Ist die Nebenkostenabrechnung noch berechtigt?

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13 Antworten

Netterweise, weil er dazu verpflichtet ist, auch wenn schon mehr als 1 Jahr seit Ende des Abrechnungsjahres vorbei ist und das mit dem Weihnachtsgeschenk ist nun mal so, dass häufig der Termin einer Verfristung mit dem Jahresende zusammenfällt. Dooferweise liegt auch Weihnachten fast am Jahresende. Hätte er warten sollen bis Weihnachten vorbei ist?

Für 2013 weißt Du immerhin, dass es keine Rückerstattung für Dich gibt. Für 2014 musst Du nachzahlen, hast dafür aber 30 Tage Zeit. Somit hast Du nun Klarheit.

Netterweise könntest nun Du dem Vermieter ein Weihnachtsgeschenk machen:

1. Ihm sagen, dass Du trotz Verspätung auch noch für 2013 nachzahlen wirst.

2. Ihm mitteilen, dass Du die Vorauszahlung künftig selbst um ca. 15 € monatlich erhöhen wirst, um damit näher am tatsächlichen Betrag für die Nebenkosten zu liegen.

Musst Du aber nicht!

TrudiMeier 08.12.2015, 18:35

Hätte er warten sollen bis Weihnachten vorbei ist?

Hätte er das getan, kann man immer noch jammern: Ausgerechnet jetzt, wo im Januar die Autoversicherung abgebucht wird und außerdem hat Heinz im Januar Geburtstag  Schwiegereltern silberne Hochzeit usw.  Und überhaupt!  Theoretisch findet sich sowas für jeden Monat :-)

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Ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist die Nachforderung für 2013 verfristet.

2014 dagegen noch in der Frist in der Vermieter eine Nachforderung geltend machen kann.

Sollte der Abrechnungszeitraum ein anderer sein bitte angeben von wann bis wann genau.

Mietern steht nach Zugang der Abrechnung eine Prüfungsfrist von 30 Tagen zu. Erst dann ist eine Nachzahlung zu leisten.

Informiere also den Vermieter nachweisbar das Du von Deinem Prüfungsrecht Gebrauch machst.

Die 2014er Abrechnung ist rechtzeitig gekommen, die 2013er nicht. Wurde dir ja schon von anderen samt guten Links erklärt.

Was tun? Einfach nicht zahlen? Würde ich so nicht machen, denn dann ist Streit mit dem Vermieter unausweichlich. Falls du in einem Mieterverein bist, lass den Mieterverein for dich tätig werden. Falls nicht, dann werde so schnell wie möglich Mitglied.
Alternativ besteht auch die Möglichkeit, die Sache einem Fachanwalt für Mietrecht zu übergeben. In beiden Fällen ist der große Vorteil der, dass ihr nicht direkt mit dem Vermieter in Konfrontation geht, sondern das machen lässt. Im Gespräch mit dem Vermieter kannst du dann so was sagen wie "ich verstehe diesen Papierkram nicht, bevor wir da was falsch machen, lassen wir das vom Anwalt machen, dann haben sowohl SIe, Herr Vermieter, wie auch wir die Gewissheit, dass alles richtig ist, das ist für uns alle besser so".

Falls der Vermieter ein ganz netter Mensch ist, ihr euch gut versteht und prima miteinander auskommt, wäre das nochmals anders. Denn dann würde ich auch verspätet eingegangene Rechnungen zahlen, weil ich wüsste, dass umgekehrt der Vermieter einem ebenfalls entgegenkommen würde.

Genesis82 08.12.2015, 12:40

Ich sehe hier noch keine Notwendigkeit für den Mieterverein oder gar einen Anwalt. Ich würde dem Vermieter erstmal schriftlich antworten, dass die Abrechnung für 2014 akzeptiert wird, die aus 2013 auf Grund der nicht fristgerechten Zustellung aber nicht mehr. Wenn er den Widerspruch nicht akzeptiert, kann man immer noch zum Mieterverein oder einem Anwalt. Wahrscheinlich ist dem Vermieter sein Fehler gar nicht bewusst und das zukünftige Mietverhältnis wäre stark negativ beeinflusst, wenn man gleich mit Mieterverein und/oder Anwalt um die Ecke kommt - so in der Art beschreibst du es ja auch in deinem letzten Satz.

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Thangart 08.12.2015, 13:39

Danke für die Antwort. Und ja, eigentlich haben wir kein so schlechtes Verhältnis zum Vermieter. Man lebt im selben Dorf und ist auch perDu miteinander. Wir setzen uns jetzt übermorgen zusammen und sprechen darüber.

Wir werden wohl nicht mit allen Mitteln auf unser Recht pochen, aber es ist gut zu wissen, dass dieses auf unser Seite ist und der Vermieter uns somit quasi entgegen kommen muss.

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Hier wäre es vielleicht klug, erst mal die rechtliche Seite zu betrachten.

Die Nachforderung für 2013 hätte euch bis Ende des vergangenen Jahres zugehen müssen. Die Nachforderung für 2014 ist noch im Zeitfenster. Folglich könnt ihr die Nachzahlung für das Jahr 2013 verweigern.

Nun stellt sich natürlch die Frage, ob es sinnvoll ist, die Bezahlung der Rechnung aus 2013 zu verweigern. Das Leben ist meist keine Einbahnstraße und das Verhältnis zum Vermieter dürfte unter der Verweigerung sehr leiden.

Ob der Vermieter dann die evtl. geplante Sanierung auf seine Kosten verschiebt bzw. komplett absagt oder ob er euch dann eine Mieterhöhung bzw. eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung zuschickt, wissen wir nicht. Aber es ist allgemein mit einer entsprechenden Gegenreaktion zu rechnen.

Wenn also der Betrag nicht hoch ist, wäre es in der Tat überlegenswert, ob ihr diesen Betrag nicht in das gute Verhältnis zum Vermieter investieren wollt.

TrudiMeier 08.12.2015, 14:45

Wenn also der Betrag nicht hoch ist, wäre es in der Tat überlegenswert, ob ihr diesen Betrag nicht in das gute Verhältnis zum Vermieter investieren wollt.

Ich stimme dir zu. Zumal das was gefordert wird, ja auch verbraucht wurde und der Vermieter in Vorleistung getreten ist. Und wenn man auf´m Dorf wohnt und mit dem Vermieter fast per Du ist, sollte man schweren Herzens vielleicht auch mal dem Vermieter gegenüber ein Äuglein zudrücken.  Ich wette nämlich, dass bei einer derartigen Zahlungsmoral, beim nächsten tropfenden Wasserhahn der Klempner ziemlich schnell auf der Matte stehen wird. :-)

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bwhoch2 08.12.2015, 18:01
@TrudiMeier

Was man in jedem Fall machen kann ist, den Vermieter darüber zu informieren, dass man erst im Januar zahlt für 2014 und man könnte ihn bitten, mit der Nachzahlung für 2013 noch etwas länger zu warten, denn schließlich hat er sich auch viel zu lange Zeit gelassen. Macht dann einen späteren Zahlungstermin aus und dann dürfte alles ok sein.

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TrudiMeier 08.12.2015, 18:30
@bwhoch2

Eine Hand wäscht die andere und schon ist Friede im Bau.

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Der Abrechnungszeitraum muss im Mietvertrag geregelt sein und ist meist ein Kalenderjahr. Die Betriebskosten müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet sein. Später besteht für Mieternicht mehr die Pflicht nachzuzahlen. Beispielsweise für das Jahr 2014 hat der Vermieter bis zum 31. Dezember 2015 Zeit die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Oder die Abrechnungsperiode geht von 01.07.2014 bis 30.06.2015. Dann muss bis spätestens 30.06.2016 abgerechnet werden.  www.immobilien-einblick.de/betriebskosten

2013 kann er vergessen. Die Abrechnung hätte bis 31.12.2014 in eurem Briefkasten sein müssen.

2014 ist natürlich noch in der Frist.

Die NKA muß spätestens 1 Jahr nach der Abrechnungsperiode vorliegen, die in der Regel 1 Jahr dauert. Also für 2013 ist die Frist abgelaufen.

Ich kann Dir nur den Rat geben, Dich an den Mieterverein zu wenden.Der Beitrag kostet zwar etwas, aber da fast jede 2. Abrechnung falsch ist, lohnt es sich bestimmt, dort Mitglied zu werden. Und die kämpfen für Deine Rechte.

Trotzdem: Du kannst nicht einfach aufhören, die Nk-Vorauszahlung zu zahlen. Damit setzt Du Dich ins Unrecht, und sowas kommt weder beim Mieterverein noch vor Gericht gut. Also bezahlen für Dezember (nur die Nk und die Kaltmiete natürlich, versteht sich) solltest Du auf jeden Fall.

Thangart 08.12.2015, 12:24

klar, ganz aussetzen wollte ich sowieso nicht, geht mir nur um das Bezahlen der Nachforderung

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Genesis82 08.12.2015, 12:42
@Thangart

Sobald der Mieterverein einmal eingeschaltet wurde, kenn ich als Vermieter auch nur noch Rechte und Pflichten - aber nichts darüber hinaus. Und da hier die Sachlage eindeutig ist, ist ein Mieterverein noch nicht notwendig. Der Vermieter sollte auf sein Fehler hingewiesen werden und wenn er darauf nicht eingeht, kann man immer noch Hilfe in Anspruch nehmen.

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... also, ein Haus kennt aber eigentlich keine Nebenkosten und auch keine Abrechnung, denn es gibt ja nichts zu verteilen. Ein Haus hat Kosten und Lasten und wenn die Mieter diese zu wuppen haben, kann ein Vermieter sehr wohl, denn eine Verjährungsfrist beträgt ja 3 Jahre, oder?  Lautet denn der Mietvertrag wirklich auf eine Wohnung und wurden auch Vorauszahlungen geleistet?

DerHans 08.12.2015, 12:28

Auch bei einem gemieteten Haus fallen Kosten an, auf die der Mieter keinen Einfluss hat. Er kann also ebenfalls eine ordnungsgemäße Abrechnung verlangen.

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schleudermaxe 08.12.2015, 12:39
@DerHans

... der Mieter kann nur dann, wenn Vorauszahlungen geleistet wurden und so etwas macht doch kein Vermieter eines Hauses! ... schaue ggf. in den § 40 und nicht in den 27-iger!

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DerHans 08.12.2015, 13:27
@schleudermaxe

Offensichtlich hat er aber jetzt eine Rechnung gestellt. Und diese ist zum Teil verfristet.

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anitari 08.12.2015, 13:27
@schleudermaxe

Würdest Du bitte mal erklären von welchen Paragrafen in welchem Gesetz bzw. welcher Verordnung Du die ganze Zeit redest?

... der Mieter kann nur dann, wenn Vorauszahlungen geleistet wurden und so etwas macht doch kein Vermieter eines Hauses! ..

Warum nicht?

Nicht für alle verbrauchsabhängigen Betriebskosten können Mieter von Häusern eigene Verträge abschließen. Viele Wasserver- und Müllentsorger lehnen so etwas grundsätzlich ab und schließen Verträge ausschließlich mit dem Eigentümer.

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anitari 08.12.2015, 17:24
@schleudermaxe

§ 40 Betriebskostenverordnung und Blank und auch andere!

Die Betriebskostenverordnung hat nur 2 Paragrafen und §2 nur 17 Betriebskostenarten.

Wer oder was Blank ist bleibt immer noch rätselhaft.

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schleudermaxe 08.12.2015, 21:51
@anitari

Beispiel:

Blank, Die Betriebskosten der vermieteten Eigentumswohnung, Festschrift für Johannes Bärmann und Hermann Weitnauer (1990), S. 29, 3617

Blank WM 00, 523 (524)

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Sind die beiden Jahre in einer Abrechnung zusammen abgerechnet? Wenn ja, ist sie aus formalen Gründen unwirksam. Wenn nein, ist die Abrechnung für 13 verfristet, eine Nachzahlungsaufforderung deshalb nicht zu begleichen. eine Gutschrift stünd der aber zu.

 aus deinem Link: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung schriftlich mitzuteilen,  § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)... hat der Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch mehr auf eine etwaige Nachzahlung. Für 2013 müsst ihr nix zahlen, sehr wohl aber für 2014

Thangart 08.12.2015, 12:21

genau, aber was besagt dieser Absatz:

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, § 195 BGB, und beginnt in der Regel mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, § 199 Abs. 1 BGB. Dies gilt auch für die Nachforderung von Betriebskosten.

Beispiel:

Erstellt also ein Vermieter am 17.01.2013 für seine Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012, beginnt die Verjährungsfrist für seine Nachzahlungsansprüche am 31.12.2013. Zahlt der Mieter nicht, muss der Vermieter seine Forderungen bis zum 31.12.2016 gerichtlich geltend gemacht haben (Mahnbescheid oder Zahlungsklage). Entscheidend ist dabei, dass der Mahnbescheid oder die Klage bis zum 31.12.2016 bei Gericht eingegangen ist (zur Not reicht der Einwurf in den Nachtbriefkasten des oder ein bis 24:00 Uhr vollständig eingegangenen Fax beim zuständigen Gericht). Erfolgt dies nicht, ist der Anspruch des Vermieters verjährt.

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Joergi666 08.12.2015, 12:26
@Thangart

verstehe den Kommentar nicht- die Verjährungsfrist ist hier doch unerheblich, da die Forderung für 2013 zu spät kam.

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DerHans 08.12.2015, 12:26
@Thangart

Manche Vermieter rechnen zum 30.6. ab. Das ist aber scheinbar hie nicht der Fall. Dann wäre 2013 aber ebenfalls verfristet.

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schleudermaxe 08.12.2015, 12:25

... aber hier wurde keine Wohnung angemietet!

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anitari 08.12.2015, 12:29
@schleudermaxe

... aber hier wurde keine Wohnung angemietet!

Spielt keine Rolle. Mietsache ist Mietsache.

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DerHans 08.12.2015, 12:30
@schleudermaxe

Auch bei einem gemieteten Haus fallen Kosten an, auf die der Mieter keinen Einfluss hat. Er kann also ebenfalls eine ordnungsgemäße Abrechnung verlangen.

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Der Vermieter hat zwei Jahre Zeit um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Von daher ist das korrekt.

Was die Bezahlung angeht kommt es drauf an was drin steht. Vielleicht ist ne Ratenzahlung möglich. 

anitari 08.12.2015, 12:20

Der Vermieter hat 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit die Abrechnung zu erstellen und dem Mieter zu zuschicken. Danach hat er keinen Anspruch mehr auf eine evtl. Nachzahlung.

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Andreaslpz 08.12.2015, 12:23
@anitari

Stimmt, sorry, die 2 Jahre gelten als Verjährungsfrist wenn der Mieter nicht zahlt und der Vermieter nicht nachfordert

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schleudermaxe 08.12.2015, 12:24
@anitari

...bist Du Dir sicher? ... es wurde ein Häuschen angemietet und so ein Ding hat keine Neben- oder Betriebskosten, so jedenfalls Blank u.a..

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anitari 08.12.2015, 12:27
@Andreaslpz

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Erstellt der Vermieter die Abrechnung nicht binnen 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist eine Nachforderung verfristet. Eine evtl. Rückerstattung an den Mieter dagegen nicht.

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anitari 08.12.2015, 12:39
@schleudermaxe

Natürlich hat auch ein Häuschen Betriebskosten. Außerdem ist es dem Mietrecht wurscht ob Wohnung oder Haus ge-/vermietet ist.

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schleudermaxe 08.12.2015, 12:43
@anitari

... leider nicht und es gibt auch nichts zu verteilen und eine AR  auch nur dann, wenn Vorausleistungen gewuppt wurden. Muß ich Dir wirklich den § 40 und Blank u.a. und den BGH näher bringen?

.... warum gibt es wohl den 27 und den 40-iger und genau aus diesen Gründen unterschiedliche Mietverträge?

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Genesis82 08.12.2015, 12:46
@schleudermaxe

Viele Nebenkosten bei der Miete eines ganzen Hauses werden zwar meistens direkt mit dem Mieter abgerechnet (z.B. Müll, Heizung) und einige Dinge gibt es eher selten (z.B. Allgemeinstrom, Winterdienst, Hausmeister), aber Dinge wie Grundsteuer oder Gebäudeversicherung fallen trotzdem an.

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anitari 08.12.2015, 12:47
@schleudermaxe

Was für ein §40 und wer oder was ist Blank?

Zu verteilen, da Hast Du Recht, gibt es bei einem Haus nichts, sehr wohl aber was abzurechnen. Die div. Betriebskostenarten kennst Du ja.

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schleudermaxe 08.12.2015, 16:08
@Genesis82

... genau, nur mit dem feinen Unterschied, daß diese nicht abgerechnet werden können, weil es eben nur einen Mieter gibt. Solche Kosten und Lasten werden somit durchgereicht, so jedenfalls der BGH und die Gerichte hier bei uns.

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schleudermaxe 08.12.2015, 16:10
@anitari

... es wird nichts abgerechnet! ... es gibt nur einem Mieter und somit werden die Kosten und Lasten des Vermieters durchgereicht, so jedenfalls der BGH und Blank. .. wenn du im Mietrecht versiert bist, wirst Du ja die fitten Kommentatoren kennen, oder?

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bwhoch2 08.12.2015, 18:06
@schleudermaxe

Was leider nichts daran ändert, dass der Vermieter eine Jahresabrechnung über alle angefallenen durchzureichenden Kosten machen muss, wenn er zuvor eine monatliche Vorauszahlung verlangt hat. Auch wenn es nichts zu verteilen gibt.

Die Richter schauen auch in diesem Fall genau hin, ob eine Abrechnung korrekt erstellt wurde. Was eine solche Abrechnung alles enthalten muss, hat uns ein Mieter schon mal klar zu machen versucht. Er kam zwar nicht damit durch, dass auf der Abrechnung der Zeitraum mit 1.1 - 31.12.xxxx angegeben sein muss, wenn die Abrechnung mit Abrechnung für Kalenderjahr xxxx betitelt ist und wenn ein Verteilungsschlüssel fehlt, da es nichts zu verteilen gibt, aber ansonsten gelten alle Kriterien, die auch für eine normale Mieter-Nebenkostenabrechnung in einem MFH gelten.

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schleudermaxe 08.12.2015, 21:42
@bwhoch2

... von Dir hätte ich ein bißchen mehr Fachkenntnisse erwartet, siehe nur das aktuelle Urteil vom BGH (Weitergabe Grundsteuer bei Eigentumswohnungen).

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schleudermaxe 10.12.2015, 08:46
@bwhoch2

... eben nicht, eine Vermieter eines Wohnhauses hat zu verteilen die Kosten und Lasten, die im Wirtschaftsjahr anfallen (egal, wann er sie bezahlt!) und ein Vermieter eines Hauses/einer ETW die, die er im Wirtschaftsjahr bezahlt hat. Ein gewaltiger Unterschied. ... lasse es einfach gut sein. Ich falle jedenfalls mit meinen Abrechnungen seit Jahren schon nicht mehr rein, auf solche Tipps!

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ja, natürlich sind die forderungen für das jahr 2014 und 2013 noch berechtigt...

anitari 08.12.2015, 12:31

Für 2013 möglicher weise nicht, das mehr als 11 Monate zu spät.

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captron15 08.12.2015, 12:34
@anitari

die verjährungsfrist gilt erst ab erstellung der abrechnung...

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Genesis82 08.12.2015, 12:48
@captron15

Das gilt aber nur, wenn die Abrechnung selbst fristgerecht erstellt wurde.

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anitari 08.12.2015, 13:05
@captron15

Hier ist zwischen Verjährung und Verfristung zu unterscheiden.

Der Gesetzgeber hat eine bestimmte Frist für die Erstellung und Zusendung von Betriebskostenabrechnungen gesetzt. Wird die vom Vermieter nicht eingehalten hat er keinen Anspruch mehr auf eine evtl. Nachzahlung.

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2013 kann er vergessen ( wenn er da noch Forderungen haben sollte )

aber 2014 ist berechtigt !

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