Verpächter Wechsel - erhebliche Pachtzinserhöhung (Kündigung?)

6 Antworten

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Es gilt der Pachtvertrag, der mit dem vormaligen Verpächter geschlossen wurde. Dass neben dem Pachtzins Grundsteuern als Nebenkosten auf den Pächter umgelegt werden können, ist eine Verhandlungsfrage. Nach meiner Meinung handelt es sich hier nur um ein Pachtzinserhöhungsverlangen des neuen Verpächters. Diesem Verlangen muss nicht zugestimmt werden. Der Verpächter könnte deine Zustimmung einklagen, wenn er denn sich im Recht meint. Der Betrag der Grundsteuer (leider hier nicht bekannt) erscheint mir von der Sache her so gering, dass sich vermutlich aber der Streit nicht lohnt. Diese Aussage stütze ich auf die zwar unbekannte Größen wie der des Grundstückes, des niedrigen Einheitswertes und die Qualifizierung des unerschlossenen Bauerwartungslandes. Reale Zahlen wären hilfreich.

Danke für deine Antwort, wir bezahlen 990,90€ Pacht/ Jahr für ca. 817qm, aufgrund des Bodenrichtwertes kommen wir ca. auf 400 € Grundsteuern / Jahr.

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@Kampfhamsta

In meiner Region läge dein aktueller Jahrespachtzins weit unter dem Durchschnitt, auch nach Einbeziehen der geforderten Grundsteuer. Dass in deiner Gemeinde der Hebesatz für die Grundsteuer nach dem Bodenrichtwert festgelegt wird, muss bezweifelt werden, denn du beschreibst die Pachtfläche als eine nur landwirtschaftlich nutzbare Fläche. Bodenrichtwerte beziehen sich auf die durchschnittlichen Verkaufserlöse von Immobilien in einem festgelegten Zeitraum. Dazu wird durch die Kommune eine Bodenrichtwertkarte herausgegeben. Die Karte kann sehr unterschiedliche Werte im Vergleich zu zurückliegenden Perioden ausweisen. Ein Kriterium des Nutzungsentgeltes wäre aber die Bodenwertzahl, die für landwirtschaftliche Flächen für deren Ertragsfähigkeit von Bedeutung ist.

Sind im bisher gültigen Pachtvertrag neben dem vereinbarten Pachtzins zusätzlich und sich ändernde Nebenkosten vereinbart? Ist der vorliegende Vertrag auch tatsächlich als Pachtvertrag deklariert? (Ertrag ist Eigentum des Pächters)

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@Gerhart

Danke für deine ausführliche Antwort, leider ist mir erst jetzt aufgefallen das ich mich verschrieben habe, dass die Grundsteuer sich nicht nach dem Bodenrichtwert richtet ist mir klar. Die Grundsteuern für das Pachtgrundstück ist z.Z noch grob geschätzt. Denn wir besitzen ein Grundstück von ca. 830qm mit 2 Eigenheimen, die Grundsteuer für dieses kostet ca. 100€ im Quartal . Wir pachteten ein Nachbargrundstück um unseres zu vergrößern. Der ehemalige Eigentümer ist gestorben und es wurden bis Dato Erben gesucht. Verwaltet wurde dies von der Gemeinde.Da nun kein Erbe gefunden wurde ist das Grundstück in den Händen des Bundes gekommen. Um auf deine Frage zu Antworten, ja es sind im Vertrag Nebenkosten vereinbart, die NK die zu tragen sind , sind aber aufgeführt. U.a. Winterdienst, Strom, Wasser etc. Die Grundsteuer ist NICHT aufgeführt und musste auch die letzten Jahre nicht entrichtet werden! Ja der Vertrag ist als Pachtvertrag deklariert. Lieben Dank für deine Mühe :)

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@Kampfhamsta

Es stellt sich heraus, dass der Bund noch keine Grundsteuer in definierter Höhe gefordert hat, aber ihr mit der Möglichkeit rechnet. Bebaute Grundstücke sind bedeutend höher mit Grundsteuern Belegt als unbebaute. Ihr habt Wasser und Strom zu bezahlen - daraus ergibt sich, dass doch Medienanschlüsse im Grundstück anliegen. Beide Medien sind aber eigenvertraglich mit den Versorgern abschließbar. Wieso sind sie dann hier als Nebenkosten deklariert? Der Winterdienst ist eine Aufgabe der Kommune, die ihn aber auch an den Eigentümer delegieren kann, der wiederum gibt es an den Pächter weiter, hier an euch. Wenn die Kommune bisher den Winterdienst ausgeführt hat, dann habt ihr echte Nebenkosten zu entrichten. Befreiend könnte eure freiwillige Übernahme des Winterdienstes wirken. Was ist denn hier über Straßenreinigung vereinbart? Gab es den je eine Abrechnung der Nebenkosten?

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@Gerhart

Nein , wir rechnen nicht damit, wir haben es Schwarz auf Weiß. In dem aktuellem Schreiben, was uns vor wenigen Tagen zuging, wurde uns mitgeteilt das die Bundesanstalt jetzt unser neuer Verpächter ist und wir die zu zahlende Pacht in Höhe von 990,90 an xxxxxxxx bis Mitte des Monats überweisen sollen. Des weiteren wurde in diesem Schreiben darauf hingewiesen das wir zukünftig die Grundsteuern selbst zu zahlen haben. Nein wir haben kein Wasser und Strom etc. zu bezahlen, es ist ja ein unbebautes Grundstück ! Es stand nur in dem Vertrag, Warum sie als NK deklariert sind weiß ich nicht, schätze aber das der Pachtvertrag ein vorgefertigtes "Ding" ist ;) Die Straßenreinigung wird von der Kommune ausgeübt , sowie der Winterdienst. Nur nicht auf dem Pachtgrundstück. Der Winterdienst sowie die Pflege/Reinigung des Grundstückes obliegt dem Pächter, steht natürlich auch so in dem Vertrag. NEIN es gab NIE eine NK-Abrechnung, wie auch es sind ja keine angefallen, die einzigen die hätten anfallen können wären die Grundsteuern. Die mussten wir NIE entrichten, denn Sie waren NIE Bestandteil des Vertrages, auch bis jetzt noch nicht! Der Vertrag wurde vom Bund so übernommen und man wies uns nur in dem Schreiben mit das wir auch die Grundsteuer zu entrichten haben. Es gibt keinen neuen Vertrag. Zumal werden uns nach Jahren aufeinmal knapp 35% Mehrkosten "aufgebrummt". Das kann doch nicht sein, wir hätten gekündigt, aber zum Zeitpunkt der Frist wussten wir von diesen Mehrkosten nichts , dass kam jetzt plötzlich Ende Januar / Anfang Februar.

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@Kampfhamsta

Die Kommune wird nach Lesart der Bundesimmobilienverwaltung als Grundstückeigentümer an euch als Pächter einen Grundsteuerbescheid in bisher unbekannter Höhe übergeben. Woher nehmt ihr die Gewissheit, dass die Kosten mit der Grundsteuererhebung um 35% steigen? Das solltet Ihr als Pächter zurück weisen, wenn der Grundsteuerbescheid ergeht. Ihr seid keine Erbpächter, auch wenn ihr einen unbefristeten Pachtvertrag haben solltet. Nebenkosten laut Pachtvertrag sind nie entrichtet worden. Innerhalb des Pachtgrundstückes wurde euch lediglich die Verkehrssicherungspflicht (siehe Winterdienst) übertragen. Als Anlieger habt ihr keine Straßenreinigung und Winterdienst auszuführen. Wie steht es denn mit der Grundstückhaftpflichtversicherung - eine Aufgabe des Eigentümers, die mit der Verkehrssicherungspflicht zusammenhängt? Immobilienversicherung kann bei einem unbebauten Grundstück entfallen.

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@Gerhart

Da wir auch noch ein bebautes Grundstück haben und deren Fläche fast die gleiche ist , wie deren des Nachbar Pachtgrundstückes. Unser Grundstück hat ca. 830qm und kostet an Steuern im Jahr knapp 400 €. unser Pachtgrundstück ist ja gleich daneben und hat ca. ein Fläche von 817qm, von daher gehen wir davon aus das die Kosten für die Grundsteuer im groben die gleiche sein wird. Wenn ich wie bisher ca. 990 € Pacht bezahle und aufeinmal ca +/- 350€ Euro mehr bezahlen soll (wegen der Steuer) ist das für uns eine Kostensteigerung von ca. 35 %, dass meinte ich damit. Grundstückhaftpflichtvers. bezahlen wir nicht. Ja die Immobilienvers. entfällt bei uns. DANKE für deine Mühe :)

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@Kampfhamsta

Ich will nicht nörgeln, aber die Grundsteuer eines bebauten Grundstückes unterscheidet sich enorm von der eines unbebauten infolge des Geringeren Einheitswertes. Deshalb würde ich schon aus kommunalwirtschaftlichem Interesse mich freuen, wenn ich von euch über die tatsächliche Höhe der Grundsteuer informiert würde, und mit welcher Begründung der Grundsteuerbescheid zum Pachtgrundstück an euch als Pächter übergeben wird.

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@Gerhart

Ein Grundsteuerbescheid liegt uns noch nicht vor, um es kurz fassen, können wir vom Sonderkündigungsrecht gebrauch machen mit der Begründung, dass die Grundsteuer (egal wie hoch oder niedrig) bisher als NK vertraglich nicht erwähnt / bzw.nicht vereinbart waren? Lieben Dank

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@Kampfhamsta

Sollte der Grundsteuerbescheid von der Kommune an euch ergehen, dann weist ihn als nicht zuständig zurück. Geht euch eine konkrete Aufforderung des Pächters zur Entrichtung einer bezifferten Grundsteuer zu, dann macht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch oder bezahlt die Forderung nicht, weil diese Forderung nicht vertraglich gestützt ist. Viel Erfolg.

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Nein, aber sofern die Zahlung dieser Nebenkosten nicht vertraglich vereinbart ist, müsst Ihr die auch nicht zahlen. Danke , sie sind nicht vertraglich vereinbart worden! auf welcher rechtlichen Grundlage beruht deine Aussage , lieben Dank für deine Aussage :)

Dazu kommt noch:

§ 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.


Kauf bricht nicht Miete gilt auch bei Pachtverträgen.

MfG

Johnny

Eine Änderung der Pacht sowohl in der Höhe als auch Art der zu zahlenden Pacht (Grundsteuer) ist nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich. Solange sie diese Änderung nicht zustimmen, brauchen sie das nicht zu bezahlen. Ein Verpächterwechsel begründet keine fristlose Kündigung.

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