Mögliche Zwangsräumung nach einer Zwangsversteigerung

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Hallo,

auf Grund der Schilderung handelt es sich bei dem Bewohner auch um den Eigentümer des zu versteigernden Objektes. Unter diesem Gesichtspunkt antworte ich wie folgt:

Es gibt keine Frist, die man dem Alteigentümer bis zu seinem Auszug aus der versteigerten Immobilie einräumen muss. Der Alteigentümer kennt bereits seit Monaten die Situation, weiß um den anstehenden Verlust seines Wohnraums und konnte sich darauf einstellen. Bei der Suche nach einem anderen Wohnraum kommt es für Menschen in dieser Situation häufig zu Problemen, da sie zwischenzeitlich eine negative SCHUFA-Eintragung erhalten haben und private Vermieter lieber HarztIV-Empfänger nehmen, wo die ARGE regelmäßig zahlt, als jene, die bemüht sind, für ihre Kosten eigenständig aufzukommen. Insofern ist es eine schöne Einstellung, dem Alteigentümer eine Frist einzuräumen. Nun kann er diese Frist halten oder auch nicht, vielleicht weil er nicht will oder nicht kann. Dann hilft nur die Zwangsräumung, deren Grundlage bildet der Zuschlagsbeschluss. Dieser Beschluss ist gleichzeitig der Räumungstitel. Aus diesem Beschluss kann die Räumung gegen den Alteigentümer ohne Kündigung betrieben werden. Bei einer angedrohten Räumung kann die Gegenseite Vollstreckungsschutz beantragen. Hat diese Vollstreckungsschutzklage Erfolg, kann der Alteigentümer bis auf weiteres im Objekt wohnen bleiben (den Zeitraum legt das Gericht fest – normaler Weise für einen Zeitraum von 3 Monaten, in wenigen Fällen auch für 6 Monate). Bei besonders gravierenden Problemen (z.B. Suizidgefahr und ähnliches) kann dieser Antrag ggf. erfolgreich ein zweites Mal wiederholt werden.

Hinsichtlich der Kosten ist folgendes zu beachten: In jedem Fall muss der neue Eigentümer für die Kosten der Zwangsräumung in Gänze in Vorlage treten. Das sind zum Einen die Kosten für den Gerichtsvollzieher, darin eingeschlossen die Kosten für die tatsächliche Räumung der Gegenstände. Die Aufgabe des Gerichtsvollziehers ist es, die neuen Eigentümer in das Objekt einzuweisen, den Alteigentümer – ggf. auch in Abwesenheit – auszuweisen. Die Kosten dafür berechnen sich nach dem Gesetz über Kosten der Gerichtsvollzieher, dem Gerichtsvollzieherkostengesetz (GvKostG). Im Kostenverzeichnis Nr. 240 kann nachgelesen werden, dass für die Entsetzung aus dem Besitz unbeweglicher Sachen und die Einweisung in den Besitz gemäß §885 ZPO vom Gerichtsvollzieher Euro 75,00 (netto) in Rechnung zu stellen sind. Bei einer längeren Dauer (mehr als 3 Stunden) fallen weitere Gebühren in Höhe von Euro 15,00 (netto) für jede weitere angefangene Stunde an.

Hinzu kommen die Kosten für Auslagen (z.B. Kosten für Arbeitshilfen). Obendrein kommen die Kosten für die Entfernung von Gegenständen aus dem Gewahrsam des Inhabers zum Zwecke der Verwahrung (Einlagerung) außerhalb der Zwangsvollstreckung. Man darf die Sachen auch nicht einfach entsorgen. Das Räumungsgut ist gemäß §885 Abs. 4 ZPO für zwei Monate zu verwahren – natürlich nicht die verderblichen Sachen.

Gerichtsvollzieher möchten nicht auf ihren Kosten sitzen bleiben und auch nicht erst einen Rechtsstreit gegen den neuen Eigentümer anstreben müssen. So verlangen Gerichtsvollzieher häufig gemäß §4 GvKostG je Zimmer Euro 1.000,00 als Vorschuss. Wenn Sie hinsichtlich der Höhe sicher gehen möchten, können Sie den Gerichtsvollzieher gerne fragen, die meisten von ihnen sind nicht nur fachlich gut, sondern auch oftmals recht umgänglich, so meine Erfahrungen als Anwalt mit ihnen.

Der Alteigentümer muss für sämtliche Kosten, auch für die des Gerichtsvollziehers aufkommen. Oft aber hat dieser nichts, mitunter sogar noch die Insolvenz angemeldet. Dann werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auf den Ausgaben sitzen bleibt.

Eine Versicherung, die für Kosten im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung eintritt, gibt es nicht. Dies wäre auch für eine Versicherung ein unkalkulierbares Risiko.

Zu empfehlen ist, zu beachten, ob entsprechender Feuerschadensschutz besteht, ggf. eine vorübergehende Hypothekeninteresse-Versicherung abgeschlossen ist, dann bitte in jedem Fall gleich nach der Ersteigerung eine eigene Feuerversicherung abschließen und neben dem wirtschaftlich hohen Risiko eines Brandschadens auch die Risiken aus Eigentümerhaftpflicht beachten.

Eine weiterführende Darstellung zu den unterschiedlichen Risiken und Problemen, die bei einer Zwangsversteigerung zu beachten sind, würde den Rahmen der Antwort sprängen.

Grundsätzlich empfehle ich immer, von einer Beratung durch einen Anwalt, der sich zumindest schwerpunktmäßig mit der Materie der Zwangsversteigerung beschäftigt, vor der Ersteigerung Gebrauch zu machen. Er kann auf die einzelnen Fragen direkt im Gespräch, aber auch schriftlich, eingehen. So kann man das konkrete Risiko besser bewerten, versuchen Vorsorge zu treffen und sich auf die Situation einstellen, so dass das hoffentlich dann gemachte Schnäppchen auch ein Schnäppchen bleibt und nicht in einem Desaster endet. In jedem Fall wünscht viel Erfolg

Hans-Jürgen Buhlert

Habe schon einiges über das Thema gelesen, aber dieser Beitrag ist am verständlichsten und enthält viele wichtige Details.

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Einfamilienhaus: Wohnfläche ca. 160,00 qm; unterkellert; EG+OG+DG

Mehrfamilienhaus (4 Wohnungen): Jede Wohnung ca. 80 qm Wohnfläche; Gebäude soll unterkellert sein

Von einer Skala von 1-10 soll die Qualität (also Material, Technik etc.) 7 betragen. Soll heißen die Neubauten sollen modern sein. Auf Superreichen "Schnick/Schnack" wird verzichtet.

Ich würde mich freuen wenn jemand aus eigener Erfahrung berichten kann bzw. sich auskennt und mir UNGEFÄHR sagen kann, was die o.g. Projekte in Bayern ca. kosten.

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