Verjährung der Nebenkostenabrechnung, aber was wenn

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7 Antworten

Wenn der Endtermin Deiner Abrechnung bis 31.12.2008 liegt, hast Du gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 keine Zahlung zu leisten.

Eine Abrechnung deren Verbrauchszeitraum am 31.12.2008 endet muss Dir spätestens bis 31.12.2009 vorgelegt sein. Ansonsten sind Nachforderungen verwirkt ( nicht zu bezahlen )

Verjährung hat mit § 556 Abs 3 Satz 3 nichts zu tun.

Die Familie hat die Abrechnung liegen gelassen und ist somit für die versäumte Frist selbst haftbar.

Ob ein Mieter trotzdem dann zumindest jene Kosten wie Wasser, Abwasser, Warmwasser und Heizung "ohne Anerkennung eines Rechtsgrundes" zahlt, muss er selbst entscheiden.

Ich werde nun zwei Hinweise geben.

Der eine betrifft das Verhältnis und die Verschuldensfrage der zu späten Abrechnung durch den VM und

der anderen Hinweis eine verspätete Abrechnung durch Hausverwalter

Zuerst der VM

Generell habe ich in den Beratungen empfohlen Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasseraufbereitung trotzdem zu tragen, wenn ein gutes Mietverhältnis besteht oder sich in einem Vergleich z.B. /2 zu 1/2 zu einigen.

Gleichzeitig habe ich auch empfohlen, wenn ein Mieter die Verbrauchsteile anerkennt, Grundsteuer, Versicherungen, Kaminfeger, Immission, Wartungen, Treppenhausreinigung, Strassenreinigung, Gartenpflege, Aufzugskosten usw. nicht zu akzeptieren und diese unter § 556 Abs 3 Satz 3 zurück zuweisen.

Man wird stets als Mieter beachten müssen,wie die Umstände entstanden sind, dass es keine Abrechnung gab, wenn zwischen Mieter und Vermieter ein gutes vertrauensvolles Mietverhältnis besteht.

Zur hausverwaltung:

Ein Hausverwalter muss Sorge tragen, dass die Abrechnungen fristgerecht an den VM gehen. Der Hausverwalter kann auch ohne vorliegende Abrechnungen für Wasser/Abwasser die Vorauszahlungen umlegen und darf eingehende Nachforderungen im Abrechnungszeitpunkt mitumlegen.

Bei Warmwasser und Heizung sind zudem überwiegend Fremdfirmen beauftragt. Hier kann jeder Hausverwalter fristgerecht umgehend nach einer Ablesung der Zähler die Unterlagen - zwischenzeitlich bei einigen Firmen sogar per Internet - die Abrechnung erstellen.

Ein Hausverwalter, der nicht rechtzeitig abrechnet, muss eben die Haftung tragen. Meine Empfehlung ist hier, den VM auf die verspätete Vorlage der Abrechnung und die Haftung des Hausverwalters hinzuweisen, wenn dieser seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist. Der HV muss dann selbst zahlen oder den Schaden durch seine Versicherung begleichen lassen.

Wow! Endlich mal ein Mensch, der auch die Gefühle von Mietern und Vermietern mit einbringt; trotz aller richtigen juristischen Anmerkungen. DH!

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@LittleArrow

Danke.

Da ich die Leitung der Beratungen unter mir hatte, war es für mich klar und so wurden auch Mitarbeiter angewiesen, Beratungen mit Vernunft zu führen.

Wer eine verspätete Abrechnung übergibt ist wohl bereit auf den Einwand nach § 556 Abs. 3 Satz 3 ruhig zu reagieren, wenn er ohne Diskussionen die Kosten erhält, die der Mieter objektiv verbraucht hat.

Im Übrigen ist es Aufgabe von Mietervereinen, so zumindest meine Sichtweise, Probleme zu lösen und dabei gleichzeitig Mietverhältnisse zu erhalten.

Es liegt nun mal in der menschlichen Art, wer "verloren" hat, ruht selten eher, bis der "Sieger" auch verliert. Am Ende ist ein Mietverhältnis zerstört. Zwei Verlierer sind einfach zuviel.

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So wie du es schilderst bezahlst du eine sogenannte "Teilinklusivmiete". Dabei sind die kalten Betriebskosten mit der Miete abgegolten, über die warmen Betriebskosten muss abgerechnet werden. Dies ist bei einer Zentralheizung zwingend durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben.

Die Abrechnung musst du auf jeden Fall noch bekommen. Nur dann kannst du sehen, was du 2008 verbraucht hast und was es dich eigentlich kosten würde. Einen Nachzahlungsanspruch hat dein Vermieter aber nicht mehr, da er die dafür vom Gesetzgeber vorgesehene Frist von einem Jahr nicht eingehalten hat. Die Abrechnung hätte spätestens am 31.12.2009 bei dir sein müssen.

Mehr zum Thema findest du hier:

http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/Betriebskosten.html

ist definitiv verjährt. er hat für 2008 keinerlei ansprüche mehr. egal ob der hausverwalter oder der eigentümer oder wer auch immer da fehler gamacht hat. dieses ist keine rechtsberatung sondern stellt lediglich meine eigene meinung dar.

Meines erachtens sind sämtliche Nebenkosten des Jahres 2008 verjährt. du zahlst doch sicher Miete und nebenkosten und zusätzlich Kosten für WW oder Heizung in einem Betrag nur it dies im Mietvertrg gesondert ausgewiesen Oder?

Da haben die gepennt. Du auf jeden Fall brauchst definitiv nichts mehr aus 2008 zahlen. Da kann ja jeder VM kommen mit fadenscheinigen Ausreden. Keine Sorge - für 2008 bist Du raus. Nur rechne damit, dass für 2009 eine höhere NZ rauskommt. Denn, die Energiekosten sind ganz schön angestiegen und Du hattest für das letzte Jahr quasi errechnet einen höheren Verbrauch als Du monatlich als Abschlag gezahlt hast. Hattest das aber jetzt nicht gewusst und dementsprechend Deinen Dauerauftrag auch nicht erhöht.

Die Verjährung ist nur gehemmt, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat, z.B.verspäteter Steuerbescheid. WW und Heizung gehören zu den Nebenkosten.

Eigentlich hat man eine Hausverwaltung, damit diese sich um die Abrechnung und Zustellung kümmert, das wäre kein Grund, den der Vermieter nicht zu vertreten hat.

D.h. Abrechnung 2008, wenn der Abrechnungszeitraum 1.1.-31.12.08 wäre, ist hinfällig - aber Guthaben an dich müsste gezahlt werden. Ist der Abrechnungszeitraum z.B. 1.5.08 - 30.4.09 und du bekommst die Abrechnung bis 30.04.10 musst du zahlen.

Was heisst "eigentlich sind in meiner Miete auch Nebenkosten mit dabei"????

Wie sind diese denn aufgeführt?

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