Risse innen nach Kauf einer Eigentumswohnung

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Kontrollierte Risse oder sog. Setzungsrisse sind stets Mängel.

Ob etwas entsprechend der DIN-Norm hergestellt wurde, oder in der DIN Toreranzen vorgesehen sind, ist rechtlich völlig belanglos. Die DIN ist eine private Einrichtung, die Mindeststandarts vorgibt, die jedoch keine rechtliche Relevanz haben. Entscheidend ist, ob die hergestellte Leistung der versprochenen Leistung entspricht. Risse im Mauerwerk tun dies generell nicht (Wer würde schon eine Mauer bestellen, in der Risse vorgesehen sind).

Dennoch wirst du in der Regel keinen Preisnachlaß aushandeln können, sondern bestenfalls auf die Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands, nämlich eine Mauer ohne Risse, bestehen können. Nur wenn dies nicht mehr Möglich ist, kann man über Schadenersatz diskutieren (§§249, 251 BGB).

Bei Eigentumswohnungen besteht für bauliche Mängel eine Gemeinschaftshaftung aller Eigentümer in dem Gebäude.

Ein Setzriss in einer tragenden Wand macht ja nicht halt in der ersten oder zweiten Etage.
Der Mangel wurde vorher benannt und zunächst wie auch immer behoben.
Es haftet jedoch nicht der Vorbesitzer, der hat für derartige Fälle seinen Anteil in die Rücklage eingezahlt.
Den Anteil daran hat er dem neuen Eigentümer mitverkauft.

Zuständig wäre nunmehr die Verwaltungsgesellschaft, die eine Eigentümerversammlung einberufen würde um einen Beschluss herbeizuführen, für Sachveständigengutachten, Angebote zur Mangelbeseitigung usw.

Die Kosten dafür werden aus der Rücklage bezahlt, sofern ausreichend, sonstig würde eine Sonderumlage von allen Eigentümern erhoben.

Vermutlich hat der Vorbesitzer versäumt. Sofern der Sachstand bekannt wäre müsste dieser sich in den vorherigen Protokollen der Eigentümerversammlungen befinden.
Sei's drum, das jeweilige Gemeinschaft-, Mit- und Sondereigentum ist im Kaufvertrag aufgeführt. Gesetzlich sind die Eigentümer gemäß ihrer Anteile und die Veraltungsgesellschaft zur Werterhaltung des Gebäudes gesetzlich verpflichtet.
Der Vorbesitzer wäre verpflichtet gewesen die vormaligen Protokolle der Eigentümerversammlung auszuhändigen. Darauf hätte bereits der Notar hinweisen müssen.
Sofern nicht geschehen können die Protokolle bei der Verwaltungsgesellschaft eingesehen werden.

Was heißt "s.g."? Aus der Fragestellung geht nicht hervor, in welchem Gesamtzustand sich die Wohnung bzw. das Gebäude befindet, wie alt dieses ist und ähnliches. Die Risse könnten auf ein statisches Problem (auch Brandschutzthemen können bei der Schilderung bestehen; wenn die Risse durch das Mauerwerk hindurch gehen und nicht nur in der Oberfläche bestehen...) der Wohnung/des Hauses (offen bleibt hier, ob auch andere Wohnungen gleichermaßen betroffen sind, z. B. das Treppenhaus, Keller, Gemeinschaftsräume, Außenwände betroffen sind etc.) hindeuten. Statische Schäden zu beseitigen kann möglicherweise kostenträchtig werden. Oberflächliche Wandputzrisse wegen nicht sach- und fachgerechter Ausführung des Putzes sind baulich nicht kritisch (eher optisch, soweit Risse z. B. auf der Fassade vorhanden sind, könnte dort im Laufe der Zeit Wassereintreten, durch Umwelteinflüsse Verschmutzungen und Putzabplatzungen etc. verursachen, je nach Beschaffenheit der Gebäudehülle auch zu Wassereintritt in das Gebäude führen..). Sollte der Baukörper des Gebäude aktuell in Bewegung sein, ist dies kritisch. Eine Ursache dafür läßt sich aus der Fragestellung nicht ableiten (schadhafter Baugrund (ggf. liegen bereits geologische Gutachten beim Bauherrn/Verkäufer vor, zu hohe Dachlast, Mängel im Rahmen der Bauerstellung etc.) Ggf. sollten Sie einen Bausachverständigen oder/und einen Fachanwalt für Baurecht befragen, bevor Sie sich für die weitere Vorgehensweise entscheiden. Oder/und eine genaue Mangelbeschreibung im Kaufvertrag aufnehmen - und sich mögliche Schadenersatzansprüche sichern.

Soweit Sie noch keine Vereinbarung haben, müssen Sie nichts akzeptieren. Es könnte nur sein, dass es doch nicht zum Kaufvertragsabschluss kommt. Einen Preisnachlass können Sie grundsätzlich verhandeln, ob dieser gewährt wird, ist Sache des Vertragspartners.

Meine These, inbesondere für einen Neubau: es gibt kein Gebäude ohne Mängel. Oftmals bedeutet dies in Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn der aufteilende Eigentümer oder das Bauunternehmen einer Mängelbeseitigung nicht nachkommt, oder nicht ausreichend, oder insolvent geht...(je nach dem, welche Anspruchsgrundlagen dann gegeben sind), dass ein Rechtsanwalt, Fachleute, ein Gericht eingeschaltet werden und Verfahren über mehrere Jahre laufen, was auch zur anteiligen Kostenbelastung der Wohnungseigentümer führt.

Ob und welche Tolleranzen bautechnisch in welchen Gewerken zu akzeptieren sind, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Es mag - siehe v. g. - durchaus zutreffen - oder aber eben auch nicht.

Viel Erfolg - viele hilfreiche Antworten wünsche ich Ihnen.

  • Alle Angaben ohne Gewähr -

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