Verbilligte Vermietung an Angehörige - Werbungskostenabzug und weniger als 66% der ortsübl. Miete?

... komplette Frage anzeigen

4 Antworten

Die Frage ist gut! Das mal vorneweg....

Meines Erachtens hält der Mietvertrag einem Fremdvergleich kaum stand, da ja ein wesentliches Element (der Mietpreis) wesentlich niedriger ist als üblich.

Was jedoch üblich ist, muss nicht unbedingt aus den weiteren vermieteten Wohnungen im Haus hervorgehen. das kann auch jede andere vergleichbare Wohnung in der Nähe sein.

Da der Fremdvergleich hinkt und unter der Voraussetzung, dass die Miete tatsächlich 50% der ortsüblichen Miete beträgt, ist nur ein hälftiger (auf die Wohnung anfallender) Werbungskostenabzug möglich. Im Gesetz steht leider auch direkt Wohnung, sonst könnte man ja auch das ganze Objekt nehmen (da passt es ja).

Spätestens, wenn größere Erhaltungsaufwendungen geplant sind, würde ich die Miete anpassen, ansonsten sind Werbungskosten eigentlich nur durch Fremdkapitalzinsen verursacht - Wieviel Werbungskosten fallen unter den Tisch? Dann weißt du wieviel dich diese 16% Mieterhöhung tatsächlich kosten...

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von wolfruprecht
23.10.2012, 17:50

Danke für die Antwort. Aber meine Frage zielt in eine andere Richtung:

Wird ein Vermietungsverlust erzielt, mindert das die anderen zu versteuernden Einkünfte. Stellt sich heraus, dass auf Dauer kein Gewinn erzielt werden kann, wird das Ganze als Liebhaberei eingestuft. Erst recht, wenn der Vermietungsverlust durch die verbilligte Verrmietung entstanden ist.

Anders ist aber die Sachlage, wenn ich insgesamt einen Vermietungsgewinn erzielt, der erstens versteuert wird und zweitens die anderen steuerpflichtigen Einkünfte nicht mindert. Die Gewinnerzielungsabsicht ist vorhanden (siehe tatsächlichen Gewinn). Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Gesetzgeber mich zur maximalen Gewinnerzielung verpflichten kann. Die Werbungskosten beziehen sich auf das gesamte Objekt, die geringere Mieteinnahme für die Wohnung meiner Mutter ist ja ebenfalls positiv und wird versteuert.

Mein Frage ist praktisch: Wenn alle Mieteinnahmen zu einem insgesamt positiven zu versteuernden Betrag führen, ob dann immer noch die 66% Regelung greift, oder ob sich diese Regelung von einem Vermietungsverlust ausgeht, der die anderen steuerpflichtiogen Einkünfte mindert?

0

§ 21 EStG Vermietung zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, dann voller Werbungskostenabzug. Vermietung unter 66 %--- die Kosten sind aufzuteilen. Du musst die Miete bei Erhöhungen auch anpassen. Da fremdvermietete Wohnungen im Haus sind, dürfte die Berechnung keine Probleme geben. Auch das Finanzamt kann nicht auf den € nachweisen, was gerade für diese Wohnung ortsüblich ist. Ältere Verträge müssen angepasst werden.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von Zufaelliger
22.10.2012, 17:49

Die Überschussprognose ist entfallen.

0

Seit dem 1.1.12...

Wenn Du die Miete jetzt erhöhst, gilt das höchstens ab 2013. Wenn Du rückwirkend erhöhst, fällst Du aus dem Fremdvergleich raus.

Der Praktiker in mir sagt, dass das keine Sau interessiert. Meines Wissens wird der Fremdvergleich eh nur ein Mal gemacht und zwar wenn das Mietverhältnis beginnt, bzw. wenn Mietanpassungen passieren.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Darauf gibt es eine korrekte und eine praktische Antwort. Welche willst du hören?

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von Zufaelliger
22.10.2012, 17:59

Mich würde die praktische interessieren.

0

Was möchtest Du wissen?