Verjährung für Nebenkostenabrechnung und Kaution

...komplette Frage anzeigen

4 Antworten

Meine Frage ist jetzt, wieso ich für April-Dezember 210€ nachzahlen müsste und nur der Januar 239€ (+131€ die ich eh schon gezahlt hatte) kostet.

Tatsächlich schuldest du 1/12 des gesamten Jahresbetriebskostenanteils 2013 für deine Wohnung.

Zum anderen würde ich gerne wissen, ob der Bescheid nicht schon verjährt ist.

Nein: "Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.", § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Die Abrechnung 2013 durfte bei kalenderjährlichem Zeitraum wirksam bis zum 31.12.2014 gestellt werden und ist fristgerecht zugegangen.

Weiterhin finde ich dubios, dass die mir 250€ schulden, ich aber erstmal 239€ zahlen muss um dann 250€ von denen zu bekommen

Richtig, du kannst die Forderung auch mit dem Kautionseinbehalt verechnen lassen und 11 EUR erstattet verlangen. Schreib einen entsprechenden Brief - vlt. haben sie die 250 EUR Einbehalt nicht mehr auf dem Schirm?

G imager761

EvKaa 10.06.2014, 14:25

Klingt plausibel, dass ich 1/12 zahlen muss. Finde die Situation nur komisch, 15 Tage nach meinem Auszug (15.02.2013) bekomme ich die Abrechnung für 2012 .. Dann folgt 1,5 Jahre nichts, bis ich dort anrufe und wegen 250€ nachfrage .. Und zack senden die ne Rechnung über 239€

0
Mephisto2343 10.06.2014, 15:15
Tatsächlich schuldest du 1/12 des gesamten Jahresbetriebskostenanteils 2013 für deine Wohnung.

Aber nicht für Kosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden, wie z.B. Heizkosten...

0

Wann wird/wurde regelmäßig abgerechnet? Was steht im Mietvertrag?

Beispiel: Regelmäßige Abrechnung zum 01.04. des Kalenderjahres - dann Abrechnung bis 01.03.2013 bis 01.04.2014 möglich... - Abrechnung zum Jahresende... dann Abrechnung für das gesamte Jahr 2013 bis Ende 2014.

Dann hat man ein Jahr Zeit, diese Abrechnung auch über das Jahresende hinaus, innerhalb eines Jahres zu erstellen.

EvKaa 10.06.2014, 14:13

Im Mietvertrag ist kein Abrechnungszeitraum für Betriebskosten genannt. Lediglich auf der heizkostenabrechnung steht der Zeitraum 01.01-31.12

0

Hallo! Der Bescheid würde erst am 01.01.2015 verjähren. Diese Art bei der Kautionsrückzahlung ist zwar ungewöhnlich, aber üblich. Ich würde die 239 Euro nicht bezahlen und dafür um Rückgabe der 11 Euro Restsumme bitten.

EvKaa 10.06.2014, 14:16

Aber es ist doch komisch, dass ich am 04.06.2014 anrufe und die mir eine Abrechnung vom 04.06.2014 zukommen lassen, obwohl ich seit dem 31.01.2013 (fast 1,5 Jahre) nicht mehr da wohne. Weiterhin finde ich komisch, dass die Beträge sich, bis auf 11€ decken.

0
EvKaa 10.06.2014, 14:16

Aber es ist doch komisch, dass ich am 04.06.2014 anrufe und die mir eine Abrechnung vom 04.06.2014 zukommen lassen, obwohl ich seit dem 31.01.2013 (fast 1,5 Jahre) nicht mehr da wohne. Weiterhin finde ich komisch, dass die Beträge sich, bis auf 11€ decken.

0
imager761 10.06.2014, 14:23
@EvKaa

Was ist denn daran komisch? Strompreiserhöhung nach EEG für Allgemeinstrom, Winterdienstkosten, Erhöhung der Grundsteur, Wartungskosten der Heizanlage oder SAT-Schüssel, Beitragserhöhung der Versicherungen, höherer Grundsteuermessbetrag, Heizkostenabrechnung, Sonderkosten des Schonsteinfegers, Müllabfuhr usw. musst du anteilig mitbezahlen für Januar 2013.

0
Meine Frage ist jetzt, wieso ich für April-Dezember 210€ nachzahlen müsste und nur der Januar 239€ (+131€ die ich eh schon gezahlt hatte) kostet.

Ganz einfach: Weil im Januar sehr viel geheizt wurde...

Zum anderen würde ich gerne wissen, ob der Bescheid nicht schon verjährt ist. Finde es unzumutbar, wenn ich nur den Januar 2013 in der Wohnung lebte und der Vermieter bis Dezember 2014 Zeit hätte mir Nebenkosten in Rechnung zu stellen.

Nein, die Abrechnung 2013 kann noch bis Ende 2014 zugestellt werden. Zumutbar oder nicht, Recht ist Recht...

Weiterhin finde ich dubios, dass die mir 250€ schulden, ich aber erstmal 239€ zahlen muss um dann 250€ von denen zu bekommen

Das ist in der Tat merkwürdig, das sollte verrechnet werden, es sei denn, der Vermieter kommt an die 250 Euro selbst nicht ran...

EvKaa 10.06.2014, 16:10

2012 habe ich 9 Monate (01.04-31.12) drin gewohnt und 9x131€ Nebenkosten gezahlt. In diesen Monaten würde wenig geheizt (April-Oktober), aber auch viel geheizt (November,Dezember, Januar, Februar, März). In diesem Zeitraum ergab sich eine Betriebskostennachzahlung für 9 von 12 Monaten des Jahres in Höhe von 210€ ... (Dass die Ölpreise gestiegen sind und alles andere teurer wir, ist mir auch klar!) Aber wie kann es sein, dass ich dann für 1/12 des Folgejahres noch mehr Nebenkosten zahlen muss, als für 9/12 des Vorjahres? Wenn ich wieder eine Rechnung für 210€ bekommen hätte, wären es 900% mehr als im Vorjahr .. Bei 239€ sogar noch mehr! Verstehst du? Und wenn ich für Januar 239€ nachzahle, muss ja mein Nachmieter dann nächstes Jahr fast 2000€ nachzahlen, weil er ja die restlichen 11/12 dring gelebt hat

0
Mephisto2343 10.06.2014, 16:20
@EvKaa

Ist doch ganz einfach: In den 9 Monaten sind statistisch lediglich 55 % der jährlichen Heizkosten angefallen, Du hast aber 75 % der jährlichen Vorauszahlung geleistet. Im Gegensatz dazu sind im Januar statistisch bereits 17 % der gesamten jährlichen Heizkosten angefallen, während Du lediglich 9 % der jährlichen Vorauszahlung geleistet hast. Du erkennst die Diskrepanz?

Die Vorauszahlung ist eine Mischkalkulation über das gesamte Jahr, sie ist gleichbleibend, während die tatsächlichen Kosten über das Jahr schwanken. Daher ist bei unterjähriger Abrechnung die Nachzahlung umso höher, je mehr "Heizzeit" in der Nutzungsperiode liegt. Während Du also in den 9 Monaten lediglich 4 Heizmonate hattest, also ca. die Hälfte, war in 2013 dieser Zeitraum ein einziger kompletter Heizmonat. Und da ist die Nachzahlung dann eben immer am höchsten, weil eine angemessene Vorauszahlung fehlt...

Dein Nachbar wird im Gegenteil evtl. was wieder bekommen, weil er während der Sommermonate ja Vorauszahlung für den Januar mit bezahlt, obwohl er nichts verbraucht hat...

0
EvKaa 10.06.2014, 19:24

Ok. Ich zahle jetzt 17% der heizkosten ~ 239€Nachzahlung + 131€ reguläre Betriebskosten.

Nehmen wir an, dass 17% ca. 1/5 sind, muss mein Nachmieter für das restliche Jahr dann 4/5 tragen.. Heißt er zahlt auch 131€ Betriebskosten pro Monat und zahlt dann nächstes Jahr 950€ nach.

Diese Rechnung geht nicht auf! Wollte eigentlich Hilfe und keinen statistischen Blödsinn (Vergiss bitte nicht, dass Betriebskostenvorauszahlungen in etwa dem Verbrauch entsprechen .. Nachzahlungen von 30-50€/ Monat sind ok (12x50=600€ Nachzahlung für ein Jahr) Wenn man aber für einen Monat 239€ nachzahlen muss, steht das in keinem Verhältnis -> miete + Nebenkosten und Nachzahlung war im Vorjahr 523€/Monat Und im Januar sollen es dann 739€ sein. Verstehst du, dass man hier mit 17% nicht hinkommt

0
Mephisto2343 10.06.2014, 19:28
@EvKaa

Wollte eigentlich Hilfe und keinen statistischen Blödsinn

Dann eben nicht, wer nicht will, der hat schon...

Wenn Du keine Antworten willst, unterlass bitte zukünftig das Fragen hier...

Vergiss bitte nicht, dass Betriebskostenvorauszahlungen in etwa dem Verbrauch entsprechen

Wo hast Du denn das her???

Verstehst du, dass man hier mit 17% nicht hinkommt

Offensichtlich war die Vorauszahlung allgemein zu niedrig, und dann kommt das auch hin...

0
EvKaa 10.06.2014, 21:12

Ich habe 10 Monate in der Wohnung gelebt. In dieser Zeit gab es 2 Abrechnungen (Gesetzgeber schreibt eine pro 12 Monate vor, mein Vermieter rechnet vom 01.01-31.12) 9monate lagen in der ersten Abrechnung -> Nachzahlung in Höhe von 210€ für 9 von 12 Monaten Nutzung .. Die anderen drei Monate zahlte ja der Vormieter! Die zweite Abrechnung fordert eine Nachzahlung in Höhe von 239€ für 1 von 12 Monaten ... Die anderen 11 zahlt ja noch der Nachmieter!

Ich hoffe du verstehst es jetzt und kannst helfen, denn ich habe noch nicht und will.

Entspricht deine Vorauszahlung nicht in etwa dem tatsächlichen Verbrauch ?

Zahlst du immer zu viel und läufst dann deinem Vermieter hinterher oder zahlst du viel zu wenig und er läuft hinter dir her?

Wie hoch war denn deine letzte Erstattung oder Nachzahlung ca.?!

0
Mephisto2343 10.06.2014, 21:19
@EvKaa
Ich hoffe du verstehst es jetzt und kannst helfen, denn ich habe noch nicht und will.

Das hatte ich auch vorher schon verstanden...

Entspricht deine Vorauszahlung nicht in etwa dem tatsächlichen Verbrauch ?

Ich habe keine Vorauszahlung, da ich im Eigentum lebe. Aber es gibt kein Gesetz oder Gerichtsurteil, dass vorschreibt, dass eine Vorauszahlung grundsätzlich angemessen sein muss...

Zahlst du immer zu viel und läufst dann deinem Vermieter hinterher oder zahlst du viel zu wenig und er läuft hinter dir her?

Ist bei mir wie geschrieben nicht der Fall. Es gibt aber Rechtsprechung dazu, u.a. ein BGH-Urteil. Und das besagt, dass die Vorauszahlung sehr wohl zu niedrig angesetzt werden darf, nicht aber zu hoch, da dies den Mieter unangemessen benachteiligt...

Wie bereits geschrieben kommen bei Dir 2 Faktoren zusammen:

a) die Vorauszahlung ist allgemein zu niedrig

b) die Vorauszahlung ist insbesondere für den einzelnen Monat Januar naturgemäß sehr viel zu niedrig

Und beide Effekte addieren sich...

0
EvKaa 10.06.2014, 21:30

Ok ... Dann versuche ich das so

April - 8% Mai - 4% Juni, Juli, August - 4% September - 3% Oktober - 8% November -12% Dezember - 16% Nachzahlung 210€

Nur Januar - 17% Nachzahlung 239

0
Mephisto2343 10.06.2014, 21:49
@EvKaa

Seufz, das Ganze ist doch gar nicht so schwer...

Offensichtlich war Deine Vorauszahlung insgesamt zu niedrig, also musst Du nachzahlen, und zwar anteilig für den Einzelmonat mit den höchsten Heizkosten mehr, als für die 9 Monate, in denen sich die Heizkosten u.a. über die Sommermonate verteilen...

Das ist ein völlig normales Prinzip bei einer Mischkalkulation - insbesondere bei der Heizkostenvorauszahlung - und eigentlich wirklich nicht schwer zu verstehen. Unterjährige Betriebskostenabrechnungen über wenige (Winter-)Monate führen aus genannten Gründen - eben weil die Vorauszahlung viel zu niedrig für solche Monate sind - fast immer zu verhältnismäßig hohen Nachzahlungen, da kannst Du hier hunderte von Fragen zu finden...

Deine Vorauszahlung hätte offensichtlich tatsächlich ca. 164 Euro betragen müssen, anstatt 131 Euro, um die Gesamtkosten des Jahres decken zu können. Dann hättest Du für die 9 Monate 87 Euro wieder bekommen und hättest für den Januar nur 206 Euro nachzahlen müssen, das wäre dann absolut normal gewesen. Nur war die Vorauszahlung insgesamt eben auch zu niedrig, und so kommen diese Beträge zustande...

0
EvKaa 10.06.2014, 22:00

Dann habe ich das mit der Staffelung der heizkosten wohl falsch verstanden .. Dachte man nimmt die Gesamtpreis = 100% und unterteilt diesen in in 12 Monate, je nach Wärmegrad des Monats. Hat man Jahresheizkosten von 1000€, zahlt man im September 30€ und im Januar 170€...

0
Mephisto2343 10.06.2014, 22:31
@EvKaa

Nein, die Vorauszahlung ist jeden Monat dieselbe, in Deinem Beispiel 83 Euro monatlich (1000/12)...

In Deinem Beispiel hättest Du dann im Januar a) 87 Euro nachzuzahlen (170-83), und b) sind die tatsächlichen Kosten dann z.B. 1400 Euro statt 1000 Euro, so dass Du nochmal zusätzlich 68 Euro nachzahlen musst. Nur weil die Kosten mit 1000 Euro kalkuliert sind, heißt das ja nicht, dass sie am Ende auch 1000 Euro betragen...

0
EvKaa 11.06.2014, 00:01

Und wieder schreibst du was anderes und betitelst es als mein Beispiel :D Hatte 1000€ als Jahresbetrag (also Gesamtverbrauch) = 100% genommen .. Wie kommst du denn dann wieder auf 1400€ tatsächliche Kosten? D.h. 1000€ / 12 Monate = 83,33€ monatlich. Bei Heizkosten gibt es die oben genannte Tabelle. Würde es hierbei also um Heizkosten gehen und könnte man monatlich, nach dieser Tabelle und nicht nach tatsächlichem Verbrauch. Dann hätte man im Januar 170€ und im Juni nur 40€ zahlen.

Ps. Selbst wenn man 1000€ vorausleistet und 1400€ tatsächlich verbraucht hat -> sagst selber es wäre nicht unüblich. Hätte man für ein gesamtes Jahr 400€, also ca. 33€/Monat zu wenig kalkuliert. In meinem Fall würde über eine Periode von 9 Monaten ca. 23€/Monat zu wenig kalkuliert Und in der zweiten Abrechnung 239€ für dieselbe Wohnung ... Langsam musst du doch begreifen, dass es ein krasses Missverhältnis ist.

0
Mephisto2343 11.06.2014, 06:30
@EvKaa

Ich habe ehrlich gesagt keine Ahnung, wie ich Dir das noch begreiflich machen soll, es ist wirklich nicht so schwer und ich habe alles versucht...

Die Tatsache, dass Deine Vorauszahlung im Jahresdurchschnitt jeden Monat um geschätzte 33 Euro zu gering war und dies nachzuzahlen ist, kann ja nun ebenso nicht allzu schwer verständlich sein, wie die Tatsache, dass die tatsächliche Nachzahlung bei unterjähriger Abrechnung zusätzlich von den Schwankungen der Heizkosten während des Jahres abhängig ist, eben weil die Vorauszahlung jeden Monat gleich ist und nicht an diese Schwankungen angepasst wird...

Wenn Du es jetzt immer noch nicht verstanden hast, habe ich keine Idee mehr, wie ich es Dir noch verständlich machen soll...

0

Was möchtest Du wissen?