Modernisierungsumlagen?

5 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Das hast du dir ja gleich mal eines der umfangreicheren Themen ausgesucht. ;) Eine Seite, die deine Fragen in einem behandelt, kenne ich leider nicht. Du müsstes dir erst mal Seiten raussuchen, die das normale Modernisierungsverfahren erklären. Wenn du das verstanden hast, könntest du in die tiefere Materie eindringen.

Aber ich versuche mal deine Fragen zu beantworten:

Dort wieder unter anderem die Umlage einer Modernisierung von 11% auf 8% gesenkt und eine maximale Kappung pro Quadratmeter verankert.

Das stimmt nur bedingt. Die Senkung gilt nur für "Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist" und auch nur für eine Dauer von zunächst fünf Jahren. Pauschal und vereinfacht ausgedrückt: Da wo die Mietpreisbremse gilt, gilt auch die verminderte Umlage. Mit der maximalen Kappung bist du richtig informiert. Maximal 3,00 € pro m² innerhalb von 6 Jahren nach dem neuen Entwurf.

Was zählt denn als Modernisierung? 

Was als Modernisierung zählt, ist im Gesetz ganz klar in § 555b BGB geregelt. Eine Dachsanierung wäre zum Beispiel nur eine Modernisierung, wenn durch das neue Dach eine Einsparung von Energie zu erwarten wäre.

Oder werden von den 20.000€ nur die Arbeitsstunden berechnet bzw. nur das Material? Wird von den 20.000€ noch die Steuererleichterung abgezogen, welche der Wohnungseigentümer durch die Sanierung hat?

Sowohl Arbeitsstunden als auch Materialkosten können umgelegt werden. Da es keine Steuererleichterungen für Modernisierungen gibt, können diese natürlich auch nicht abgezogen werden. Sollte der Vermieter aber ein vergünstigtes Darlehen oder Fördermittel der KfW in Anspruch genommen haben, so muss er die Fördermittel und/oder die Zinsersparnis von den Kosten abziehen.

Außerdem muss der Vermieter zwischen Kosten für die Modernisierung und Erhaltungskosten unterscheiden und auseinander rechnen. Umlegen darf er natürlich nur die Modernisierungskosten.

Und gibt es irgend einen Richtwert, ob eine Modernisierung z.B. nur zu einem gewissen Grenzwert angerechnet werden kann, z.B. weil die Modernisierung eher ästhetischen als wirtschaftlichen Gesichtspunkten folgt?

Siehe dafür wieder § 555b BGB. Sofern die dort stehenden Voraussetzungen erfüllt sind, ist es eine Modernisierung.

Wie muss die Modernisierung nachgewiesen werden? Wird an den Vermieter eine Kopie der Rechnung geschickt und ihm dann erklärt, dass er jetzt 8% mehr zu zahlen hat? In dem Fall wird er wohl wie bei jeder anderen Mieterhöhung erstmal zustimmen müssen?

Ich glaube, du meintest hier Mieter und nicht Vermieter. Wenn doch Vermieter gemeinst ist, korrigier mich bitte.

Die Anforderungen für eine Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung findet man in § 559 bis § 559b BGB und zahlreichen Urteilen. Übrigens muss eine Modernisierung im Vorhinein den Mietern unter Berücksichtigung bestimmter Angaben angekündigt werden.

Die Mieterhöhung nach Modernisierung bedarf nicht der Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss entweder bei Erhalt der Modernisierungsankündigung (also bevor die Modernisierung überhaupt begonnen hat) einen Härteeinwand vorbringen (in dem Fall müsste sich dann wahrscheinlich ein Gericht mit dem Ganzen auseinander setzen) oder er nutzt sein Sonderkündigungsrecht, dass ihm sowohl bei der Ankündigung als auch bei der Mieterhöhung zusteht.

Weiß jemand, wie so ein "vereinfachtes Verfahren" aussehen soll?

Soweit ich weiß, soll der Vermieter einen pauschalen Prozentsatz für die Erhaltungsmaßnahmen geltend machen können, anstatt sie genau ausrechnen zu müssen.

Wenn du dich ein bisschen in die Materie einlesen willst, könnte dir diese Broschüre hilfreich sein: https://shop.mieterbund.de/broschueren/14/modernisierung. Die ist für Laien geschrieben und daher sehr verständlich.

Yes, eine Broschüre für Laien, das ist doch genau was ich suche! Danke schön!

Auch danke für deine umfangreiche Antwort... nicht, dass ich jetzt behaupte, ich wüsste wovon du redest, aber es wird besser:D

Und ja, natürlich meinte ich "Mieter" => War halt einfach noch zu früh;)

Danke dir!

0
Was zählt denn als Modernisierung?

Hier kurz der Verweis auf § 555b BGB. Dort steht geschrieben, welche Maßnahmen Modernisierungen sind.

 Oder werden von den 20.000€ nur die Arbeitsstunden berechnet bzw. nur das Material?

Beides. Selbst Planungsmaßnahmen fließen in die Umlage ein, bzw. alles, was direkt mit dieser Maßnahme zu tun hat.

Wird von den 20.000€ noch die Steuererleichterung abgezogen, welche der Wohnungseigentümer durch die Sanierung hat?

Warum sollte der Vermieter hier Steuererleichterungen erhalten? Grundsätzlich ist es so, dass er entsprechende Förderungen (KFW) abziehen muss.

Abziehen muss er ebenso einen Instandhaltungsanteil, d.h. die Kosten einer (fiktive) Reparatur.

Wie muss die Modernisierung nachgewiesen werden? Wird an den Vermieter eine Kopie der Rechnung geschickt und ihm dann erklärt, dass er jetzt 8% mehr zu zahlen hat?

Der Vermieter muss eine Modernisierungsankündigung an den Mieter zustellen, in welchem die Art und der Umfang der Maßnahme sowie die voraussichtliche Mieterhöhung dargestellt werden muss.

Nach Abschluss der Maßnahme gibt es dann eine genaue Abrechnung.

In dem Fall wird er wohl wie bei jeder anderen Mieterhöhung erstmal zustimmen müssen?

Nein, nach § 555d BGB sind Modernisierungen zu dulden. Der Mieter kann aber von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Warum sollte der Vermieter hier Steuererleichterungen erhalten? Grundsätzlich ist es so, dass er entsprechende Förderungen (KFW) abziehen muss.

Ups, war ich falsch dran... dachte, wenn ich als Vermieter Ausgaben für die vermietete Wohnung habe, kann ich das von der Steuer absetzen.

Ok, danke für deine Antwort.

Das heißt, wenn das Dach eh baufällig gewesen wäre und die Reparatur hätte 40t€ gekostet, das Dach wird aber für 50t€ saniert, können 10t€ umgelegt werden?

Herzlichen Dank:)

0
@Dommie1306
Das heißt, wenn das Dach eh baufällig gewesen wäre und die Reparatur hätte 40t€ gekostet, das Dach wird aber für 50t€ saniert, können 10t€ umgelegt werden?

Korrekt.

1

Da du Argumente für dein Wahlverhalten suchst -

Die Modernisierungsumlage von 11 bzw. 8 % ist ein Betrag, der der Nettomiete aufgesattelt wird und das nicht für einen begrenzten Zeitraum sondern für unbegrenzte Zeit. Damit wird die Beteiligung von 11/8% natürlich aberwitzig, insbesondere, wenn Mieter danach 20 Jahre in der Wohnung wohnen und in dieser Zeit noch mindestens 6 Mieterhöhungen aller 3 Jahre von bis zu 15 oder 20 % erleben dürfen. Wo das hinführt, kannst du nun leicht abschätzen.

Jup, deswegen bin ich ja am hinterfragen :) Will halt die Thematiken gerne verstehen, anstatt nur auf irgendwelche Stammtischparolen zu hören. Danke dir auch hier für deine Antwort.

0

Was möchtest Du wissen?