Vermieter ändert eigenmächtig die Jahresabrechnung

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13 Antworten

Die Mitwirkung der Maklerin ist hier unwesentlich. Die Festlegung der Höhe der monatlichen pauschalen Vorauszahlung für NK/BK ist eine Vereinbarung im Mietvertrag zwischen den Parteien Vermieter und Mieter. Dabei kann auf die Abrechnungen des Vermieters mit dem Vormieter zurückgegriffen werden, so wurde hier also gemacht. Die Auflistung der Einzelpositionen für Neben- und Betriebskosten im Mietvertrag ist eine Forderung des Vermieters. Der Mieter anerkennt diese Positionen und deren Abrechnungsmodus durch Genehmigung im Mietvertrag. Da ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, sind Nebenabreden ohne Vertragszusatz oder Vertragsänderung nicht rechtswirksam. Das bedeutet, dass der Vermieter durch Zustellung einer NK/BK-Jahresabrechnung mit zusätzlichen Positionen, die nicht Vertragsbestandteil sind, sich finanzielle Vorteile verschaffen will. Gegen die Kostenforderung in den strittigen Einzelpositionen ist Widerspruch zu erheben. Diese Kosten sind nicht zu bezahlen. Wenn sich dadurch eine Forderung auf Erstattung von Überzahlungen ergibt, ist diese Forderung an den Vermieter unter Fristsetzung zu stellen.

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Grundlage sind also die früheren Jahresabrechnungen. Es gibt für den Vermieter keinen Grund, das System der Betriebskosten von Vorauszahlung mit Jahresabrechnung auf pauschale monatliche und damit alles abgegolten umzustellen. Das ist reinstes Harakiri. Jetzt kommen zwei Kostenpositionen neu hinzu: Restmüll-/Biotonne und Regenabwasser.

Die Position Regenabwasser wird von oben derzeit überall neu eingeführt. Restmüll- oder Biotonne ist überall anders geregelt. Es handelt sich um Positionen, auf deren Höhe ein Vermieter keinerlei Einfluss hat. Sie werden mehr oder weniger willkürlich festgesetzt und genauso willkürlich erhöht. Ein Vermieter, der solche Kostenpositionen pauschaliert, ist bald ruiniert. So oft kann und darf er die Miete gar nicht erhöhen, um das jeweils wieder auszugleichen. Bist Du nicht bereit, das zu zahlen, was jeder im Land zahlen muss, auch wenn es einem nicht passt, bist Du ein Schnorrer.

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Kommentar von helmutgerke
24.08.2012, 07:53

Bist Du nicht bereit, das zu zahlen, was jeder im Land zahlen muss, auch wenn es einem nicht passt, bist Du ein Schnorrer

wie bereits anitari mitteilt, dass was vertraglich vereinbart ist gilt - wenn dort zu neuen überhaupt noch nicht bekannten Betriebskostenpositionen kein Hinweis wie; Punkt 17 sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. -eingestellt wurde, dann Pech für den Vermieter.

De Vermieter kann dann den nicht zur Zahlung bereiten Mieter Schnorrer nenen und der Mieter darf den Vermieter als Schlafmütze bezeichnen.

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Zunächst ist wichtig zu wissen, dass nur solche Betriebskosten zu bezahlen sind, die im Mietvertrag oder einer Anlage benannt wurden. Es reicht auch der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Fehlt beides, sind Betriebskosten nicht zu bezahlen, da keine Wirksame Vereinbarung zu deren Abwälzung auf den Mieter getroffen wurde.

Bei dir wurde vor Mietbeginn eine Kalkulation der Höhe der monatlichen Vorauszahlungen vorgenommen. Nur in dieser Hinsicht dienten die Rechnungen der Vormieter als Orientierung. Nach deinen Angaben gibt es außer der Summe von 100 Euro für Betriebs- und Heizkosten keinerlei weitere Spezifikation. Es ist also davon auszugehen, dass mit der Zahlung dieses Betrages sämtliche Betriebskosten abgegolten sein sollen. Es läge theoretisch de facto allerdings eine Vereinbarung einer Pauschale vor. Allerdings fordert die Rechtsprechung, dass selbst bei einer Pauschale nur die Betriebskosten angerechnet werden dürfen, die explizid namentlich von der Pauschale erfasst werden. Da sehe ich bei dir ausschließlich die Heizkosten. Sonst nichts. Für Heizkosten fordert der Gesetzgeber aber lt. Heizkostenverordnung, dass diese nach Verbrauch abzurechnen sind, und nicht pauschal berechnet werden dürfen (bis auf wenige Ausnahmen). Demzufolge gelten die 100 Euro lediglich ausschließlich als Vorauszahlung für Heizkosten, über die dann jährlich abzurechen wäre. Alle anderen Betriebskosten bleiben außen vor und sind weder zu bezahlen noch abzurechnen.

Dein Vermieter wird das verm. anders sehen, doch dazu hätte er im MV anderes Vereinbaren müssen. Es wird deshalb voraussichtlich zum Rechtsstreit kommen, doch hast du gute Karten. Ich hoffe, du hast eine RSV mit Mietrecht oder Anspruch auf PKH bei Bedürftigkeit.

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Also, hundert EUR im Monat für NK sind eben 1.200,-- EUR im Jahr und gut ist. Die Abrechnung ist doch völlig egal, wenn denn die Vereinbarung so stimmt, wie mir und allen anderen hier mitgeteilt wird. Weder ein Guthaben noch eine Nachforderung gibt es. Alles eigentlich ganz einfach.

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Jetzt kam die Jahresabrechnung und der Vermieter hat nun neue (Nicht in den alten Rechnungen vorhandene Dinge wie Restmüll Biotonne und Regenabwasser etc eingeführt)

Was in alten Rechnungen/Abrechnungen steht ist irrelevant. Relevant ist was vertraglich vereinbart ist.

Da müssen entweder die NK aufgelistet oder der Verweis auf die Betriebskostenverordnung enthalten sein.

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Sie haben einen Mietvertrag gemacht und es gilt was in diesem steht. Sie zahlen die Nebenkostenposten, die dort aufgeführt sind. Aber Vorsicht (!) - Regenwasser/Kanalisation ist Bestandteil der Wasserkosten und Biomüllabfall Bestandteil der ganz normalen Müllgebühren! Vor Gericht würden Sie so den Kürzeren ziehen, wenn Sie das nicht bezahlen.

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Der Vermieter darf nur die Kosten abrechnen, die mietvertraglich vereinbart sind. Das sind genau 17 Kostenarten, die in der zweiten Berechnungsverordnung zur Neubaumietenverordnung festgelegt sind. Diese sollten in jedem Mietvertrag explizit aufgeführt sein. Sind sie das nicht, wie das in Ihrem Fall zu sein scheint, dann darf der Vermieter das auch nicht abrechnen. Teilen Sie dem Vermieter das mit, dass sie dieses nicht akzeptieren, zahlen Sie aber auf jeden Fall die Summe, die sie für richtig erachten. Wenn Sie das genauso machen, dann muss der Vermieter sie wegen der aus seiner Sicht fehlenden Summen verklagen. Und das wird er schwer überlegen, denn für so geringe Summen wurde er wieder einen Anwalt noch ein Gericht finden.

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Es gibt kein Gesetz, in dem festgelegt ist, dass Mieter/innen die Betriebskosten zu zahlen haben. Im Gegenteil: Grundsätzlich trägt dem Gesetz nach der Eigentümer die Betriebskosten. Jedoch eröffnet § 556 Abs. 1 S. 1 BGB die Möglichkeit vereinbaren zu können, dass die Betriebskosten auf die Mieter/innen umgelegt werden.

Wenn nun in dem Mietvertrag unter Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung vermerkt wurde; „Für alle übrigen Betriebskosten: zusammen 100 Euro“ ohne näheres zu bezeichnen, dann ist das nicht ausreichend, da Mieter/innen nicht erkennen können, welche Kosten konkret hierunter fallen. Diese Vertragsvereinbarungen sind unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter die Betriebskosten tragen muss (LG Berlin, AG Köln Urt. v. 15.04.1986, AZ: 212 C 40/86).

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Kommentar von bwhoch2
23.08.2012, 22:52

0,1 % der Mietverträge sind vielleicht so, wie Du schreibst. Völlig unrealistisch. Man muss doch einfach sehen, dass ein Mietvertrag auf der Basis, dass der Vermieter alle Betriebskosten zahlt für keinen Vermieter wirklich kalkulierbar ist. Auch der Mietvertrag des Fragestellers wird nicht so sein.

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Im Mietvertrag steht unter Punkt F 1. Grundmiete gem A Nr 1. h) 350 Euro 2. Betriebs und Heizkostenvorauszahlung gem D Nr 3.: 100 Euro

unter Punkt D steht Für Heizung und Warmwasser: Für alle Übrigen Betriebskosten: zusammen 100 Euro

Betriebs und Heizkostenvorauszahlung insgesamt monatlich 100 Euro

Nichts ist präzise benannt worden.

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Kommentar von ProfDrHouse
23.08.2012, 21:29

doch da muss noch was stehen zu den Betriebskosten.... steht meist an einer ganz anderen stelle oder auf nem extra baltt als Anlage oder es wird nur die §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung erwähnt. schau noch mal nach oder lass dein Vertrag prüfen von nem Anwalt oder Mieterschutzverein.

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Zahlst du laut Vertrag eine Betriebskostenvorauszahlung, dann wird die mit der korrekten detaillierten Abrechnung präzisiert und du musst zahlen.

Ist eine Pauschale für die Betriebskosten vereinbart, kann er sich mit seinen Zusatzforderungen sonstwohin scheren.

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Wieso sollte der Vermieter auf Bezahlung von Dinge wie Restmüll Biotonne und Regenabwasser verzichten. Wenn er die Abrechnung der vergangenen Jahre gezeigt hat, vermutlich als Richtwert was die Heizkosten betrifft.

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Kommentar von Gerhart
23.08.2012, 20:03

Was soll denn bei dieser Antwort positiv sein? Die Frage wird nicht und wenn teilweise auch noch falsch beantwortet.

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Betriebskosten, welche der Vermieter kassieren und an den Anbieter weitergeben muß, ändern sich laufend und werden idR höher und können dementsprechend umgelegt werden.

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Kommentar von anitari
23.08.2012, 20:24

Betriebskosten, welche der Vermieter kassieren und an den Anbieter weitergeben muß, ändern sich laufend

Trotzdem kann/darf der VM nur die Kosten abrechnen die mit dem Mieter vertraglich vereinbart sind.

Ich sage mal "Thema verfehlt - 6 - setzen"

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