vermietetes Haus kaufen, Rechte der Mieter

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7 Antworten

Die rechtliche Lage ist das Du die Mieter "mit kaufen" mußt, sprich ihre Mietverträge unverändert übernehmen.

Wenn Du dann als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist kannst Du den Mietern, wenn keine anderen Gründe vorliegen, nur wegen Eigenbedarf kündigen.

Oder macht es mehr Sinn sich mit den Familien zu einigen, dass man zb sich an deren Umzug in ein anderes Haus unterstützt oä?

Wäre hilfreich.

Kauf bricht nicht Miete. D.h. die Mietverträge und Mieter "kaufst du mit". Der Kündigung durch den jetzigen Eigentümer sind vom Gesetz enge Grenzen gesetzt, er könnte es nur dann durchbekommen, wenn er durch die Vermietung einen erheblichen wirtschafltichen Verlust beim Verkauf machen würde. Dann hast du aber nichts davon, weil du dann einen höheren Kaufpreis zahlen müsstest.

Natürlich kann man den Mietern finanzielle Entschädigung beim Auszug anbieten. Sie müssen sich aber nicht darauf einlassen. Nach dem Kauf kannst du auch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, du wirst kaum begründen können, warum du alle 4 Wohnungen für dich (oder deine Familie) brauchst.

Rechtlich wird es schwierig und kann lange dauern.

Ich würde wie folgt vorgehen:

  1. Sprechen Sie in Absprache mit dem Eigentümer mit den Mietern, ob selbige bereit wären, auszuziehen gegen Umzugsbeihilfe oder ähnliches.

  2. Wenn sie sich mit allen geeinigt haben sollten, kann der jetzige Eigentümer die Aufhebungsverträge machen.

  3. Gut möglich, dass der Verkäufer eine gewisse Sicherheit verlangt, dass der Verkauf dann auch zustande kommt (ICH würde es auf jeden Fall :D). Denkbar wäre hier, einen Kaufvertrag abzuschließen mit zusätzlicher Bedingung zur Kaufpreisfälligkeit/ Besitzübergang in Form von Auszug der Bestandsmieter. Damit der Vertrag im schlimmsten Falel nicht undurchführbar wird, müsste dies befristet sein, woraufhin entsprechende Rücktrittsrechte mit Kostenregelungen in Kraft treten.

Kauf und Leerzug einer Bestandsimmobilie sind immer etwas schwierig und es ist besser, möglichst im Vorfeld eine Einigung herbeizuführen als dann im Nachgang auf gut Glück auf Eigenbedarf hin zu kündigen. Das kann lange dauern und im schlimmsten Fall auch komplett daneben gehen.

Wegen "Eigenbedarf" zu kündigen, kannst Du voll vergessen. Wozu brauchst Du 4 Wohnungen?

Wenn Du ein Haus kaufst, das vermietet ist, laufen die Mietverträge zu den alten Konditionen weiter. Das ist auch der Grund, warum vermietete Objekte billiger zu haben sind. Der Vorbesitzer kann erst recht nicht einfach so kündigen, weil es in seinem Interesse liegt, das Haus unvermietet teurer zu verkaufen (Wenn er das könnte, wären die Leute schon längst draußen, und der Preis würde schon jetzt rapide ansteigen).

Wenn Du das Haus gewerblich nutzen möchtest, reden da noch ganz andere Leute mit. Das geht nämlich nicht einfach so.

Dass die Leute die Wohnung vermüllen, müsstest Du ihnen erst mal nachweisen. Chancen hast Du eigentlich erst, wenn sie die Miete nicht bezahlen.

Die Mieter haben sich häuslich eingerichtet, da spielen viele Faktoren ein Rolle. Du wirst es schwer haben, sie zum Umzug zu bewegen. Schließlich heißt es nicht umsonst: "Dreimal umziehen ist wie einmal abgebrannt:"

Eigenbedarf erstreckt sich grundlegend nicht nur auf den Vermieter selbst, insofern ist das grundlegend schon denkbar:

  1. Eigentümer selbst
  2. Eltern
  3. Schwiegereltern
  4. Kind in Beziehung, womöglich mit eigenem Kind usw...

Es gibt keine grundlegende Regelung im § 573 BGB, die besagt, dass nur 1 Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann.

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@anitari

Ich ergänze:

  • bei entsprechend hoher Pflegebedürftigkeit des Eigentümers unter Umständen sogar die potenziell ganztägig benötigte Pflegekraft

;)

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Kann der jetzige Eigentümer den Familien die Mietverträge kündigen, weil er verkauft?

nein, Kauf bricht nicht Miete. Wenn du kaufst, kaufst du die Mieter mit.

Erst wenn du im Grundbuch eingetragen bist, hast du überhaupt die Möglichkeit zu kündigen. Aber mit welchem Grund?

Oder macht es mehr Sinn sich mit den Familien zu einigen, dass man zb sich an deren Umzug in ein anderes Haus unterstützt oä?

Das wäre wohl die einzige Möglichkeit für dich, aber 4 Familien zeitgleich loszuwerden, halte ich für nahezu unmöglich. Was machst du wenn auch nur einer nicht mitmacht? Und ich denke, dass es da mit ein bißchen Unterstützung nicht getan ist....

Die Mieter dürfen auf Einhaltung ihrer Mietverträge bestehen - egal ob das Haus verkauft wird oder nicht.

Der neue Eigentümer ist grundsätzlich an die Mietverträge gebunden, die der alte / bisherige Eigentümer mit den Mietern geschlossen hat.

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