Raumhöhe - Mietminderung?
Guten Tag,
wir haben zum 01.07. eine Neubauwohnung angemietet. Als wir im Februar zur ersten Besichtigung in der Wohnung waren, befand sich noch alles im Rohbau. Mittlerweile sind die Wände verputzt und der Estrich getrocknet. Als wir nun noch einmal in der Wohnung waren, um die Küche zu vermessen, traf uns der Schlag: Es handelt sich um einen offenen Wohn- und Essbereich, an den sich die halboffene Küche anschließt (drei Wände, auf der einen Seite hin zum Essbereich offen). Die Decke in der Küche wurde um ca. 30cm abgehangen (warum ist uns nicht ersichtlich), so dass wir in der gesamten Küche schon ohne Fliesen nur noch eine Höhe von 2,23cm haben. Abgesehen davon, dass es total bescheuert aussieht, wenn die Decke unmittelbar oberhalb des normal hohen Fensters beginnt, wirkt der Raum nun einfach viel kleiner. Wir haben schon Hängeschränke für die Küche eingeplant, welche wir jetzt so nicht anbringen können. Und da wir beide recht groß sind (vor allem mein Mann), macht diese Raumhöhe viel aus für uns.
Muss man für einen Raum mit dieser Raumhöhe tatsächlich pro qm2 den vollen Mietpreis bezahlen??? Wir fühlen uns irgendwie veräppelt und im Internet liest man immer wieder etwas von 2,40cm Raumhöhe bei Neubauten in NRW.
Danke für Tipps!
8 Antworten
Nach den Landesbauordnungen müssen "Aufenthaltsräume" eine Mindesthöhe von 2,40m im lichten haben, also im Fertigmaß. Küchen sind Aufenthaltsräume. Die Ausführung widerspricht damit öffentlichem Baurecht, was zu Mietminderung bzw. Forderung nach Änderung berechtigt.
Notfalls schriftliche Mitteilung an Bauaufsicht, die müssen sich dann drum kümmern.
Nachtrag: Siehe dazu § 48 LBO NRW Abs. 1 Satz 2.
Der Fragesteller hat deutlich gemacht, dass es sich um ein Vollgeschoss in einem Neubau der GK 3 handelt. Die Unterschreitung der lichten Höhe bedürfte somit einer Abweichung. Diese zu genehmigen fehlen aber eigentlich die Voraussetzungen.
Also nochmal: An Bauaufsicht wenden (schriftlich).
Die Unterschreitung der lichten Höhe bedürfte somit einer Abweichung.
Völlig korrekt.
Diese zu genehmigen fehlen aber eigentlich die Voraussetzungen.
Das ist im Kontext nicht zu beurteilen. Es sollte allerdings bedacht werden, dass insbesondere in Ballungsräumen kleinere Abweichungen regelmäßig durch die zuständige Genehmigungsbehörden gewährt werden, weil die Schaffung von Wohnraum als vorrangiges Ziel gilt. Insbesondere Raumhöhen sind, ebenso wie z.B. die Vorschriften hinsichtlich der Fensterbemaßung, nachrangig, soweit es sich z.B. um Bebauung im historischen Kontext handelt. Auch bei nicht selbst unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden ist es Usus, hier Unterschreitungen der baulichen Normen (LBO) zuzulassen, um Neubauten in einem durch historischen Gebäudebestand geprägten Bereich an den Bestand optisch anzupassen, soweit andersweitig keine Bedenken bestehen.
Also nochmal: An Bauaufsicht wenden (schriftlich).
Richtig. Einzig sinnvoller Weg.
Die Ausführung widerspricht damit öffentlichem Baurecht, was zu Mietminderung bzw. Forderung nach Änderung berechtigt.
Öhm, nun mal langsam, was hat Baurecht mit Mietrecht zu tun? In Deutschland sind die einzelnen Rechtsgebiete zunächst mal unabhängig voneinander, eine Verbindung kann nur ein Gericht herstellen...
Das ist ohne entsprechendes Urteil o.ä. schon eine äußerst kühne Behauptung...
Dazu gibt es unendlich viele Urteile: Wenn gegen öffentliches Baurecht verstoßen wurde ist der Vermieter gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig. Er muss z.B. bei Sperrung der Wohnung den Umzug bezahlen, wenn er die Verstöße beseitigt muss er den Mieter entschädigen und wenn dies baurechtlich unangemessen ist hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung.
Frag mal bei der Bauaufsicht nach, die haben darin Übung und kennen sich aus.
Das mit dem Schadenersatz ist völlig korrekt, nur ist eine Mietminderung kein Schadenersatz, das ist reines Mietrecht, und nichts anderes. Dafür muss die Wohnung einen Mangel haben, und nur weil baurechtliche Vorschriften nicht eingehalten wurden, ist das noch lange kein Mangel der Mietsache...
Ich bin mir fast zu 100 % sicher, dass die Bauaufsicht vom Mietrecht keinen blassen Schimmer hat...
Die Bauaufsicht wird sich natürlich nicht um die Mietminderung und Mietrecht kümmern. Der Amtsrichter wird sich jedoch darum kümmern, wenn die Wohnung einen Mangel hat, der zum Schutz der Bewohner ins öffentliche Recht aufgenommen wurde. Denn die Raumhöhe von Aufenthaltsräumen dient dem Schutz der Bewohner, egal ob Mieter oder Eigentümer.
Nein, warum auch? Angemietet und die Pläne ggf. nicht berücksichtigt? Werfe einen Blick in die mietvertraglichen Vereinbarungen und schaue nach, welche Höhe von Euch abverlangt wurde. Prüfe auch, ob das Baurecht beachtet wurde und wenn nicht, dann habt ihr doch den Vermieter. Viel Glück.
Leider gab es keine Pläne zur Wohnung. Man hat uns auch nie einen Grundriss gegeben mit dem Kommentar, den müssten wir uns selbst zeichnen, sie hätten so was nicht. Ja ne, ist klar... Leider ist es ein Vermietermarkt und als Mieter hat man nicht so viel Auswahl. Dass wir im Mietvertrag bei einem Neubau eine gewisse Raumhöhe festschreiben müssen, damit haben wir nicht gerechnet...
Bei uns können die Mietbewerber das, speziell bei bestimmten Wünschen, wie hier ja bei der Küche.
Das kannst Du als Bewerber auch anderswo tun, nur bekommst Du dann keine Wohnung.
wir haben zum 01.07. eine Neubauwohnung angemietet.
Welche Gebäudeklasse?
Als wir nun noch einmal in der Wohnung waren, um die Küche zu vermessen, traf uns der Schlag: Es handelt sich um einen offenen Wohn- und Essbereich, an den sich die halboffene Küche anschließt (drei Wände, auf der einen Seite hin zum Essbereich offen). Die Decke in der Küche wurde um ca. 30cm abgehangen (warum ist uns nicht ersichtlich),
Vermutlich zur Verdeckung von Leitungs- resp.Lüftungsführungen.
so dass wir in der gesamten Küche schon ohne Fliesen nur noch eine Höhe von 2,23cm haben
Tja, das ist natürlich schade.
Muss man für einen Raum mit dieser Raumhöhe tatsächlich pro qm2 den vollen Mietpreis bezahlen?
Ja. Das ist kein Minderungsgrund. Es ist - wie schon geschrieben - zu vermuten, dass es für das Abhängen der Decke zwingende Gründe gab. Die Landesbauordnung NRW sieht zwar eine lichte Raumhöhe von mind. 2,40m für Aufenthaltsräume vor, die kann aber im Einzelfall (daher meine Frage nach der Gebäudeklasse) bzw. in einzelnen Räumen duchaus unterschritten werden, sofern technisch notwendig.
Hm. Ich kenn mich mit Gebäudeklassen jetzt nicht wirklich aus, aber ich würde sagen 3 (wenn ich nach Wikipedia gehe und bedenke, dass das Gebäude 3 Stockwerke hat, also es bis zum Fußboden des obersten Aufenthaltsraumes wahrscheinlich weniger als 7 m sind).
Gibt es mehr als 2 Einheiten in dem Gebäude? Sonst wäre es Klasse 2.
Ja. Es sind 5 Wohneinheiten.
OK, in diesem Fall ist zu prüfen, ob eine Ausnahmegenehmigung dafür erteilt wurde.
Wieso rechtfertigt irgendeine Gebäudeklasse die Reduzierung der lichten Höhe von Aufenthaltsräumen?? So was gibt es nicht in den LBO's!!
Irrtum.
Zwar nicht mit diesem Begriff, aber fast identischem Inhalt sehr wohl.
(Zitat:)
Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im Übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen.
(Zitat Ende)
Natürlich können Ausnahmen bzw. Abweichungen genehmigt sein; die müssen aber gesondert beantragt und im Bauschein genehmigt sein.
Dieses Zitat bezieht sich auf Aufenthaltsräume bei der Modernisierung und Sanierung von Altbauten, Bei Neubauten in Vollgeschossen fehlen die Voraussetzungen für Ausnahmen/Abweichungen.
Leider ist der Link defekt, ich versuche es mal anders:
https://recht.nrw.de/lmi/owa/pl_text_anzeigen?v_id=5820031106092333838#det277743
Die 2,40m sind Vorschrift. Es gibt allerdings ein paar Ausnahmen. Ob davon eine bei euch greift kann ich nicht sagen. Ihr solltet entweder zum Mieterschutzbund gehen, oder einen Fachanwalt fragen.
Zur Ergänzung. Räume mit einer Raumhöhe unter 2,30m dürfen garnicht als Wohnraum vermietet werden. Ausnahme, Dachgeschoßwohnungen
Danke. Man muss es wohl leider vom Profi klären lassen. Vielleicht kommt ja noch einer vorbei, der mal ein sehr ähnliches Problem hatte. ;-)
Das ist in dieser Form schlichtweg falsch. Siehe dazu die jeweils geltende Landesbauordnung resp. § 47 Musterbauordnung.
Die Musterbauordnung ist kein geltendes Recht. Die Landesbauordnungen halten sich sowieso nicht an das Muster.
Das ist richtig, aber auch die LBO NRW sieht Ausnahmetatbestände vor.
Ich habe die LBO NRW jetzt mal runtergeladen, habe aber offensichtlich gerade Tomaten auf den Augen. In welchem Paragraphen finde ich denn die Angaben zu den Ausnahmetatbeständen?
Ach, hab den Nachtrag unten gefunden! Danke. Aber ist ja wirklich schwammig ausgedruckt. Klingt für mich so, als ob ich den Vermieter nach der Ausnahmegenehmigung fragen müsste? Oder bekommt man sowas als Bauherr nicht extra schriftlich?
Okay, es gibt also Ausnahmen. Dann muss man wohl wie du schreibst am besten zum Mieterschutzbund gehen, denn die sollten diese Ausnahmen ja kennen. Ich dachte nur, dass es vielleicht ein alles oder nichts Prinzip ist. Entweder die Raumhöhe wurde eingehalten oder nicht und entweder man muss den vollen Mietpreis bezahlen oder nicht... Aber leider scheint es ja nicht so einfach zu sein. Danke für die Info!
Der Mieterschutzbund wird Euch auch nicht weiterhelfen, denn es geht um öffentliches Baurecht.
Ihr habt eine Sache gemietet, die dem Baurecht widerspricht. Denn nach den Landesbauordnungen müssen "Aufenthaltsräume" in Neubauten eine Mindesthöhe von 2,40m im lichten haben, also im Fertigmaß. Küchen sind Aufenthaltsräume. Die Ausführung widerspricht damit öffentlichem Baurecht, was zu Mietminderung bzw. Forderung nach Änderung berechtigt.
Etwas anderes gilt nur bei Altbauten, die nach früherem Baurecht genehmigt wurden.
Notfalls schriftliche Mitteilung an Bauaufsicht, die müssen sich dann drum kümmern.
Alles klar. Also direkt an die Bauaufsicht wenden...
ich bin kein fachanwalt, der kostet auch, aber ich denke, wenn ihr einen rohbau anschaut, ist es eure aufgabe und nicht die des vermieters, zu schauen, woher ihr die infos bekomme, wie's später mal ausschauen soll. es gibt ja eine baubeschreibung und pläne und infos sind eine HOL-, keine BRINGSCHULD. ausserdem: wenn ihr nur MINDERN wollt, kanns so unerträglich ja nicht sein :-)
Naja, wir haben schon eine Küche bestellt und den Umzug beauftragt usw. So schnell findet man in einer Stadt wie Düsseldorf jetzt leider auch keine Alternative... Also vom Vertrag zurücktreten würde uns im Zweifelsfall nicht helfen.
Außerdem geht es ja darum, dass wohl gewisse Mindesthöhen, mit denen man dann auch rechnen kann, im Gesetz vorgeschrieben sind. Die Frage ist nur, sind das Richtwerte oder ist das verbindlich. Und wo wird die Grenze gezogen? Ich muss ja auch nicht damit rechnen, dass die einen Raum mit 1,90cm oder 2,00m Höhe bauen. Also warum 2,23cm? Denn das ist auch wirklich niedrig und definitiv nicht die Norm in Neubauten...
ich bin kein fachanwalt, der kostet auch
Zu dieser Rechtsfrage sind Vermutungen von Laien völlig neben der Sache. Wer keine Ahnung hat sollte auch nichts sagen.
Aber nur dann, wenn es sich nicht um Gebäudeklasse 1 oder 2 handelt respektive die Unterschreitung im Einzelfall genehmigt wurde.