Neuer Vermieter Hilfe!

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4 Antworten

Also, der neue ist erst dann der neue Vermieter, wenn er im Grundbuch auch als Eigentümer eingetragen wurde. Das kann bei so kurzer Zeit von einem Monat eigentlich nicht sein. Prüfe also bitte und verlange ggf. vom Schreiberling entsprechende Nachweise, daß er im Grundbuch eingetragen wurde.

Dann schau bitte in Deinen Mietvertrag. Du bist in Deinen vier Wänden der Hausherr/die Hausherrin und bestimmst ganz allein, wen Du in Deine Wohnung läßt. Es sei denn, es gibt diesbzügliche Vereinbarungen.

Die Umwandlung zu Eigentumswohnungen ist eigentlich ein reiner Papierkrieg und dauert üblicherweise rd. sechs Monate (Abgeschlossenheitserklärung, Teilungserklärung, neue Grundbücher für jede Wohnung).

Ob und welche Moderniesierungsmaßnahmen Du zu dulden hast, ergibt sich aus der Ankündigung des rechtmäßigen Vermieters. Auch eine etwaige Mieterhöhung hast Du nicht einfach zuschlucken. Sie muß schon überprüfbar begründet werden.

Also, viel Glück.

zu Frage 1, Du möchtest dort wohnen bleiben

Die Wohnungsumwandlung

Auch wenn die Wohnung des Mieters verkauft wird, bleibt der Mietvertrag weiter bestehen. §566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer der Wohnung kann auch nicht die Miete neu festsetzen.

Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist folgendes zu beachten:

• Der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn der Mieter seine Wohnung erwerben möchte, muss er aber die Ausübung seines Vorkaufsrechtes gegenüber dem Vermieter erklären (§577 BGB).

• Für den neuen Eigentümer einer umgewandelten Mietwohnung gilt die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren (§577a Abs. 1 BGB). Der neue Vermieter kann also erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb (hier gilt das Datum der Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarf oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen.

• Die Frist der Kündigung durch den Vermieter kann sich bis auf 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden verlängern, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt. Je nachdem, wie angespannt die Wohnungsmarktsituation vor Ort tatsächlich ist, können die Länder die Kündigungssperrfrist nach der Mietrechtsreform von 3 Jahren auf 4, 5, 6, 7, 8, 9 oder auch auf 10 Jahre verlängern. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes und unter Wahrung der allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen, die bis zu 9 Monaten betragen können, kündigen. Auch hier kann der Mieter sein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel des §574 BGB ausüben.

Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ist es wichtig zu wissen, ob das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung eine Sperrfrist vorgesehen hat. Dann können umgewandelte Wohnungen erst nach Ablauf der Sperrfrist und unter Einhaltung der normalen Kündigungsfristen gekündigt werden. Bei Sozialwohnungen gilt eine besondere Kündigungssperre. Der Käufer der umgewandelten Sozialwohnung darf so lange wegen Eigenbedarf nicht kündigen, wie die gekaufte Eigentumswohnung den Bindungen für Sozialwohnungen unterliegt.

Quelle: www.wohnung-jetzt.de

zu Frage 2 Modernisierung

Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist § 559 BGB. Hiernach darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken.

Von Modernisierungen abzugrenzen sind die üblichen Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen. Die Kosten und Aufwendungen hierfür dürfen prinzipiell nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Eine nur ganz geringe Gebrauchswerterhöhung (z.B. Austausch eines Bodenbelages gegen einen fast gleichwertigen anderen Belag) rechtfertigt i.d.R. keine Mieterhöhung. Ebensowenig sind ausschließlich die Bausubstanz erhaltende Maßnahmen umlagefähig.

Und ja, Du hast die Ausführung der Modernisierungen zu dulden, vgl. § 554 BGB.

Super Antwort! DH! Das stimmt alles so, nur eine Kleinigkeit, hast du nicht erwähnt: Die Mieterhöhung (bzw. Umlage von Kosten) ist dann ausgeschlossen, wenn ein Staffelmietvertrag vereinbart wurde.

LG, Wiebke

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@IMAQT86

Das ist doch das tolle an GF - viele Antworten und Ergänzungen ergeben ein Ganzes :-))

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