Untermietvertrag geschlossen ohne Erlaubnis des Vermieters. Ist der Vertrag Rechtsgültig?

8 Antworten

Der Vertrag ist voll rechtswirksam. Die Wirksamkeit eines Vertrags hängt nicht davon ab, ob man die Erlaubnis hat zur Vermietung.

Mein Vermieter hat prinzipiell nichts dagegen. Da aber das Mietverhältnis gekündigt ist, hat er mir für die 2 Monate kein Erlaubnis erteilt.

Diesen Umstand müßte man sich genauer anschauen. Dass du davon ausgegangen bist, dass der Vermieter gegen eine Untervermietung keine Einwände hat, ist ja sicherlich nicht grundlos. Wenn du sachlich erklären kannst, dass du davon ausgehen konntest, die Erlaubnis zu bekommen, dann kann das für dich positiv sein. Dies jetzt aber bitte nicht als Bewertung meinerseits zu verstehen, sondern nur als Hinweis, ich kenne ja die Umstände nicht.

Da ich schon seit einigen Monaten nicht mehr in der Wohnung wohne, hatte ich überlegt die Wohnung für 2 Monate zu vermieten.

Es kann möglich sein, dass du ein berechtigten Interesse geltend machen kannst, welches sich in der wirtschaftlichen Belastung wegen doppelter Miete begründen lässt. Diese Möglichkeit des berechtigten Interesses gibt es aber nur, wenn du nicht die ganze Wohnung vermietest, sondern nur einen Teil davon.

Ich bin fest davon ausgegangen, dass er mir ein Erlaubnis teilen wird und habe bereits den Untermietvertrag unterschrieben.

Einen Vertrag unterschreiben sollte man wirklich nur, wenn man die Erlaubnis 100% sicher hat. Diese muss nicht zwingend schriftlich gegeben sein, ist aber oftmals sinnvoll als Nachweis.

und sagte, wir haben einen Gültigen Vertrag und er wird sich darauf berufen.

Das kann dein Mieter tatsächlich, und wenn du dich nicht an den Vertrag halten kannst, dann kann er Schadenersatzansprüche gegen dich geltend machen. Es wären daher wie oben beschrieben die genaueren Umstände der Genehmigung zu prüfen. Wende dich im Zweifel an einen Anwalt.

Im Gegensatz zu vielen anderen Antworten hier, habe ich eine andere Meinung, zu der ich Dir empfehle, diese ggf. durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen:

Bevor ich den Unterschriebenen Vertrag vom Untermieter zurück bekam, teilte ich dem Untermieter mit, dass mein Vermieter mir nicht erlaubt zu vermieten.

Du hast also Dein Vertragsangebot zurück gezogen und kannst das auch beweisen. Mal angenommen, Du hast ein Auto zu verkaufen, inserierst es, Käufer kommt zum Anschauen und Ihr schließt den Kaufvertrag. Nun vereinbart Ihr, dass Du selbst das Auto hinfährst, um es dem Käufer zu übergeben und dass er Dir bei der Gelegenheit dann das Geld gibt.

Es gibt also einen gültigen Kaufvertrag, den Du am Ende aber nicht erfüllen kannst, weil Du auf der Fahrt zum Käufer einen Unfall hast und das Auto einen Totalschaden. Der Vertrag ist damit gegenstandslos geworden und muß nicht mehr erfüllt werden.

Entsprechend §275 des BGB - Ausschluss der Leistunsflicht. "Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit dies für den Schuldner ... unmöglich ist."

Natürlich muss dann auch die andere Seite nicht leisten.

Übertragen auf den Untermietvertrag bedeutet das, dass Du in der berechtigten Annahme, dass Untervermietung erlaubt ist, einen Vertrag angeboten hast, den Du nun nicht erfüllen kannst, weil das berechtigte Interesse des Vermieters dagegen steht, was Du vorher nicht wissen konntest.

Nun weißt Du, dass der Vertrag vom UM noch nicht unterschrieben war, als Du ihm schon von der Unmöglichkeit der Leistungserbringung berichtet hast. Dennoch den Vertrag durch Unterschrift "gültig" zu machen, ist hier eher eine üble Tat des UM, der hier einen Vorteil erschleichen will, nämlich ggf. Schadensersatz. Allerdings müßte er dazu erst einmal einen echten Schaden beweisen.

Teile dem UM mit, dass Du nicht in der Lage bist, den Vertrag zu erfüllen und er möge sich eine andere Wohnung suchen. Dann warte ab, was passiert. Keinesfalls musst Du ihm Zutritt zur Wohnung gewähren. Das kann niemand von Dir verlangen. Falls der UM zickt, geh zu einem Rechtsanwalt, der die Sache dann kompetent übernimmt.

Woher ich das weiß:
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Noch etwas zum Vermieter: Den kann ich gut verstehen. Zur Neuvermietung braucht er evtl. Besichtiungstermine und er will sicher gehen, dass die Wohnung bei Mietevertragsende auch wirklich geräumt ist. Dies sieht er in Gefahr, wenn jetzt kurzfristig jemand anders einzieht, den er nicht kennt und zu dem er keine vertragliche Beziehung hat. Was, wenn der UM dann nicht auszieht und eine Räumunsklage erforderlich wird?

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Jein.

Ein Mietvertrag ist auch ohne die Zustimmung deines Vermieters rechtsgültig. Schließlich handelt es sich um einen Vertrag zwischen dir und dem Untermieter, mit dem der Vermieter nix am Hut hat. Platzt der Vertrag wegen der fehlenden Zustimmung des Vermieters, ist das allein dein Problem.

ABER: Wenn du nachweisen kannst, dass du dem Untermieter bereits vor Erhalt des Mietvertrages mitgeteilt hast, dass der Vertrag nicht wegen der fehlenden Zustimmung zustande kommen kann, bist du raus aus der Nummer. Du bist von einem Angebot zurück getreten und das ist dein gutes Recht, solange der Vertrag nicht von beiden Seiten unterschrieben wurde.

Kündigung befristeter Untermietvertrag?

Hallo,

danke erstmal generell für viele hilfreiche Antworten zu verschiedenen Themen, die ich mir "erlesen" konnte.

Meine Frage bezieht sich auf einen - befristeten Untermietvertrag Abschluss für Zeitraum 01.01. - 31.12.16, Hauptmieter wohnt mit in der Wohnung, kein Befristungsgrund genannt. Wie sieht es mit den Möglichkeiten der Kündigung aus.

So wie ich das Nachfolgende verstehe, kann der Untermieter trotz Befristung kündigen oder wie sehen die Experten das?

Die folgende Formulierung steht im Untermietvertrag:

§6 Kündigung

a) Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermeitvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

b) Der Untermieter kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an.

c)Die Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.

d) ..."bedarf Schriftform....

§7 Ersatzuntermieter

Der Untermieter ist berechtigt, den Untermietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gestztlichen Frist - ...dritter Werktag ....zum übernächsten Monat -zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftliche und persönliche zuverlässige Personen und, soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzuntermieter vorschlägt., die bereit sind, in den UnterMV für den Rest der Mietdauer einzutreten., und wenn der HM oder der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den UnterMV einreten zu lassen.

Vielen Dank im Voraus!

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Untermietvertrag - Kündigung wirksam, wenn Hauptmieter ausziehen will

Hallo liebe Com,

eine Freundin von mir hat folgendes Problem:

Sie hat in Berlin eine große Wohnung und hat, als ihre Eltern wiederholt vor dem Rauswurf aus ihrer Wohnung standen, diese mit einem Untermietvertrag in ihre Wohnung aufgenommen.

Der Vermieter wollte nicht, dass die Eltern mit als Hauptmieter im Vertrag ständen. Eine eigene Wohnung hätten die beiden in Berlin nur schwer gekriegt wegen ihrer Vorgeschichte.

Das war vor mehreren Jahren.

Jetzt bekommt die Freundin einen langfristigen Job weit ab von Berlin, die Eltern wissen das und kümmern sich nicht um Wohnung. Sie hat jetzt den Untermietvertrag gekündigt, aber die beiden weigern sich immer noch, sich anderweitig umzusehen. Einer Übernahme der Wohnung durch die Eltern widerspricht der Vermieter, außerdem würde das Amt, von dem beide leben, dem nicht zustimmen.

Sie ist ziemlich verzweifelt: sie kann die Wohnung nicht (als Hauptmieter) kündigen, weil die beiden einfach beschlossen haben, in der Wohnung zu bleiben.

Was würde passieren, wenn sie die Wohnung beim Vermieter einfach kündigt? Würde der die unwilligen Untermieter rausklagen?

Natürlich läuft das auf emotionale Erpressung hinaus, die Frage ist aber viel mehr:

was kann sie rechtlich tun, um ohne große Unkosten diese Wohnung loszuwerden?

(Und bevor ihr fragt: nein, mitziehen wollen beide nicht, sie würde das auch nicht (mehr) wollen, nach allem, was die beiden sich leisten.

Also: wie kann man einen Untermieter dazu bringen, eine Kündigung des Untermietverhältnisses wegen Eigenkündigung des Hauptmieters zu akzeptieren?

Danke schon mal im Voraus

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Muss ich als Untermieter ausziehen?

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Im Mietvertrag steht, dass ich als Untermieter einen Monat Kündigungsfrist habe. Über die Kündigungsfrist des Vermieters steht da nicht. Ich bin etwas schockiert gewesen, denn ich muss mir schnell eine neue Wohnung suchen.

Welche Rechte habe ich? Es liegt keine schriftliche Kündigung bei mir vor. Der Hauptmieter hat aber bei der Verwaltung gekündigt.

Vielen Dank für die Antworten

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