Vermieter fordert Nachzahlung zurück, die er im Vorjahr ausgezahlt hat?

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6 Antworten

Die Korrektur der Jahresabrechnung durch den Vermieter ist zu seinen Gunsten nur innert der Abrechnungsfrist möglich. Danach darf die Korrektur nicht mehr zu einer höheren (wenn überhaupt) Nachzahlung führen. Sie wäre verfristet und eine diesbezügliche Forderung nicht zu erfüllen. Die Einbeziehung in die Abrechnung des Folgejahres ist nicht möglich, sie wäre unzulässig.

Falsche Schätzungen hat der Versorger zu verantworten. 466€ - das wären je nach Kostenlage deines Versorgers etwa 70 - 80m³ Trinkwasser/Abwasser. Das ist schon erheblich. Wie wurde denn die letzte Ablesung bewerkstelligt? Wenn jetzt genaue Verbrauchswerte vorliegen, dann kann auf den Verbrauch des strittigen Jahres geschlossen werden. Es gäbe ja auch keinen Ausgangswert für den aktuellen Verbrauch. 

johnm4jc 14.11.2016, 18:10

Ich kann nicht beweisen, dass der Versorger sich verschätzt hat. Das ist der Grund, den mir der Vermieter mitgeteilt hat.

Bei der letzten Ablesung war ich nicht dabei.

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Gerhart 14.11.2016, 18:11

Gretchenfrage: Habt ihr für eure Wohnung eine Wasseruhr?

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johnm4jc 14.11.2016, 18:44
@Gerhart

Klartext würde mir mehr helfen. Mietrecht ist nicht unbedingt mein Fachgebiet.

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Gerhart 15.11.2016, 08:33
@johnm4jc

Für die Ablesung der deiner Wohnung zugeordneten Wasseruhr ist sowohl der Vermieter als auch du als Mieter verantwortlich. Dein Verbrauch ist in der Betriebskostenabrechnung dann zu finden. Wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht ablesen kann, weil du nicht die Wohnung öffnest oder zum Ablesetermin nicht anwesend bist, wäre er zur Schätzung berechtigt oder lässt sich von dir die Werte nach deiner Ablesung geben. 

Nun sind die Werte der vorletzten Ablesung noch dokumentiert. Damit besteht eine Basis für die Nachberechnung des Wasserverbrauches im geschätzten Zeitraum oder es wird der aktuelle Verbrauch mit dem geschätzten Verbrauch verrechnet.

Wenn der Vermieter mit dem Versorger Querelen hat, dann geht dich als  Mieter das nichts an.

Deshalb bleibt es unverständlich, dass der Vermieter von dir ein Guthaben zurückholen will, das aus der vorangegangen BK - Abrechnung entstanden ist. Beispiel:

Ablesewert deiner Wasseruhr 12-2013: 245m³                   Verbrauch 2013: 80m³                                                          Ablesewert 12-2014: 330m³                                               Verbrauch 2014: 85m³                                                     Geschätzter Verbrauch 2015: 50m³                                           Ablesewert 12-2016: 500m³                                                               Verbrauch für 2016 lässt sich nicht ermitteln, weil der Ablesewert 12-2015 nicht bekannt ist. Aber der vorletzte Ablesewert ist bekannt >330m³. Damit wurden im Zeitraum 12-2014 bis 12-2016 170m³ Wasser verbraucht. Unter Abzug des geschätzten Verbrauches für 2015 würdest du nun für den Verbrauch 2016 120m³ berechnet bekommen. Ich sehe keinen Grund für eine Rückzahlung eines Guthabens aus 2015. 

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Das Wasser was verbraucht wurde muss auch bezahlt werden. Also wenn du in den Endstand hattest dann wirst du nicht drum herum kommen. Wenn dein Vermieter letztes Jahr die Abrechnung aufgrund einer Schätzung der Stadtwerke gemacht hat hätte er diese korrigieren lassen können wenn es ihm aufgefallen wäre. Wenn du das nicht kontrolliert hast und bemängelt hast ist es dein pech... Verpflichtet ist der Vermieter nicht dazu. Auch bei Stromabrechnungen kommt es oft vor das jahre geschätzt wird... wenn man dann plötzlich nachzahlen muss hat man pech gehabt.

Die Verjährungsfrist gilt ja erst einmal nur nur für die Zustellung der Abrechnung an sich.

Ich würde zunächst eine Akteneinsicht beantragen!

Also irgendwie hast du dich hier etwas unglücklich ausgedrückt... Es gibt also zwei Abechnungen, eine aus 14 und eine aus 15. Die in 14 war zunächst positiv, jetzt wurde aber festgestellt, dass sie eigtl. negativ war, richtig? Und der VM macht seine Forderung jetzt über die 15er Abrechnung und nicht separat geltend, auch soweit richtig?

johnm4jc 14.11.2016, 18:06

NK-Abrechnung für 2014: Rückzahlung
NK-Abrechnung für 2015: Nachzahlungsforderung des gleichen Betrages, wahrscheinlich weil ne Differenz festgestellt wurde

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kevni2012 14.11.2016, 18:23
@johnm4jc

Nun, auch damit lässt sich erst mal wenig anfangen. Es wäre hier wichtig zu wissen ob die Nachforderung in der Abrechnung von 2015 aus dem entsprechendem Abrechnungsjahr, oder wie du annimmst aus dem Vorjahr resultiert. Ich will dir auch erklären warum:

Die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren greift hier erst mal nicht, das ist Blödsinn.

Für dich wäre, wenn deine Annahme zutrifft, hier §556 (3) Satz 2 einschlägig. Würde bedeuten, dass der Vermieter alle Forderungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Fällt ihm nach Ablauf dieser Frist noch etwas auf, dann wäre es verjährt. Da kommt es jetzt auf die genauen Zeiträume an zu denen bei dir zugestellt wurde.

Das Aufrechnen einer Forderung in der Abrechnung aus 2015 wäre ohnehin nicht statthaft.

Was ich hier viel eher als ein Problem für dich sehe ist Satz 3 in §556. Dieser sagt ja "(..) es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." Und das halte ich hier argumentativ für sehr plausibel und vertretbar, da der Fehler eben nicht vom Vermieter zu vertreten ist.

Taktisch könntest du natürlich so vorgehen:

Werf etwas mit juristischem Halbwissen hinsichtlich der o.g. Fristen und dem Aufrechnungsverbot um dich, sag ihm aber, dass ihr ja ein gutes Verhältnis hattest und du dich natürlich keiner Verantwortung entziehen möchtest.... usw.

Anschließend schlägst du ihm einen Vergleich vor - ich halte hier 30-40% für angemessen.   Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung läge die Beweislast bei ihm. Das verursacht Arbeit, kostet Neven und Geld so wie so. Also wäre das kein so schlechtes Angebot ;-)

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johnm4jc 14.11.2016, 18:44
@kevni2012

das klingt ganz gut, nur leider ist der Vermieter ein millionenschweres Unternehmen, in dem die Leute zum Lachen in den Keller gehen und dort dann erschossen werden, oder so munkelt man. Ein Verhältnis jeglicher Art hat nie wirklich bestanden und Verhandeln ist also glaube ich eher nicht drin. :(

Der Vermieter hat keine separate Nachforderung oder sowas gestellt, sondern nur einen Bescheid über das Ergebnis der NK-Abrechnung für 2015.

Wenn der Vermieter nicht verantwortlich ist, kann man dann den Versorger verantwortlich machen?

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kevni2012 14.11.2016, 18:46
@johnm4jc

Na also so ganz verstehe ich das dann nicht.... wie kommst du denn dann auf den Abrechnungsfehler, wenn der nirgends als Alt-Posten aufgeführt ist? 

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johnm4jc 14.11.2016, 19:24
@kevni2012

ich verstehe es auch nicht... 

Die Kosten für Bewässerung und Entwässerung sind jeweils um über 100% gestiegen von 2014 auf 2015. Der "abgelesene" Wasserwert von 2014 weicht dabei nur um 2 m³ vom 2015er Wert ab.

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kevni2012 14.11.2016, 19:40

Nun, dafür kannst du dich ja mal kurzerhand bei den zuständigen Werken schlau machen ob diese Ihre Zu- und/oder Abwasserpreise erhöht haben. 100% hört sich aber unwahrscheinlich an.

Zumal ja auch Verbraucherschutzzentralen und Mieterschutzbünde regelmäßig darauf hinweisen, dass nahezu jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Insofern halte ich es für sinnvoller sich an eben solche Stelle zu wenden.

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johnm4jc 14.11.2016, 18:00

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BleibMensch 14.11.2016, 18:01
@johnm4jc



wenn er in der Abrechnung einen entsprechenden Vorbehalt gemacht hat. 

Hat er das? Wahrscheinlich nicht, aber:



Ohne Vorbehalt kommt eine Nachberechnung nur in Betracht, wenn der Vermieter selbst überrascht wurde, somit die verspätete Geltendmachung im Sinne des § 556 III 2 BGB nicht zu vertreten hat.




"Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Übersieht der Vermieter bei der Abrechnung eine Kostenrechnung, die ihm bei der Abrechnung bereits bekannt war, kann er diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachschieben.

Der Mieter kann sich, so wie es § 556  III 2 BGB vorgibt, darauf berufen, dass der Vermieter die Abrechnung außerhalb der Abrechnungsfrist vorgelegt hat (Urteil Amtsgericht Jülich v. 13.8.1990, Az.: 4 C 329/90).

In Ausnahmefällen ist die Korrektur auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich

Anders ist es, wenn der Vermieter nach Vorlage der Abrechnung und nach der Abrechnungsfrist mit einer Kostenrechnung selbst überrascht wird. Wusste er, dass er eine solche Rechnung noch erhalten wird, kann er sie nur nachschieben, wenn er in der Abrechnung einen entsprechenden Vorbehalt gemacht hat.

Dann weiß der Mieter, dass er mit einer Nachtragsforderung rechnen muss. Ohne Vorbehalt kommt eine Nachberechnung nur in Betracht, wenn der Vermieter selbst überrascht wurde, somit die verspätete Geltendmachung im Sinne des § 556 III 2 BGB nicht zu vertreten hat."




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