Unterschiedliche Grundstückshöhen! Wer muss abfangen?

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6 Antworten

Habe ich gerade im Netz gefunden:

Vertiefung des Nachbargrundstückes 
Nach § 909 BGB darf ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstückes die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, es wird für eine anderweitige Befestigung gesorgt. Häufigster Fall sind Tiefbauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (Aushub einer Baugrube).

Das geschützte Maß an Festigkeit richtet sich nach den konkreten örtlichen Verhältnissen, namentlich danach, welche Befestigung das Nachbargrundstück nach seiner tatsächlichen Beschaffenheit benötigt. Dabei sind auch ungünstige Verhältnisse des Nachbargrundstückes, wie ungünstiger Baugrund und deshalb weniger tragfähige Fundamente, bis hin zu einer besonderen Schadensanfälligkeit des Gebäudes zu berücksichtigen, selbst wenn hierdurch die Vertiefungsarbeiten mehr als üblich erschwert werden. Der geschützte Eigentümer muss sich grundsätzlich nicht an diesen Mehrkosten beteiligen. 
Eine an sich unzulässige Vertiefung wird zulässig, wenn insoweit der Vertiefende für eine genügende anderweitige Befestigung des gefährdeten Nachbargrundstückes sorgt. Dabei muss zu jeder Zeit das Nachbargrundstück geschützt werden. In Betracht kommt hier etwa die Anbringung einer Stützmauer oder einer Böschung. Eine einmal errichtete Befestigung muss auch weiterhin im ordentlichen Zustand gehalten werden. Die Befestigungsmaßnahmen sind auf dem zu vertiefenden Grundstück vorzunehmen. Allenfalls kann sich im Einzelfall ausnahmsweise eine Berechtigung zu dortigen vorübergehenden Sicherungsmaßnahmen ergeben. 
Wird eine unzulässige Vertiefung vorgenommen und ergibt sich daraus ein Schaden, besteht eine Schadensersatzverpflichtung nach § 823 Absatz 2 i. V. m. § 909 BGB. Schadensersatzpflichtig ist nicht nur der Eigentümer, der die Vertiefung veranlasst, sondern jeder, der an der Vertiefung mitwirkt. Architekten, Bauunternehmer, Ingenieure und Statiker trifft eine eigenverantwortliche Prüfungspflicht, die von einem hohen Sorgfaltsmaßstab geprägt ist. Grundsätzlich muss dann auch bei konkretem Anlass ein Sachverständiger für Baugrund- und Gründung hinzugezogen werden.

Mehr hierzu bei:

 "finanztip.de/nachbarstreitigkeiten/"

Wenn - so wie in den Kommentaren eingestellt - Dein Grundstück über der örtlichen Höhenkote liegt und seines darunter, würde ich Dir dringend raten, mit dem Nachbarn eine gütliche EInigung anzustreben mit hälftiger Kostenteilung. Denn sonst läuft das auf einen sinnlosen Gutachterstreit vor Gericht hinaus, der zudem das Klima auf Jahre vergiften wird. Denn auch die Aufschüttung, derzufolge Dein Grundstück über das Niveau der Straße als Bezugsebene hinausgehoben wurde, ist grundsätzlich zwar möglich, jedoch genehmigungspflichtig, sofern das natürliche Niveau abweicht. Das ist allerdings ohne detaillierte Ortskenntnis (Hanglage?) und lokale Inaugenscheinnahme nicht zu beurteilen (-> Architekt fragen). Wurde dies seinerzeit unterlassen, dann droht Dir zudem ggfs. ein baurechtliches Verfahren (und den Nachbarn auch).

Ich war auch beim Baurechtsamt und die sagten meins ist genehmigt Seins jedoch auch. Ab wann giltet denn das Gesetz wer abgräbt muss abfangen. Oder wer zuerst hier war hat die besseren Karten? Schräg gegenüber sind nochmal 4 Reihenhäuser die haben auch mein Niveau. Das hat damals noch der Bauträger abgefangen. Ich denke mir bleibt der Weg zum Rechtsanwalt nicht erspart.

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@NoFear75

Interessant wäre zu wissen, ob die Bauausführung auch den genehmigten Plänen entspricht. Genau deswegen rate ich, einen örtlichen Architekten hinzuzuziehen.

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Wenn der Nachbar das meint, muss er diese Massnahme auch bezahlen. Du bist zu nichts verpflichtet, da du kein vertragliches Verhaeltnis zu dem Nachbarn hast. Denkbar waere noch ein Versaeumnis des Bautraegers, aber  das waere dann eine Angelegenheit zwischen dem Nachbarn und dem Bautraeger.

Die Bezugshöhe für Erhöhungen oder Abgrabungen ist immer das gewachsene Geläneniveau. In Neubaugebieten wo schon bei der Erschließung wild herumgebuddelt wurde, ist das nicht immer eindeutig.

Es gibt nämlich für beide Fälle Regelungen, dass derjenige, der verändert, für die Abfangung verantwortlich ist.

Wie sah denn bis jetzt der Geländeverlauf an der Grenze aus ? 

Im Idealfall gab eine bestehende Böschung von deinem Garten auf dem Baugrundstück deines Nachbarn. Folglich würde er jetzt abgraben. Und dann hat er dafür Sorge zu tragen, dass dein Grundstück dadurch nicht gefährdet wird. Es ist also seine Aufgabe auf seiner Grundstückseite das Gelände zu sichern.

Da das kaum geht ohne deinen Gartens zu betreten und zu beschädigen, hätte er im Rahmen des Hammerschlag- und Leiterrechts diese Arbeiten schriftlich mit Zeitpunkt und Dauer bei dir anzumelden und auf Verlangen eine angemessene Sicherheitsleistung zu hinterlegen.

Verändern aber tatsächlich beide die Höhenlage, wovon ich ausgehe, sind beide in gleichem Maß verpflichtet. Beinhaltet der Vertrag mit deinem Bauträger die fertigen Außenanlagen würde ich in diesem Fall einen versteckten Mangel geltend machen und Nacherfüllung fordern.

Verändern aber tatsächlich beide die Höhenlage, wovon ich ausgehe,

Ack. Genau das vermute ich auch.

sind beide in gleichem Maß verpflichtet.

Jupp.

Beinhaltet der Vertrag mit deinem Bauträger die fertigen Außenanlagen würde ich in diesem Fall einen versteckten Mangel geltend machen und Nacherfüllung fordern.

Richtig. Besonders interessant wäre zudem, ob die Bauausführung auch detailliert den Genehmigungsplänen entspricht. Falls nicht...

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Ich war auch beim Baurechtsamt und die sagten  meins ist genehmigt Seins jedoch auch. Ab wann giltet denn das Gesetz wer abgräbt muss abfangen. Oder wer zuerst hier war hat die besseren Karten?

Schräg gegenüber sind nochmal 4 Reihenhäuser die haben auch mein Niveau. Das hat damals noch der Bauträger abgefangen. Ich denke mir bleibt der Weg zum Rechtsanwalt nicht erspart. 

Der Höhenunterschied beträgt ca. 70 cm. Er meint mein Garten ist zu hoch.Wobei wir sind 4 Reihenhäuser und alle haben das gleiche Niveau. Wenn mein Garten zu hoch wäre dann wäre ja das Gesamte Reihenhaus zu hoch. Denn sonst müsste ich ja wenn ich zur Terrasse möchte erstmal 3 Stufen hinunter gehen. Sowas hab ich ja noch nie gesehen. Mein Nachbar mein das man vom Strassen Niveau aus gehen muss.Ich bin höher als das Strassenniveau .....er dafür etwas tiefer. Aufgefüllt habe ich nichts an Erde.Das Niveau war so beim Einzug.

Mein Nachbar mein das man vom Strassen Niveau aus gehen muss.

Das ist zumindest die übliche Bezugsgröße, da hat er durchaus nicht Unrecht.

Ich bin höher als das Strassenniveau

Die Bodenplatte muss natürlich nicht auf Straßenniveau liegen; eine Schwelle zum Hauseingang ist ja üblich, schon um u.a. Regenwasser etc. vom direkten Eindringen in den Eingangsbereich abzuhalten. Das Gesamtgelände orientiert sich aber in der Tat am Straßenniveau; wenn hier durch den Bauträger insgesamt aufgeschüttet wurde, muss das baurechtlich genehmigt worden sein.

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