neuer Mietvertrag-Verweis auf Betriebskst. im Sinne des §27 der 2. Berechnungsverordnung ausreichend

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6 Antworten

musa68, es ist genau so, wie xtradry schreibt. Da hier bei Abschluss des MV in 2008 auf ein nicht mehr in Kraft befindliches Gesetz verwiesen wird (§ 27 der 2. BV ab 1,1,2004 durch die Betriebskostenverordnung ersetzt!), ist die diesbezügliche Klausel des Mietvertrages, in welcher auf die 2. BV verwiesen wird, unwirksam. Daraus folgt, dass du von den Betriebskosten lediglich für Heizung und Wasserwärmung zahlen musst, darüber hinaus für weitere BK (Hausnebenkosten) aber nicht. Nach dem Gesetz (BGB) sind in der Miete sämtliche Kosten der Wohnung enthalten (Betriebskoste, Schönheitsreparaturen). Es kann aber etwas anderes vereinbart werden. Hier ist aber keine wirksame Vereinbarung zur Umlage der Hausbnebenkosten erfolgt. Das wurde in der Rechtsprechung so auch bestätigt.

musa68 06.06.2011, 13:10

Hallo albatros,,vielen Dank für Deine Antwort. Ich hätte noch eine Bitte: Du sprichst davon, dass dies in der Rechtssprechung bestätigt wurde. Kannst Du mir das Gericht und das Aktenzeichen nennen oder weißt Du vielleicht wie ich diese Informationen finden kann? Meine eigenen Recherchen im Internet waren leider bisher erfolglos.

Danke im Voraus!

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albatros 07.06.2011, 02:44
@musa68

hallo musa, mir liegt als Kopie lediglich eine Ausfertigung des Urteiles des AG Leipzig (170 C 5622 / 08 vom 18.12.2008) vor. Online ist es nicht erfasst, leider auch keine anderen Urteile zu dieser Problematik. Da es sich um ein AG-Urteil handelt, ist es nicht grundlegend wie ein BGH-Urteil. Jedes AG könnte anders entscheiden, es ist also quasi eine Einzelfallentscheidung. Einen Versuch ist es trotzdem wert. Sicherheitshalber über Mieterverein oder RA (Beratungsbeihilfe>Prozesskostenhilfe bei Bedürftigkeit oder Rechtsschutzversicherung) abklären. Von der Logik her gesehen, ist die Entsch. jedenfalls ganz allgemein gesehen nachvollziehbar, aber Recht ist nicht immer logisch. ("Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand"). Es könnte darauf abgestellt werden, dass die Formularklausel (in dem veralteten MV) so auszulegen sei, dass die ab 1.1.04 geltende BKV an deren Stelle trete. Auch könnte die bisherige nicht beanstandete und getätigte Zahlung der BK-Vorauszahlungen als konkludentes Handeln ausgelegt werden (einverständiges Handeln) und damit nach ca. 3 Jahren nach Abschluss des MV ein Einwand nicht mehr möglich ist. Aber das wäre auszutesten bzw. anwaltlich abzuklären. Du könntest ja zunächst "auf den Busch klopfen" um zu sehen wie der Vermieter reagiert.

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Ich glaube das ist es was Du suchst

Für die Einbeziehung der gängigen Betriebskosten reicht ein Verweis auf §2 der Betriebskostenvordnung grundsätzlich aus (BGH, Urteil vom 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03)...

Quelle http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/betriebskosten.html

Der §27 der 2. Berechnungsverordnung wurde ersetzt durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ist aber inhaltlich indentisch.

XtraDry 02.06.2011, 18:36

Allerdings ist die Klausel unwirksam, denn im Vertrag wird auf eine Verordnung verwiesen, die bereits bei Vertragsschluss nicht (mehr) existierte. Hatte da mal ein Urteil zu genau diesem Fall gelesen...

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Habe gerade einen Anwalt gefragt. Spielt keine Rolle, ob bei dir noch auf die veraltete Verordnung verwiesen wird. Die Verordnungen sind inhaltlich identisch. Der Mieter wird nicht benachteiligt oder falsch informiert, wenn er in der alten VO nachschaut. Der fehlerhafte Verweis ist daher unerheblich. Du mußt zahlen. Im übrigen wird in § 27 der 2. BV auf eine Anlage, Anlage 3, nicht das BGB, verwiesen, die maßgeblich ist. Wenn ein Berliner Amtsgericht anders entschieden hat, dann ist das unerheblich und möglicherweise falsch. Hängt vom Einzelfall ab.

Grundsätzlich ist der Verweis auf die entsprechende Verordnung als Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten ausreichend. Allerdings existierte die genannte Verordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschluss bereits überhaupt nicht mehr, dies wurde bereits 2004 durch die Betriebskostenverordnung (BetriebsKV) ersetzt. Somit ist die komplette Klausel über die Umlage von Betriebskosten unwirksam, der Vermieter kann die Betriebskosten überhaupt nicht abrechnen...

das hier hab ich noch gefunden:Haben die Mietparteien zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale durch den Mieter vereinbart, so sind mit der Zahlung dieses Pauschalbeitrages die Nebenkosten abgegolten. Selbst wenn in Wirklichkeit die Nebenkosten durch den Pauschalbetrag nicht abgedeckt sind, braucht der Mieter keine Nachzahlung zu leisten.(LG Hamburg WM 76, 299) Er kann allerdings auch keine Rückzahlung verlangen, falls die Pauschale höher war als die tatsächlichen Kosten. Aber auch dann wenn im Mietvertrag geregelt ist, das der Vermieter die Pauschale anheben darf, so kann er dies nur für die Zukunft und im Rahmen der nachgewiesenen Erhöhungen der Betriebskosten.(LG Köln WM 82, 301 ; LG Darmstadt WM 82, 307)

Also Bruttokaltmiete ( Pauschale)siehe den Unterschied:

Bruttowarmmiete=[/b:145b6] Heiz - und Betriebskosten werden nicht besonders ausgewiesen, sind im Mietzins enthalten. (Nur in Ausnahmefälle noch möglich) z.B. Sozialmieten.

Bruttokaltmiete=[/b:145b6] Betriebskosten sind auch hier im Mietzins enthalten, Heizkosten nicht.

Nettomiete= [/b:145b6]Betriebskosten sind vollständig ausgegliedert.

Teil Inklusivmiete=[/b:145b6] Betriebskosten sind zum Teil im Mietzins enthalten, der andere Teil wird separat abgerechnet. Quelle. http://www.wohnung.net/mietrecht/topic,36353,-keine-abrechnung-bei-nebenkostenpauschale.html

ich dene, wenn du den vertrag so unterschrieben hast, ist das auch rechtens.

http://www.buzer.de/gesetz/3622/a51000.htm

da findest du eine aufstellung aller umlagrfähigen betreibskosten.

welche kosten sind es denn, die du nicht zahlen möchtest?

musa68 02.06.2011, 14:00

Danke für deine schnelle Antwort.Leider hilft sie mir nicht weiter. Ich weiß welche Nebenkosten grundsätzlich umlagfähig wären.

Meine Frage zielt darauf ab, ob es sich hier nich um einen Formalfehler handelt (eventuell falscher Paragraph und keine Auflistung der Betriebskosten beigefügt) und die Nebenkosten aufgrund dieses Fehlers nicht bezahlt werden müssen.

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Terezza 02.06.2011, 14:25
@musa68

verlange eine aufstellung und zahl die kosten auch, wenn du keinen stress mit dem vermieter willst. formfehler hin oder her. die kosten fallen an und jemand muß sie bezahlen. genauer erfährst du es bei einem mieterverein.

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XtraDry 02.06.2011, 18:41
@musa68

Meine Frage zielt darauf ab, ob es sich hier nich um einen Formalfehler handelt

Ja, tut es in diesem Fall, da die entsprechende Verordnung bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses außer Kraft war...

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