Muss die Wohnfläche einer Wohnung immer nach Wohnflächenverordnung berechnet werden?

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5 Antworten

Die von mir gemietete Wohnung hat laut Mietvertrag 50m².

Da hat der Vermieter einen Fehler begangen, indem er die Wohnfläche in den Mietvertrag geschrieben hat. So etwas sollte man nicht tun. Wir vermieten immer ganze Wohnungen und nicht einzelne Quadratmeter in der Summe.

Da Du Dich nun wohl heftig mit dem Vermieter darüber auseinander setzen kannst, ob die 50 m² korrekt sind oder nicht und ob Du die neue Miethöhe akzeptieren willst oder nicht und da es es eine Wohnung ist, die Dir offenbar gut gefällt und auch weiter behalten willst, würde ich nun nicht voll auf Konfrontation gehen.

Rede doch mal mit dem Vermieter und erzähle ihm, was Deine Messungen ergeben haben und die schier unglaubliche Differenz von nahezu 25 %.

Da Du mit der bisherigen Miethöhe schon bei Anmietung einverstanden warst und Dich das offenbar nie gestört hat, wäre es meiner Meinung nach nur im äußersten Fall von Sturheit des Vermieters angebracht, ihn mit einer rückwirkenden Mietminderung für 16 Jahre zu konfrontieren.

Sage ihm, dass Du mit einer Mieterhöhung von nur einem Drittel oder max. der Hälfte seiner jetzigen Forderung einverstanden wärst, wenn er im Gegenzug einer Neuberechnung und korrekten Ausweisung der Wohnfläche zustimmen würde, die dann zukünftig auch für die Betriebskostenabrechnung heran gezogen wird.

Damit könntest Du vielleicht schon ohne nervigen Streit klar kommen.

Sollte sich der Vermieter nicht bewegen wollen, könntest Du immer noch das volle Programm der rechtlich Dir zustehenden Möglichkeiten auffahren.

Das aber dann nicht ohne Rechtsanwalt.

EstherGoldmann 28.02.2017, 19:55

Schon, aber der Vermieter hat einen Rechtsanwalt eingeschaltet, der mich zu einer Mieterhöhung auffordert. die Sache eskaliert bereits von seiner seite aus...

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bwhoch2 01.03.2017, 08:42
@EstherGoldmann

Dazu musst Du wissen:

Bei der Gesetzeslage ist es nahezu unmöglich, dass man als juristischer Laie ein Mieterhöhungsverlangen rechtlich sicher abfasst, das dann im Zweifel auch durchsetzbar ist.

Deswegen ist es besser, das gleich einem Rechtsanwalt zu überlassen. So eng würde ich das erst einmal nicht sehen. Außerdem gibt es viele Rechtsanwälte, die von Mietrecht offenbar nur wenig Ahnung haben und dann auch viel falsch machen. Unter diesem Gesichtspunkt solltest Du das Schreiben mal betrachten und vielleicht sogar mal abfotografieren und hier rein stellen.

Mir fällt auf, dass Du jetzt schon zweimal schreibst, dass Dich der Vermieter zur Mieterhöhung auffordert. Von auffordern kann aber keine Rede sein, wenn der Vermieter Dich lediglich darum bitten kann, einem Mieterhöhungsverlangen zu zu stimmen.

Wenn der Brief nicht so lautet und wenn vor allem die notwendigen Fristen nicht eingehalten werden, wenn zudem der Verweis auf Mietspiegel fehlt oder keine Vergleichswohnungen genannt werden, ist der Brief sowieso für die Tonne.

Angenommen, es wurde gesetzestreu alles korrekt eingehalten, könntest Du der Mieterhöhung nach dem gewünschten m²-Preis zustimmen, gleichzeitig aber darauf aufmerksam machen, dass die Wohnung nur 38 m² hat und das mit Deinem CAD-Plan belegen.
Wenn Du das Schreiben erst kürzlich erhalten hast, ist noch viel Zeit mit dem Vermieter das dann auszudiskutieren.

Der Rechtsanwalt kann auch nicht mehr, als abzuwarten, ob Du bis zum Ende der Überlegungsfrist der Erhöhung zustimmst, von Deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machst oder es auf eine Klage ankommen läßt.

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Wenn du korrekt auch die Standflächen von Einbauten (Möbel, Badewanne, Dusche uva. ) einbezogen hast und die Differenz trotzdem größer als 10% (also mehr als 5m²) beträgt (nach deiner Angabe 12 m²), so darfst du von Anbeginn deiner Mietzeit rückwirkend und für die Zukunft entsprechend des exakten Differenzbetrages prozentual die Nettomiete mindern.

Bei Betriebskosten mit Umlageschlüssel Wohnfläche ist analog zu verfahren, für die Vergangenheit allerdings nur binnen der 12monatigen Einspruchsfrist nach Erhalt der Abrechnung.

Die Wohnflächenverordnung ist in ihrer aktuellen Fassung anzuwenden, du kannst sie online aufrufen.

Die Neuberechnung kannst du fordern. Wenn das der Vermieter nicht will, darfst du selbstverständlich die Minderung vornehmen.

Für die Mieterhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche Basis.

 

EstherGoldmann 26.02.2017, 19:37

Gilt das nur für Mietverträge die ab 2004 geschlossen wurden oder auch für solche die seit beispielsweise 2000 bestehen?

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Sofern keine Berechnungsmethode vereinbart oder als Bezugsgröße angeben wurde, ist bei Mietverträgen, die nach dem 1.1.2004 geschlossen wurden, grundsätzlich die Wohnflächenverordnung anzuwenden, BGH VIII ZR 231/06 v. 23.5.2007.

Meint im Umkehrschluss: Die Verwendung der DIN 277, bei der Balkone, Kellerräume und Flächen unter Dachschrägen zu 100 Prozent zur Wohnfläche gezählt und sogar die Putzstärken mitberechnet werden, darf zutreffend sein und es damit insbes. bei Dachwohnungen zu einer bis zu 20 Prozent größeren Wohnfläche kommen :-)

Dein erster Blick geht also in den Mietvertrag nach einer vereinbarten Bezugsgröße.

Ich gehe natürlich davon aus, dass du korrekt gemessen hast. Manch einer berechnet die gesamte Grundfläche von den Schrägen ab 1 m hälftig, im Bad nur den Fliesenboden ohne Dusche und Wanne, vergißt Flächen des Balkons, der Speisekammer, eines Abstellraums oder fester Schrankeinbauten.

Dann sehen wir weiter.

G imager761

EstherGoldmann 26.02.2017, 19:25

Danke. Ich habe alles sehr genau gemessen und einen CAD plan angefertigt. Ich habe zwei Jahre Vermessungswesen an der Uni studiert und traue mir das zu.

Aber: In meinem Fall wurde der Mietvertrag im Jahr 2000 geschlossen. Damals galt die zweite Berechnungsverordnung. Diese wird aber im Mietvertrag nicht erwähnt. Da steht nur 50m² und keine Berechnungsmethode... Hätte man im Jahr 2004 die WoflV anwenden müssen?

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imager761 26.02.2017, 20:20
@EstherGoldmann

Nichts für ungut: Manchmal sieht man den Boden vor lauter Badewanne oder Schrankeinbau nicht.

Für deinen MV aus 2000 galt die II. BV, sofern nicht auf DIN 277 Bezug genommen wurde.

Die §§ 42 bis 44 der II. BV regeln, wie ihr Vermieter Ihre
Wohnfläche berechnen musste.

Zur Hälfte anrechnen auf die Wohnfläche dürften er alle Räume und
Raumteile innerhalb der Mietwohnung, die höher als 1 m, aber niedriger als 2 m sind.

Voll zur Grundfläche hinzugerechnte werden durften Erker und Wandschränke, sofern Sie eine Mindestgrundfläche von mindestens 0,5 m2 haben.

Bei Fenster- und Wandnischen ist es so: Diese Fläche dürfen voll
mitrechnen, wenn sie bis zum Boden herunterreichen und mindestens 0,13 m tief sind.

Den Balkon dürfte er nur zur Hälfte mitrechnen, die Terrasse gar nicht.

Nur maximal bis zur Hälfte dürften er die Grundfläche des Balkons bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigen. Ebenso einen Dachgarten, einen gedeckten Freisitz, eine Loggia, den Wintergarten oder ein Schwimmbad.

Ob er die vollen 50 % beispielsweise vom Balkon mitrechnen dürfte, hängt vom Wohnwert des Balkons ab (Hauptverkehrsstraße).

Keller, Dachboden und Garage, außerhalb der Wohnung liegenden Abstellraum, Trockenraum oder die Waschküche dürfen nicht mitrechnen

G imager761

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Zumindest ist die Wohnflächenverordnung heute eigentlich normal und wird selbst bei Gerichten verwendet. Die früher oft verwendete DIN-Norm 277 ist eigentlich seit den 90ern nicht mehr üblich.
Bei der DIN 277 wurden die Flächen unter Dachschrägen nämlich noch zu 100% voll berechnet.

EstherGoldmann 24.02.2017, 23:16

Gibt es ein Fallurteil, wo der Vermieter die Wohnfläche hat neu berechnen müssen?

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albatros 22.03.2017, 03:52
@Kamikaze2001

 

Was hier im Urteil (VIII ZR 266/14) steht, ist,   dass bei einer Mieterhöhung diese Differenzgrenze wegfällt und deshalb die ME nach der tatsächlichen und nicht der fehlerhaft angegebenen Wohnfläche zulässig ist.


 

Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14 
Der Bundesgerichtshof hat heute – unter teilweiser 
Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine 
Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche 
zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende 
Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen 
Wohnfläche ist. 

Was der der Focus schreibt, ist deshalb definitiv falsch. Das kommt davon, wenn Redakteure keine Ahnung vom Mietrecht haben. Man sollte sich immer am Originaltext orientieren und nicht der falschen Auslegung aus der Presse.

 

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albatros 22.03.2017, 03:57
@Kamikaze2001

Bei der Mieterhöhung geht es nicht um die Gebrauchsbeeinträchtigung.  Diese ist nur im Rahmen einer Mietminderung von Bedeutung.

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Du solltest zuerst Einspruch gegen die geforderte Mieterhöhung erheben und mit dem Einspruch die Neufestsetzung wegen der Dachschrägen fordern mit Hinweis auf gesetzliche Mietordnung.

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