Vermieter möchte 50% des Balkons und 1/3 des nicht ausgebauten Dachbodens mitberechnen

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20 Antworten

Balkonfläche darf mit 1/3 in die Wohnfläche eingehen. Etwas Neueres oder eine Änderung dieser Bestimmung ist mir nicht bekannt. 50% ist nicht richtig. Der Dachboden darf überhaupt nicht berechnet werden, wenn er nicht Teil der Mietsache ist. Steht der Dachboden als mit vermietet im Mietvertrag? Nur wenn dieser explizit mit vermietet ist, dann darf die Fläche berechnet werden. Es gilt das was im Mietvertrag steht.

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Kommentar von LittleArrow
09.10.2010, 00:24

Woher kommt das 1/3 beim Balkon?

Der Fragesteller hat geschrieben "In unserem Mietvertrag steht ausdrücklich dirn das zb. der Dachboden in der Kaltmiete enthalten ist."

Warum fragst Du dann: "Steht der Dachboden als mit vermietet im Mietvertrag?"

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Es zählt das, was in Ihrem Mietvertrag an Fläche vereinbart ist und nicht irgendein neues Recht! Das kann der Vermieter, wenn es denn Recht wäre, bei neuen Verträgen von vorne herein mit einfließen lassen.

Sie geniessen indessen den Statusquo!
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Hat er etwa bisher (unrechterweise) den Balkon zu 100 % mitgerechnet? Dann lies bitte mal hier: http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/b/1balkon.html. Es kommt auf den Zeitpunkt des MV an. Hier will der VM vielleicht eine neuere rechtliche Möglichkeit für neue Verträge auf einen bestehenden Vertrag nachträglich anwenden (Vertragsänderung! Verdeckte Mieterhöhung!) und Deine Zustimmungspflicht suggerieren.

Ich empfehle auch diese Infoschrift: w ww.bmgev.de/mietrecht/files/Wohnflaeche-2007.pdf.

Hinsichtlich des Dachbodens müßte man noch unterscheiden zwischen außerhalb und innerhalb der Wohnung. Wenn außerhalb, dann zählt er überhaupt nicht zur Wohnfläche! Wenn innerhalb, dann müßte man überhaupt erstmal die Fläche berechnen (Schrägen?), aber ist er so baulich aufgebaut wie eine Abstellkammer? Letztere zählt voll zur Wohnfläche (unter Beachtung der Dachschrägen und Raumhöhen!). Die Wetterdichtigkeit einer Abstellkammer fehlt meistens bei Dachböden, weshalb diese auch nicht zu einem Drittel zählen dürften. Hierzu sollte der Vermieter Informationen lieferen, aber letztlich mußt Du die MV-Änderung nicht akzeptieren.

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Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind mit einem Anteil von 25 % bis zu 50 % ihrer Grundfläche bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen. In der Regel sind es nur 25 %, bei besonders gut gelegenen und nutzbaren Anlagen auch mehr.

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf mehr Miete, wenn die Flächenangabe im Mietvertrag von Anfang an zu gering ist. Er muss dann auch bei Mieterhöhungen die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zugrundelegen.

Aber schau dich mal hier um http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/Miete/Mietsache/Wohnflaeche.html

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Der Berechnungsansatz - wie von dir benannt - ist zunächst zutreffend bei der Mietpreisbemessung. Nur hast Du hier gute Karten, denn es zählt schlußendlich was Bestandteil des ausgehandelten/abgeschlossenen Mietvertrages war. "Änderungen bedürfen der Schriftform", steht da irgendwo am Schluß. Und ich würde ja den Teufel tun und mich hier durch nachgereichte Zugeständnisse übervorteilen lassen! Denn alles, was im Metvertrag nicht vereinbart wurde, kann der Vermieter hernach nicht beanspruchen. Und eine Verschlechterung der Konditionen wird er doch nicht allen Ernstes als hinnehmbar bei mir vermuten, oder? (der Berliner würde frei Herz und Schnauze sagen: für wie blöde hält der mich eigentlich?)

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Daß der Balkon zu 50% in die Wohnungsgröße einfließt is schon lange üblich. Inwieweit der Dachboden mitberechnet werden darf, weiß ich nicht. Wende dich mal an den Mieterbund (Kosten 6 Euro im Monat oder für eine einzelne Beratung bezahlen, geht auch).

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Als Vermieter muss er das natürlich versuchen, aber als Mieter hast du das Recht, diese Vertragsänderung abzulehnen (darum macht man ja Verträge, damit man da nicht einfach mal was ändert). Wenn in dem Vertrag drin steht, dass du für dies und dann nun so und so viel zahlen musst und das von beiden unterschrieben ist, dann gilt das bis der Vertrag aufgelöst wird. (und einen mietvertrag vom Vermieter zu kündigen ist sehr schwierig, da ein wichtiger Grund dahinterliegen muss). Ich würde mich also streuben. Anständig und Höflich bleiben, aber sagen, dass du dieser Vertragsänderung nicht zustimmst und auf den aktuell gültigen Vertrag beharrst. Man muss auch mal an sich denken!

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das ist nicht neues Recht, sondern gibt es schon länger. Allerdings können die Quadratmeter nicht nachträglich erhöht werden, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht. 50% für Balkon sind normal. Abstellflächen auf dem Speicher zählen nach gar keinem Recht zur Wohnfläche.

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Wenn der MV vor neuer Rechtssprechung zustande kam und der VM hinsichtlich der Balkonfläche auf diese beruft, kann er sehr wohl durch eine Vertragsänderungskündigung seinem Mietanpassungswunsch Nachdruck verleihen. Im Falle des der Zurückweisung dieser Kündigung, das dürfte dann ein Streitfall sein, wird der VM Recht bekommen. Der Dachboden, wie beschrieben, ist von vorstehendem ausgenommen

Eine einfache Mietanpassung/erhöhung kann nicht vorgenommen werden.

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Vorab. Ein neues Recht gibt es nicht, es gibt auch keine Vorschrift, dass die Wohnflächen neu berechnet werden müssen.

Er will trickreich die Miete erhöhen, mehr nicht.

Der Balkon darf zur Hälfte angerechnet werden, wenn er überdacht ist oder wenn er teilweise überdacht ist und zu einer besonders ruhigen Seite gerichtet ist.

Ist der Balkon überdacht. liegt jedoch an einer Kreuzung, Durchgangsstrasse mit regen Verkehr und erheblicher Lärm- und Schmutzbelästigung ( Staub ) darf nur 25 % der Fläche angerechnet werden.

Ein nicht als Wohnraum ausgewiesener Dachraum ist nicht anzurechnen.

Vermutlich solltest Du jetzt einmal überprüfen, wie groß die Wohnung wirklich ist.

VM, die so vorgehen, haben meist von Anfang an schon falsche Wohnflächen berücksichtigt, um Mietpresiüberhöhungfen zu vertuschen.

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siehe:

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 86/08). Grundsätzlich haben Vermieter einen Spielraum, diese Flächen mit einem Viertel bis zur Hälfte in die Wohnfläche einzubeziehen.

und:

Mehr Rechtssicherheit haben Mieter, die seit dem 1. Januar 2004 einen Mietvertrag abgeschlossen haben. In diesen Fällen können nur noch 25 Prozent von Balkon oder Terrasse in die Wohnfläche einbezogen werden, "wenn der Balkon keine außergewöhnliche Lage hat", wie Chychla sagt.

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Kommentar von schelm1
06.10.2010, 10:08

Der Mieter hat einen Mietvertrag, durch den er einen Statusquo genießt! Ihre Überlegungen gehen an der Sache vorbei!

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Kommentar von LittleArrow
09.10.2010, 01:02

@WeVau: Der Link fehlt!

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Die Berechnung des Balkons kenne ich auch so, aber den Dachboden, den mußten wir noch nie anteilig bezahlen?? Im Inet habe ich Ausführungen zu Mietberechnungen schon gelesen, schau doch mal nach...

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Kommentar von schelm1
06.10.2010, 10:09

Der Mieter hat einen Mietvertrag, durch den er einen Statusquo genießt! Ihre Überlegungen gehen an der Sache vorbei!

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Kommentar von amdros
06.10.2010, 15:28

@ThomasH1977.. schau Dich mal in den von mir genannten Bestimmungen um.. es ist längst nicht alles Gesetz was im Mietvertrag steht

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In der Flächenberechnung der Wohnung kann 1/2 der Balkon mit eingerechnet werden. Das wirkt sich noch nicht unbedingt auf den Preis aus. Wenn der Dachboden im Preis mit drin steht kann er diesen evtl. auch einrechnen - das weiss ich nicht - wäre mich auch neu. Verrechnen kann er in meinen Augen aber nur den Balkon, wenn der in deinem Mietvertrag nicht explizit mit drinnen steht. Die Nutzung des Dachbodens steht ja mit drin als inklusive. Im Prinzip kann er aber natürlich die Miete erhöhen. Mehr als 10% sollten es aber nicht sein - das geht nicht.

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Kommentar von schelm1
06.10.2010, 10:09

Der Mieter hat einen Mietvertrag, durch den er einen Statusquo genießt! Ihre Überlegungen gehen an der Sache vorbei!

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Klingt so, als würde bereits ein Mietvertrag bestehen. Wenn im vorhandenen Mietvertrag nicht drin steht, kann er nicht so einfach den bestehenden Vertrag ändern. Die Miete darf er grundsätzlich innerhalb von 3 Jahren max. um 20% anheben (wenn ich mich nicht irre?!). Ich empfehle Dir den Mieterschutzbund zu fragen.

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Zur Wohnung gehören immer alle Räume innerhalb der Mietfläche. Dass der Balkon in die Mietberechnung einfließen darf (wenn er einen Zugang aus der Wohnung heraus hat, was der Normalfall ist), ist nun wirklich nichts Neues.

Ein Dachboden gehört nun allerdings - genau wie Keller, Waschküche oder Heizungsraum - nicht zur Wohnfläche und darf auch nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Eine Ausnahme davon gilt nur, wenn im Mietvertrag der Dachboden ausdrücklich als Teil der Mietsache vereinbart worden ist.

Was in Deinem Mietvertrag steht, kann hier aber keiner wissen.

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Kommentar von wunhtx
06.10.2010, 17:37

KLeine Korrektur, sonst gute Antwort.

Der Dachboden darf nur dann im Mietvertrag in die Wohnfläche eingezogen werden, wenn der Dachboden als Wohnraum ausgebaut ist. Sonst bleibt es beim Dachboden ohne Berücksichtigung.

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Kommentar von LittleArrow
09.10.2010, 01:09

@Saarland60 & wuhnhtx: Ist diese Aussage des Fragestellers "In unserem Mietvertrag steht ausdrücklich dirn das zb. der Dachboden in der Kaltmiete enthalten ist." nun die von Dir angesprochene Ausnahme oder nicht?

Müßte nicht auch noch gefragt werden, ob dieser (allein nutzbare?) Dachboden innerhalb oder außerhalb der Mietwohnung liegt?

Aber dem Fragesteller dürfte dies egal sein, weil es nach Vertragsabschluss wegen dieser Fragen nicht ohne Mieterzustimmung zu einer Neuberechnung der Wohnfläche kommen kann.

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er darf nur das mitberechnen was auch als tatsächlicher wohnraum genutzt werden kann, also flur toilette etc. nicht sowie nicht bewohnbare dachböden

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Kommentar von Pumukl
06.10.2010, 09:58

Na, na!

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Kommentar von beerdealer
06.10.2010, 10:01

Er darf das berechnen, was im Mietvertrag verankert wurde - theoretisch sogar den Fahrrad-Schuppen, wenn er mit aufgeführt ist.

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Kommentar von schelm1
06.10.2010, 10:10

Der Mieter hat einen Mietvertrag, durch den er einen Statusquo genießt! Ihre Überlegungen gehen an der Sache vorbei!

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50% der Balkonfläche ist in Ordnung und üblich.

Dachböden werden normalerweise nicht der Wohnfläche zugerechnet, aber das ist hier irgendwie wohl anders: TEILWEISE AUSGEBAUT ?!

Das kann man im Internet nicht beantworten. Das muss vor Ort entschieden werden.

Am besten , man versucht immer , eine einvernehmliche Regelung endgültig auszuhandeln.

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Kommentar von tradaix
06.10.2010, 10:02

Der stetige Streitpunkt, inwieweit Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Wohnfläche gehören, ist dahingehend geklärt worden, dass diese in der Regel zu einem Viertel zur Wohnfläche hinzuzurechnen sind, höchstens jedoch zur Hälfte (in Ausnahmefällen, beispielsweise bei aufwändiger Gestaltung, auch voll). Ein Sichtschutz (so genannter "abgedeckter Freisitz") wird nun nicht mehr vorausgesetzt.

(Quelle: quadratmeter-rechner.de)

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Kommentar von schelm1
06.10.2010, 10:09

Der Mieter hat einen Mietvertrag, durch den er einen Statusquo genießt! Ihre Überlegungen gehen an der Sache vorbei!

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Balkon ja, Dachboden nein, das ist Nutzfläche, niemals Wohnfläche.

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Quadratmeter Rechner - Messen der echten Wohnfläche http://www.quadratmeter-rechner.de/

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Kommentar von tradaix
06.10.2010, 10:10

(Zitat:) Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Verordnung basiert auf den §§ 42‒44 der II. Berechnungsverordnung und löst diese ab. Sie beinhaltet die gesetzliche Definition der Wohnfläche. Für ältere Mietverträge gelten weiterhin die alten Bestimmungen.

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mit dem Balkon hab ich schon so gehört, aber mit dem Dachboden weiß ich nicht...

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