Vermieter erklärt mietvertrag für nichtig?

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7 Antworten

Dürfte der Vermieter theoretisch den Einzug verweigern und den Mietvertrag für nichtig erklären?

Natürlich würde der Vermieter den Einzug verweigern, wenn er nicht wenigstens die 1. Rate der Kaution und die erste Miete bekommt.

Da gibt es übrigens eine kleine Diskrepanz: Die Kaution, bzw. die erste Rate sind zu bezahlen in dem Moment, wo die Wohnung übergeben wird. Also bspw. am 1. des Einzugsmonats. Die erste Miete ist hingegen erst zur Zahlung fällig am 3. Werktag des Monats. In diesem Monat also am 5.

Der neue Mieter könnte also auf die Idee gekommen sein, bei der Übergabe am 30.9. nur eine Rate der Kaution zu zahlen und dann dem Vermieter zu versprechen, dass er die 1. Miete pünktlich zahlt.

Naiver Vermieter, der auf so etwas eingeht und den Schlüssel raus rückt!

Normalerweise besprechen wir mit den neuen Mietern immer, dass sie zur Übergabe die Überweisung der (vollen) Kaution nachweisen oder diese in bar mitbringen. Und fast immer klappt das auch ohne Nachfrage.

Würde jetzt der neue Mieter trotz dieser Absprache nur die erste Rate in bar anbieten oder überwiesen haben, bekäme er den Schlüssel nicht, sondern erst, wenn wenigstens die erste Miete auf dem Konto ist.

Die Diskussion darüber, ob der Vermieter so handeln darf, zieht sich über mehrere Tage hin und wenn der Mieter seine Miete wirklich pünktlich bezahlt, hatte er eben 7 Tage lang keinen Zugang zur Wohnung.

Sollte am Ende der Mieter auf die Idee kommen und sich den Betrag für 7 Tage, an denen er die Wohnung nicht nutzen konnte, von der Miete einbehalten, würde mir das gar nichts ausmachen. Liebe ein paar Euro Mietausfall, als einen großen Schaden durch einen Mietnomaden.

Den Mietvertrag für nichtig erklären? Warum? Sollte sich der Mieter entschließen, doch nicht in die Wohnung einzuziehen, sind dennoch wenigstens drei Monatsmieten fällig. Vielleicht sogar mehr, wenn der Mieter "vergisst", den Vertrag zu kündigen.

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Also erst mal. Für nichtig erklären kann der Vermieter den Vertrag nicht. Das ist juristisch etwas anderes. Allenfalls könnte er fristlos kündigen

Laut Gesetz liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn du mit der Kaution in einer Höhe im Verzug bist, der dem Betrag einer 2-fachen Monatsmiete entspricht (§569 Abs 2a BGB).

Jetzt müssen wir uns noch anschauen, was "im Verzug" bedeutet. Und zwar hast du das Recht (§551 Abs 2 BGB), die Kaution in 3 Monatsraten zu bezahlen. Das bedeutet, dass du im ersten Monat nur mit der 1-fachen Miethöhe der Kaution im Verzug bist, noch nicht mit der 2-fachen.

Somit kann der Vermieter noch nicht kündigen. Alles klar, oder?

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Lotta1965 06.10.2017, 21:26

Und was ist mit der Monatsmiete? Fällt die dann unter den Tisch? Er ist im Verzug mit 1 Kautionsrate und 1 vollen Monatsmiete. Es reicht ein Rückstand von 1 Monatsmiete und 1 Cent um die fristlose Kündigung auszusprechen.

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Renick 06.10.2017, 21:55
@Lotta1965

Das musst du getrennt betrachten. Die Gesetzgebung unterscheidet zwischen den fortlaufenden Mietzahlungen und den einmaligen Verpflichtungen (auch wenn in Raten zahlbar).

In §569 heißt es:

wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht

Und in §543 steht:

für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist

Es steht nirgends, dass der Mieter für Miete und Kaution zusammen mit der 2-fachen Höhe in Verzug sein muss, um fristlos gekündigt werden zu können.

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Mal angenommen, der Vermieter unterschreibt diesen von dir bereits unterschriebenen Vertragsentwurf nicht, denn üblich ist, dass der Vermieter erst nach Unterschrift des Mieters auf den Vertragsexemplaren seine Unterschrift setzt.

Damit würde der Vertrag nicht zustande gekommen sein, eine Nichtigerklärung würde sich erübrigen. Falls nun ein MV wirksame zustande gekommen wäre, ist der Vertrag durch beide Parteien einzuhalten. Eine Nichtigerklärung wäre durch keine Partei möglich. Ein Vertragsanfechtung nach Unterschriftsleistung beider Parteien kann dann zwar möglich sein aber dazu bedarf es schon erheblicher Gründe, die eine gerichtliche Entscheidung erfordern. 

Eine Vertragsauflösung einvernehmlich zwischen den Parteien ist dagegen jederzeit möglich.

Die Kaution und die Miete können nicht direkt gezahlt werden? Soll das bedeuten, dass der Mieter mit Mietbeginn weder Kautionsrate noch erste Monatsrate zahlen will/kann? 

Wenn der Mieter das wissentlich tut, dann macht er sich des Einmietbetruges schuldig > Straftat, wird nach Anzeige des Geschädigten durch den Staatsanwalt verfolgt. In der Folge kann der Vermieter fristlos kündigen und Schadensersatzforderungen an den Betrüger zivilrechtlich geltend machen.

Aus diesem Grund wäre es zu empfehlen, dass der Mieter den Mietbeginn verschiebt, bis er zahlungsfähig ist und dem Vermieter die verlorene Miete ersetzt.

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Ja, das kann er - solange er den Mietvertrag nicht unterschrieben hat.  Haben beide den Vertrag unterschrieben ist er zwar gültig und kann auch nicht für nichtig erklärt werden, aber den Schlüssel muss der Vermieter nicht rausrücken und kann den Einzug verweigern.

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Renick 06.10.2017, 22:01

Dein letzter Satz stimmt so bedingungslos nicht. Der Vermieter kann die Schlüssel nur dann zurück halten, wenn vertraglich vereinbart ist, dass Kaution (zumindest eine Rate) und Miete spätestens mit Schlüsselübergabe bezahlt sein müssen. Andernfalls muss der Vermieter den Vertrag erfüllen und es gilt die Regel mit dem 3. Werktag.

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Nein, er kann den Mietvertrag nicht direkt für nichtig erklären.

Er kann ihn vielleicht anfechten.

Aber er kann definitiv die Übergabe verweigern, wenn die 1. Rate der Kaution zu Mietbeginn nicht bezahlt wird.

https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/mietkaution-allgemeines-2-faelligkeit_idesk_PI9865_HI638843.html

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Renick 06.10.2017, 22:09

Das stimmt so nicht mit dem "definitiv". Der Vermieter kann die Schlüssel nur dann verweigern, wenn im Vertrag die Zahlung der Kaution zusammen mit der Schlüsselübergabe festgesetzt wurde.

So steht es auch in dem von dir genannten Link. Zitat: Die Zahlung der 1. Kautionsrate kann dagegen als Bedingung für den Vertragsschluss oder die Übergabe der Schlüssel vereinbart werden.

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johnnymcmuff 06.10.2017, 22:12
@Renick

Du musst aber auch weiterlesen denn dort steht dann:

Auch ohne entsprechende Regelung hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung, wenn der Mieter die 1. Kautionsrate nicht bezahlt; folgerichtig kann er die Übergabe der Schlüssel kraft Gesetzes von der Zahlung der 1. Kautionsrate abhängig machen.

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Gerhart 07.10.2017, 09:11
@johnnymcmuff

Eine Kaution wird nicht bezahlt sondern übergeben, weil sie Eigentum des Mieters bleibt. Die Umstände es Eigentumsüberganges der Kaution auf den Vermieter bleiben zunächst hier außer Betracht.

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Renick 07.10.2017, 12:10
@johnnymcmuff

@Johnny: Ich schätze Haufe sehr, die haben sehr fundierte und hilfreiche Informationen. Doch in diesem Punkt bin ich der Meinung, dass es ein Gericht anders sehen würde.

Es geht schon mal damit los, dass es sich um einen gegenseitigen Vertrag handelt, womit nicht §273 relevant ist, sondern §320.

Und sowohl bei 273 und 320 geht es um eine wechselseitige Verpflichtung (Zug-um-Zug Erfüllung). Diese wechselseitige Erfüllung ist jedoch nur im Sinne des §535 gegeben, also Überlassung der Mietsache und Zahlung der Miete. Letzteres aber nur dann, wenn die Zahlung der ersten Miete zu Vertragsbeginn vereinbart ist, denn ansonsten gilt die gesetzliche Regelung der Zahlung am 3. Werktag.

Die Kaution hingegen enthält keine Gegenleistung, sondern ist eine Nebenvereinbarung. Ja, sie ist fällig zu Mietbeginn, keine Frage, aber hängt nicht von einer Gegenleistung ab, außer es ist im Mietvertrag vereinbart im Zusammenhang mit der Schlüsselübergabe.

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Zahlt der Mieter seine Kautionsschulden vor Zugang der Kündigung, entfaltet diese keine Wirkung mehr.

Aber auch noch nach Zustellung der Räumungsklage wegen der rückständigen Kaution kann er seine Kautionsschulden noch bis zum Ablauf von zwei Monaten begleichen und damit die Kündigung ungeschehen machen (§ 569 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB).

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Was heißt hier direkt? Wird die Miete nicht wie im Vertrag abgemacht gezahlt, kann er angefochten werden. Solltest du das Geld nur nicht bei Vertragsschluss dabei haben, ist das sicherlich kein Grund für eine Revidierung.

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tacheles18 06.10.2017, 20:10

Kaution sollte am 1. drauf sein und miete auch

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tacheles18 06.10.2017, 20:12
@969669

nein,geld ist bei ihm noch nicht dauf.Aber man darf ja theroretisch 2 Monatsmieten im Verzug sein,bis er einem kündigen darf

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KaeteK 06.10.2017, 20:15

Ich glaubs nicht...

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KaiservonDich 06.10.2017, 20:16
@KaeteK

ja, doch, solche typen gibt es

früher durfte man die direkt verprügeln, hatte niemanden interessiert

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tacheles18 06.10.2017, 20:18
@KaiservonDich

Bin ja kein Mietnomade,die Auszahlung meines Geldes hat sich nur um eine Woche verschoben

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969669 06.10.2017, 20:20
@tacheles18

Dann sag ihm das doch einfach und verspreche, dass es nicht mehr vorkommt. Vielleicht ist dein Vermieter ja unerwartet zuvorkommend.

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KaeteK 06.10.2017, 20:19

Hast du nicht schon Probleme wegen Betrug?

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