahme. Die Tatsache, dass diese Wohnung genutzt wird, verursacht aber in jedem Fall erhöhten Aufwand z. B. im Bereich Verwaltung. Der Aufwand dafür ist so hoch, dass er praktisch durch die anderen drei Wohnungen mit zu decken ist. Die Wirtschaftlichkeit des Hauses wird also belastet.

Zudem muss der Eigentümer befürchten, da er nicht regelmäßig selbst in die Wohnung kann, dass sich der Schimmel auch auf die übrigen Wohnungen ausbreitet. Kommt er regelmäßig rein, kann er Maßnahmen treffen, die das verhindern.

Ich vermute mal, dass im Falle einer Räumungsklage der Richter zu Gunsten des Eigentümers urteilen wird. Er wird es für unzumutbar halten, dass eine Wohnung dauerhaft für so wenig Geld einem Mieter überlassen werden muss.

Dennoch ist doch, wie unten schon geschrieben, die Absicht einer Verwertung (also eine Baumaßnahme) Pflicht für die Verwertungskündigung, oder?

Ohne geplante Baumaßnahme kann man ja wohl eine Kündigung schlecht damit begründen, dass man eine Baumaßnahme durchführen will.

Die 80% sind augrund mehrerer Urteile angemessen, da die ganze Wohnung betroffen ist (1 Zimmer Wohnung).

Bei Gesundheitsgefährdung wären es 100%.

Auch eine Ausbreitung auf die anderen Wohnungen ist wohl eher nicht gegeben, da sich der Schimmel an einer Außenwand befindet dazu noch in einem nachträglich errichteten Anbau mit niedrigsten Standard. Also mit weiten "Weg" zum Restlichen Haus, sozusagen.


Außerdem kann der Schimmel auch durch den Mieter behandelt werden, dies kann der Vermieter dann regelmäßig durch Wohnungsbesichtigungen überprüfen.

Wenn der Mieter sich dazu bereit erklärt ist das doch wohl in Ordnung.

Die Wirtschaftlichkeit des Hauses wird ohne Frage belastet, die Wirtschaftlichkeit ist aber gegeben. Darum geht es doch.

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@Gladiator111

Es mag sein, dass die 80 % angemessen sind für einen Fall, wo durch Sanierung der Schaden in relativ kurzer Zeit wieder behoben wird und dann wieder 100 % angebracht sind.

Nicht aber, wenn der Schaden nicht wirtschaftlich vertretbar behoben werden kann.

Der Eigentümer hat das Recht, selbst zu entscheiden, wann eine Vermietung für ihn wirtschaftlich interessant ist und wann nicht. Bei dem Paragraphen geht es um die Wirtschaftlichkeit des ganzen Grundstücks und wenn diese aufgrund des schlechten Zustands des Anbaus, in dem Du wohnst, vermindert wird, sodass er eigentlich die Mieten der anderen Wohnungen anheben müsste, um wieder auf das wirtschaftlich notwendige Ergebnis zu kommen, dies aber nicht möglich ist, dann ist es besser, die Wohnung nicht zu vermieten. Ob wirtschaftlich oder noch wirtschaftlicher, spielt dabei nicht die Rolle.

Wenn Du es jetzt noch mal ganz pragmatisch betrachtest:

Der Vermieter hat Dich gekündigt. Du weigerst Dich auszuziehen. Folge ist eine Räumungsklage und schließlich ein Gerichtsprozess. Wie hoch schätzt Du Deine Chancen ein, dass Du gewinnst? Wenn Du der Meinung bist, dass die Erfolgsaussichten deutlich mehr als 50 % sind, lass es bitte darauf ankommen und teile hier das Ergebnis mit.

Bist Du der Meinung dass sie max. 50 % oder allenfalls knapp darüber sind, würdest Du dann einen kostenträchtigen Prozess riskieren? Als Student, der kaum Budget hat? Rechne dazu mal aus, wieviel mal 80 % Miete Du sparen müßtest, um die Kosten bei einer evtl. Niederlage zu tragen.

Und glaub mir: Der Vermieter wird alles dazu tun, um seine Erfolgsaussichten zu steigern. Wenn er Dir gesagt hat, er läßt den Anbau dann leer stehen, kann es sein, dass er bei Gericht vorträgt, er hat vor, den Anbau abzureissen und bei der Gelegenheit das verbleibende Haus komplett von aussen zu dämmen, um den Wohnwert zu steigern und die Heizkosten zu senken und um so aus den verbleibenden 3 Wohnungen weit mehr Miete zu erzielen.

Oder er bringt vor, dass er vor hat, den Anbau komplett trocken zu legen, ordentlich zu dämmen, den Schimmel zu beseitigen, um dann eine kuschelige Wohnung daraus zu machen, die dann auch wieder was einbringt.

Schnell sinken Deine Chancen von 50 auf unter 10 Prozent.

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@bwhoch2

Diese Baumaßnahmen muss er mir dann aber in dem Kündigungsschreiben mitteilen.

Dies hat er nicht gemacht, sondern nur geschrieben dass er die Sanierung nicht durchführt und deswegen gekündigt.

Und bei dem Paragraphen geht es nicht um die Wirtschaftlichkeit, sondern um die Wirtschaftliche Verwertung, was eine Baumaßnahme notwendig macht.


http://www.gevestor.de/details/verwertungskuendigung-diese-voraussetzungen-muessen-erfuellt-sein-714405.html

Gemäß dieser Seite muss die Absicht der Verwertung, also eine Baumaßnahme, vorhanden sein und im Kündigungsschreiben angegeben werden. Ebenso Nachweise dafür, die nicht angefügt waren. Diese sind ja auch nicht geplant (Sanierung wurde ja abgelehnt)


Auch ist der Vermieter finanziell nicht in der Lage die Baumaßnahmen durchzuführen, er hat das Haus gerade geerbt und hat nicht genug Bargeld für die Baumaßnahme.

Und eine Bank, die im eine solch große Baumaßnahme finanziert (Baujahr 1964) wird er wohl kaum finden...

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@Gladiator111

Ich gehe mal davon aus, dass Du recht hast. Trotzdem will Dich der Vermieter los werden. Was wird er als nächstes tun, wenn er erfährt, dass Du nicht ausziehen willst?

Er geht zu einem kundigen Anwalt. Dieser wird ihm erklären, dass seine Verwertungskündigung so nicht wirksam ist und dass es einer sinnvollen Baumaßnahme bedarf, um doch noch eine wirksame Kündigung aussprechen zu können.

Er wird also überlegen: Entweder in die Richtung, die ich oben beschrieben habe oder aber z. B. Abriss des Anbaus und Neuaufbau, um wieder 40 m² Wohnfläche vermieten zu können. Ich kenne jetzt nicht das Haus, aber der Aufwand dafür dürfte nicht allzu groß sein und wenn er sein Haus und Grund als Sicherheit einsetzt und die Mieteinnahmen des Hauses der Bank gegenüber nachweist, wird er locker eine zinsgünstige Finanzierung mit 0 Eigenkapital hinbekommen. Wieso sollte das Baujahr des Hauses ein Hinderungsgrund sein, wenn außer bei Deinem Anbau die Substanz ansonsten in Ordnung ist?

Diese Maßnahme geplant, den Plan eingereicht und genehmigt bekommen, reicht vollkommen aus, um eine Verwertungskündigung zu begründen. Die Finanzierung muss er dazu nicht nachweisen. Er muss auch nicht belegen, dass er mit der Maßnahme sofort beginnt. Es wird wohl irgendwelche Fristen geben, die ihm auferlegt werden, aber bis dahin fängt er eben an und hört nach kurzer Zeit wieder auf und macht irgendwann weiter.

Ich fürchte, wenn er Dich raus haben will, wird er das schon schaffen. Dich dagegen zu wehren, wird vermutlich nur eine Menge Geld und persönlicher Energie kosten.

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@bwhoch2

Ich werde das Risiko wohl eingehen und über den Verlauf gerne hier informieren.

Zu meinen Vorraussetzungen: 2 Anwälte in der Familie (Onkel + Tante mit jeweils 20 + 25 Jahren Berufserfahrung) sowie eine Rechtsschutzversicherung.


Der Vermieter ist bereits zu seinem Anwalt gegangen, diser hat diese unrechtmäßige Kündigung ja zugestellt.

Der Anwalt ist gerade mit dem Studium fertig, ist also anscheinend nicht so kundig... Mein Onkel hat ziemlich über die Kündigung gelacht...

Da der Anbau in das Hauptgebäude integriert ist, ist der Aufwand sehr groß. Die Subtanz bei dem Hauptgebäude ist auch eher schlecht, auch wenns noch nicht schimmelt.

Diese Maßnahme ist aktuell ja nicht geplant, der Vermieter hat mir auch geschrieben dass er keine Maßnahmen durchführen will. Steht so auch in der Kündigung, dass keine Maßnahmen geplant sind, weil die Sanierung aufwendig und teuer ist. Ein Teilabriss wäre totaler Schwachsinn/ unwirtschaftlich.

Als Sicherheit würde wohl das Grundstück schon reichen (mit Meerblick auf die Ostsee in einem guten Viertel), dennoch hat er keine Sanierungsabsicht.


Auch habe ich keine Angst vor Schikane etc. vom Vermieter etc., da er etwa 150 Km entfernt wohnt.


Mein Vorgehen jetzt:

1) Ich werde der Kündigung wiedersprechen.

2) Anzeige wegen Nötigung erstatten.

Ich werde natürlich über die Entwicklung hier informieren, wenn das gewünscht ist?

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@bwhoch2

Vielen Dank erstmal für deine Mühen!

Ich hab das hier auch nur gemacht, um eine 3. Meinung zu haben.

Das der Vermieter alles versuchen wird ist klar, sollte er aber bei seinem Amateur von Anwalt bleiben und selber kein großes rechtliches Verständnis haben (offensichtlich gegeben), habe ich da erstmal keine Angst:)

Der Anwalt will wohl Vlt. Auch den Vermieter nur "abzocken" oder denkt sich mit so einem jungen, 20 Jährigen Studenten ist das nen leichtes Spiel.

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@Gladiator111

Da bist Du aber wirklich gut gerüstet. Und wenn die Gegenseite das nicht ist, umso besser für Dich.

Zu Deiner geplanten Vorgehensweise:

1.) Der Kündigung widersprechen? Warum nicht, bei dem Background!

2.) Weshalb Anzeige wegen Nötigung?

Da Du widersprichst, bist Du noch nicht zu etwas genötigt, denn Du hast damit Handlungsfreiheit bewiesen. Deine 80 %-ige Mietkürzung beweist das ebenfalls. Dass die Kündigung jeglicher rechtlicher Grundlage entbehrt, da nicht ausreichend begründet, ist keine Nötigung.

Nötigung wäre es z. B., wenn der Vermieter käme und Dir die Wohnungstür zunageln würde. Abgesehen davon: Was soll die Anzeige bringen. Die landet doch sowieso nur im Papierkorb der Behörden. Sie ist schlicht Energieverschwendung.

Mit 1. und einfach Abwarten, weiterwohnen, weiter vermindert zahlen, kannst Du es locker auf eine Räumungsklage ankommen lassen. Da Du rechtsschutzversichert bist, brauchst Du davor doch keine Angst zu haben. Mach 1. und spar Dir 2., weil 2. nichts bringt.

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@bwhoch2

Wie würde ich als Vermieter vorgehen, wenn Dein Widerspruch käme:

Natürlich zum Anwalt gehen und fragen, was das soll. Vermutlich dann den Anwalt wechseln und mich ordentlich beraten lassen. Da ich mich schon für einigermaßen schlau halte, würde ich eine erneute Kündigung in Betracht ziehen, dann aber ordentlich begründet und mit konkreten Plänen, die natürlich erst umsetzbar sind, wenn Du raus bist. Dass Dein Vermieter bisher nichts vor hatte, heißt nicht, dass er aufgrund der Situation es sich nicht doch noch anders überlegt. Ich als Vermieter würde mir das überlegen.

Da der Anbau in das Hauptgebäude integriert ist, ist der Aufwand sehr groß. Die Subtanz bei dem Hauptgebäude ist auch eher schlecht, auch wenns noch nicht schimmelt

Das bedeutet nichts. Da habe ich schon viel erlebt, was bei einem Haus alles geht und was nicht. Da habe ich wirklich schon oft gestaunt. Wenn das Haus halbwegs zeitgemäß (1964!) gebaut wurde, kann die Substanz gar nicht so schlecht sein.

Alternativ zu einer Kündigung und einem Bauprojekt würde ich mir als 150 km entfernt wohnender Vermieter auch überlegen, was zu tun ist, um das Haus so hin zu bekommen, dass man einen ordentlichen Preis bei einem Verkauf erzielen kann. Soll sich doch ein Käufer mit einem "renitenten" Mieter rum schlagen.

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@bwhoch2

Das Haus kann er nicht verkaufen, da dies wohl Basis für das erben war (die abgebende Verwandte lebt noch). Er hat da mal was erwähnt.

Ein Neubau kann er planen und versuchen durch zu setzen. Das steht ihm natürlich offen, da bleibt abzuwarten was er macht.

Im Fall dass er dies tut könnte man sich natürlich noch damit Beschäftigen (Wirtschaftlichkeit in Frage stellen etc.), auch müsste er dann das gesamte Haus abreißen (alles andere ist Wirtschaftlich anfechtbar) und somit auch den langjährigen Mietern eine kündigung aussprechen, was natürlich dauert bis dann alle raus sind. 

Nur ein Teilabriss ist außerdem glaube auch nicht erlaubt, da sich 573 BGB auf das gesamte Grundstück bezieht. Da bin ich mir aber noch nicht 100% sicher. Dadurch bleibt dem VM nur das oben beschriebene Szenario...

Ich glaube also, das ich für de zeit meine Studiums zu 99% da wohnen werde, danach will ich sowieso zurück in meine Heimatstadt (400Km entfernt) ziehen.

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@Gladiator111
Ein Neubau kann er planen und versuchen durch zu setzen. Das steht ihm natürlich offen, da bleibt abzuwarten was er macht.

Es geht nur um den Neubau des Anbaus. Die Genehmigung für ein Ersatzgebäude(teils) anstelle eines schon bestehenden ist im Normalfall problemlos zu bekommen. Für die tiefe Integration des Hauses gibt es Lösungen. Mit dem §573 BGB ist mit Sicherheit nicht gemeint, dass damit ein Teilabriss nicht erlaubt ist. Entscheidend ist viel mehr, dass der jetzige Anbau, also diese einzelne Wohnung mit 40 m² im jetzigen Zustand nicht sinnvoll vermietet werden kann. Mit Abriss und solidem Neubau an gleicher Stelle könnte er künftig wieder ordentlich Miete erzielen und was die Wirtschaftlichkeit anbelangt, werden dann 28 Jahre angesetzt. (Man geht von 80 Jahren Lebensdauer eines Hauses aus. Da der Anbau am Ende nur in der Gesamtheit mit dem bestehenden Gebäudeteil zu sehen ist, darf man hier also nur noch die 28 Jahre ansetzen, die das Hauptgebäude noch "dienen" muss.) Aber 28 Jahre sind auch eine Menge Holz. Nun kenne ich die Mietpreise dort nicht, aber wenn der Vermieter beispielsweise 5 € pro m² bekommen kann, wären das pro Jahr 2400 €, also am Ende ca. 67000 €, die er erzielen kann. Durch laufende Mietsteigerungen über die Jahre wird am Ende noch mehr raus kommen. (Allerdings darf man auch Inflation nicht übersehen.)

Ob das dann wirtschaftlich ist, wirst Du nicht beurteilen können. Es ist letztlich sein Geschick, es so darzustellen, dass auch ein Gericht erkennt, dass ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher ist, als den Anbau weiterhin für 20 % der Normalmiete zu vermieten.

Im übrigen würde ich Dir nicht empfehlen, länger als unbedingt nötig, in einer Schimmelbude zu wohnen. Auch wenn der Schimmel jetzt angeblich nicht gesundheitsschädlich ist, woher weißt Du, ab wann sich plötzlich schädliche Sporen dazu gesellen?

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@bwhoch2

Eine Sanierung des aktuellen Anbaus ist (gemäß Kostenvoranschlag) günstiger als der gesamte Abriss und Wiederaufbau. Das Will ich sehen wie er es als Wirtschaftlich darlegen will, wenn er durch höhere Kosten nur die gleichen Mieteinnahmen erzielen kann. Die Sanierung kann auch im bewohnten Zustand durchgeführt werden.

Den Schimmel behandel ich natürlich und er steht auch "unter Beobachtung", und da ich sowieso nicht so oft da bin (eigentlich nur zum Schlafen) hält sich das in Grenzen. Ist auch offiziell nur mein Zweitwohnsitz.

Und ich plane jetzt nicht mehrere Jahre in einer Schimmel-Wohnung zu wohnen, sondern irgendwo die Sanierung im bewohnten Zustand zu fordern und ggf. auch in einer Leistungsklage einzuklagen. Ich habe einen gültigen Mietvertrag, außerdem kann der Vermieter den Teilabriss nicht wirtschaftlich begründen (davon bin ich überzeugt...). Daher bleibt dem Vermieter nur die Wohnung in Stand zu halten, tut er dies nicht freiwillig kann ich dass einklagen, da er dazu verpflichtet ist...

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@Gladiator111

Außerdem hat er mir schon geschrieben, das eine Baumaßnahme für ihn nicht in frage kommt, da es aus seiner Sicht nicht wirtschaftlich ist.

Ich habe ihn jetzt direkt, also nicht über seinen Anwalt aufgefordert, dies mir schriftlich in einer Verbindlichen Erklärung für die nächsten 10 Jahre zu bestätigen. Mal schauen ob er drauf rein fällt...

Sollte er dies machen hat er schlechte Karten selbst im Falle eine ordnungsgemäßen Verwertungsklage.

Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist Verboten, eine Vereinbarung zum Nachteil des Vermieters nicht...

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@Gladiator111
Die Sanierung kann auch im bewohnten Zustand durchgeführt werden.

Das möchte ich sehen, wenn der ganze Putz außen und innen runter muss, um den Schimmel wirklich dauerhauft weg zu bekommen. Baumängel, die jetzt zu Schimmel führen, muss er ebenfalls beseitigen.

Das Will ich sehen wie er es als Wirtschaftlich darlegen will, wenn er durch höhere Kosten nur die gleichen Mieteinnahmen

Ein Neubau bringt natürlich mehr Miete, als ein sanierter Altbau.

Ein sanierter Altbau bleibt ein Altbau und das Risiko, dass künftig wieder Schäden auftreten, bleibt. Das wird in die Kalkulation mit einbezogen.

sondern irgendwo die Sanierung im bewohnten Zustand zu fordern und ggf. auch in einer Leistungsklage einzuklagen. Ich habe einen gültigen Mietvertrag,

Und da schließt sich der Kreis wieder. Irgendwann stehst Du mit Deinen RA-Verwandten vor Gericht und Dir gegenüber sitzt plötzlich ein versierter RA mit seinem Mandanten, ausgefeilten Kalkulationen und Gutachten. Und vorne sitzt ein Richter, der auch an den Schutz des Eigentums im Grundgesetz denkt, abwägt und überraschenderweise zum Schluss kommt, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses nicht so schwer wiegt, wie der Eingriff in das Eigentumsrecht, den Du mit Deiner Klage bewirken willst.

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@Gladiator111
dies mir schriftlich in einer Verbindlichen Erklärung für die nächsten 10 Jahre zu bestätigen. Mal schauen ob er drauf rein fällt...

Für wie naiv hältst Du Deinen Kontrahenten? Natürlich wird er darüber mit seinem Rechtsanwalt sprechen. Der wird ihn schon davon abhalten.

Niemals würde ich so eine Bestätigung geben. Was weiß ich, was in zwei, drei oder in fünf Jahren ist? Ich würde sagen, rutsch mir doch den Buckel runter.

Darf ich raten, was Du studierst? Jura? Du fängst ja schon gut an!

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@bwhoch2

Dass meint dann der erste Richter Vlt., dann lege ich Berufung an usw.

So entsteht ein langes Gerichtsverfahren, Vlt. Sogar über Jahre.

So habe ich eine relativ große Chance die 3 Jahre meines Studiums nicht ausziehen zu müssen, und durch meine Rechtsschutzversicherung habe ich auch kein Finanzielles Risiko...

Laut dem Gutachten reicht eine zusätzliche Dämmung von außen, neue Fenster (da diese nicht dicht sind) sowie etwa 2 Wochen trocknungsgeräte an den betroffen Stellen / nassen Wänden...

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@Gladiator111

Dann viel Glück! Kannst ja zwischendurch mal melden, wie es weiter gegangen ist.

Danke für die Auszeichnung.

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Das Thema ist sehr (zu) komplex und es bedürfte weiterer detaillierter Nachfragen seitens der Ratgeber dieser Plattform. Da diese meist "lediglich" erfahrene Ratgeber im "normalen" Mietrecht sind wirst Du wohl um die Vertretung durch einen qualifizierten Fachanwalt nicht herumkommen. Auch hier befürchte ich dass Du bei Befragung von 2,Anwälten auch unterschiedliche Vorschläge zur Vorgehensweise erhalten wirst.

Ist bei der schimmelbelasreten Wohnung dann nicht ein freiwilligerbAuszug Deinerseits eine Option?

Ich bin gerade Eingezogen, Student und kann mit dem Schimmel eigentlich leben, solange er nicht gesundheitsgefährdend ist.

Auch freut man sich über eine Mietminderung als Student, was ja viel Geld für nen Student ist.

Für die Verwertungskündigung ist doch Vorraussetzung, dass eine Verwertung beabsichtigt ist. Diese ist ja nicht beabsichtigt, im Gegenteil - sie wird abgelehnt...

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