Mietzahlungsaufschub und Kautionsauffüllung

... komplette Frage anzeigen

9 Antworten

Die Kaution wurde vom damaligen Eigentümer aufgebraucht, weil die Miete und die Nebenkosten nicht bezahlt wurden. Nun muß der Mieter die Kaution bei uns auffüllen. Wie ist die Zahlung zu leisten und mit welcher Zahlungsfrist.

Auch wenn hier einige User das Gegenteil behaupten, der alte Vermieter durfte die Kaution auch während der Mietzeit mit der rückständigen Miete und Nebenkosten aufrechnen.

http://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietkaution/die-kaution-waehrend-und-nach-der-mietzeit_258_159846.html

Wie ist die Zahlung zu leisten und mit welcher Zahlungsfrist. Meiner Meinung nach dürfte eine Zahlungsfrist von 2 Wochen genügen.

Ebenso zahlt der Mieter trotz Mietzahlungsaufschub nicht bzw. nicht fristgerecht.

Falls der Mieter auch den jetzt vereinbarten Zahlungsterminen und Beträgen nicht nachkommt, die Vereinbarung schriftlich aufkündigen und den rückständigen Betrag sofort zur Zahlung fällig stellen und dann - nach kurzer Frist von 1 Woche - per Mahnbescheid einfordern.

Weiter sollte der Mieter schriftlich auffordert werden, die fälligen Mietzahlungen in Zukunft pünktlich zu erbringen. Entweder ist die Fälligkeit der Miete vertraglich geregelt, oder die gesetzliche Regelung tritt in Kraft. (gem. § 556b BGB). Gleichzeitig sollte dem Mieter angedroht werden, daß im Falle eines erneuten Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung ausgesprochen wird.

Falls der Rückstand inzwischen mind. 1 Monatsmiete und 1 Ct. beträgt kannst Du den Mietvertrag ebenfalls fristlos kündigen.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

FordPrefect 12.03.2014, 17:01
Auch wenn hier einige User das Gegenteil behaupten, der alte Vermieter durfte die Kaution auch während der Mietzeit mit der rückständigen Miete und Nebenkosten aufrechnen.

Das ist grundsätzlich richtig. Nur frage ich mich ernsthaft, ob im Kontext diese Regelung auch noch gültig ist, wenn der Eigentümer wechselt. Mir stellt sich hier nämlich die Frage, ob der neue Eigentümer über diesen Rückstand zum Zeitpunkt des Kaufs informiert war oder nicht. Denn falls nicht, stünde dem Käufer ggfs. ein Zahlungs- respektive Ausgleichsanspruch gegenüber dem Verkäufer in Höhe der in Anspruch genommenen Kaution zu.

Solange es keinen Eigentümerwechsel gibt, ist Dir zuzustimmen: Der Eigentümer kann in diesem Fall seine unbestrittenen Forderungen auch aus der Kaution befriedigen, und der Mieter muss das Kautionskonto entsprechend auffüllen. Sollte jedoch der Verkäufer dem Erwerber gegenüber diesen Sachverhalt verschwiegen haben, wäre er m.E. dem Erwerber gegenüber schadenersatzpflichtig.

0
Nemisis2010 12.03.2014, 18:37
@FordPrefect

Daß der vorherige Vermieter dies verschwiegen hat, geht aus dem Fragetext nicht hervor, davon bin ich dann auch bei meiner Beantwortung ausgegangen.

0
bwhoch2 13.03.2014, 09:26

Soweit so gut. Aber Mahnbescheid kostet erst mal nur und bringt nichts.

Direkt die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung anstreben. Ggf. Räumungsklage und dann Berliner Räumung. Evt. Pfandrecht auf die Sachen des Mieters nutzen.

Noch ein wichtiger Hinweis: Am besten wirst Du Mitglied bei der Organisation Haus & Grund. Kostet nicht viel, aber kostenlose Rechtsberatung ist incl. Außerdem die Möglichkeit einer recht günstigen Vermieter-Rechtsschutzversicherung und sachkundige Rechtsanwälte in allen Fragen rund um Wohneigentum und Vermietung. Ist keine Werbung, sondern ist aus Erfahrung. Gerade in komplizierten Fragen eine ganz wichtige Hilfe.

0
Ebenso zahlt der Mieter trotz Mietzahlungsaufschub nicht bzw. nicht fristgerecht. Wie kann ich in diesem Fall verfahren.

Kündigen.

Bei 2 offenen MM, ohne Abmahnung, fristlos.

Bei mehrfach/wiederholt verspäteter Mietzahlung, nach Abmahnung und im Wiederholungsfall, fristlos.

Wegen unregelmäßigen Mietzahlungen ohne Abmahnung fristgerecht.

Die Kaution wurde vom damaligen Eigentümer aufgebraucht, weil die Miete und die Nebenkosten nicht bezahlt wurden.

Das ist eigentlich das Problem des ehemaligen Eigentümers. Denn normalerweise ist die Kaution ja fest angelegt. Sprich der VM kann gar nicht darauf zurück greifen während des laufenden Mietverhältnisses.

Abschließend noch mein Rat Mitglied bei Haus & Grund werden. Da bekommst Du Rat und Hilfe rund um die Vermietung.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

bwhoch2 13.03.2014, 09:29
Denn normalerweise ist die Kaution ja fest angelegt.

Kommt darauf an. Eine reine Barkaution ist gar nicht angelegt. Wenn sie auf ein Sparbuch eingezahlt wurde, 3 Monate Kündigungsfrist. Es ist somit kein Problem, auch während der Mietzeit an die Kaution zu kommen, nur macht es normalerweise nicht viel Sinn. Im Falle des Verkaufs der Wohnung macht es aber schon Sinn. Allerdings muss der Verkäufer natürlich informiert werden, dass momentan keine Kaution vorhanden ist. Aber davon ist hier wohl auszugehen.

0
Wir haben zum 1.1. eine Eigentumswohnung gekauft.

OK soweit.

Die Kaution wurde vom damaligen Eigentümer aufgebraucht, weil die Miete und die Nebenkosten nicht bezahlt wurden.

Das ist unzulässig. Der ehem. Eigentümer darf die Kaution überhaupt nicht anrühren, weil das Mietverhältnis nicht beendet wurde durch den Verkauf. Vielmehr hat er die ausstehenden Mieten samt NK direkt vom Mieter einzufordern, und zwar zivilrechtlich. Die Kaution ist samt Zins weiterhin Eigentum des Mieters, und erst bei Aulösung des Mietvertrages mit euch ggfs. mit ausstehenden Kosten zu verrechnen. Ihr habt den Vermieter dahingehend aufzufordern, die Kaution unverzüglich in der ursprünglichen Höhe samt Verzinsung bis zum laufenden Datum der Rückgabe an Euch auszuhändigen. Die ausstehenden Mieten aus dem früheren Vertragsverhältnis gehen euch nichts an. Die Vorgehensweise des Verkäufers erfüllt m.E. den Straftatbestand der Unterschlagung.

Ebenso zahlt der Mieter trotz Mietzahlungsaufschub nicht bzw. nicht fristgerecht. Wie kann ich in diesem Fall verfahren.

Zunächst anmahnen (das ist aber nicht einmal zwingend, da Mietschulden Bringschulden sind), und bei der zweiten MM Rückstand sofort fristlos kündigen.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

FordPrefect 12.03.2014, 17:03

Präzisierung: Sofern die Kaution nach dem Erwerb angetastet wurde, ist dies m.E. unzulässig. War sie bereits herangezogen, ehe der Erwerb durchgeführt wurde, wäre zu prüfen, ob der Erwerber dies vor Erwerb wusste oder nicht.

Danke an Nemisis2010 für die Korrektur!

0

Hallo,

Gegenfrage: handelt es sich um den gleichen Mieter, der die Miete damals nicht bezahlt hatte? Dann : warum habt ihr diese Wohnung überhaupt gekauft ?

Anwalt für Mietrecht beauftragen. Nach der 3ten Mahnung, Mieter die Whg. kündigen !

Emmy

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Gerhart 12.03.2014, 15:21

Das Märchen von der dritten Mahnung kannst du deinen Enkeln erzählen.

1
emily2001 13.03.2014, 09:45
@Gerhart

Sag mal : warum so agressiv, hast du denn die Wahrheit gepachtet ?

Emmy

0
bwhoch2 13.03.2014, 09:34

@emily2001: Obwohl man einen Mieter zunächst einmal mitkauft, heißt es noch lange nicht, dass eine Wohnung uninteressant ist, nur weil sie schlecht vermietet ist. Im Gegenteil: Bei einem solchen Zahlungsrückstand bedarf es nicht einer u. U. langwierigen Eigenbedarfskündigung, sondern man bekommt die Wohnung mit fristloser Kündigung relativ sicher und schnell frei.

Dennoch will man natürlich weiterhin bis zum Auszug des Mieters die Miete kassieren, was möglicherweise für die Finanzierung recht hilfreich ist.

0
emily2001 13.03.2014, 09:46
@bwhoch2

Fazit, wenn der Mieter schon nicht mehr bezahlt hat, wird er auch nicht bezahlen, selbst wenn der Eigentümer wechselt.

0

Dass ein Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn ein Mieter trotz Abmahnung die vertraglich vereinbarte Kaution nicht leistet, entschied das Landgericht in Berlin im Oktober 2011. Ein Mieter hatte sich mietvertraglich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, eine Barkaution zu zahlen. Trotz Mahnung leistete der Mieter keine Zahlungen auf die Kautionssumme. Drei Monate nach Beginn des Mietverhältnisses kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen offener Mieten und nicht gezahlter Kaution fristlos. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter Räumungsklage ein. Nach Anhängigkeit der Klage glich der Mieter dann doch sämtliche Zahlungsrückstände aus. Das Landgericht Berlin entschied die Räumungsklage zu Gunsten des Vermieters. Das Mietverhältnis war durch die fristlose Kündigung wirksam beendet worden, denn durch die nachträgliche Zahlung ist die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 BGB nur im Hinblick auf die ausstehenden Mietzahlungen unwirksam geworden. Für die Nichtzahlung der Kaution sieht das Gesetz keine spätere Heilung vor. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters dar, weil die Zahlung einer Kaution einem legitimen Sicherungsinteresse des Vermieters dient

(LG Berlin, Urteil v. 17.10.11, Az. 67 S 58/11).

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

FordPrefect 12.03.2014, 16:50

Und wo liegt jetzt bitte der Bezug zur Frage des OP?

0

Rückständige Mieten und Nebenkosten, in dem Fall auch die Kautionsauffüllung ist sofort fällig.Im vorliedenden Fall würde ich max. eine Zahlungsfrist bis 03.04.2014 einräumen.

Wenn bis dahin nicht alle Forderungen ausgeglichen sind würde ich mit fristloser Kündigung drohen bzw. diese ankündigen. Sollte bis zum 05.04.2014 zwei volle Monatsmieten im Rückstand sein, würde ich sogar fristlos kündigen.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

geldschulden sind immer sofort und in voller höhe fällig

abmahnen für verspätete zahlungen

ist 50 50

wenn er kernassi ist, bekommst du dann gar keine miete mehr

bei normalen menschen zieht es und sie zahlen dann pünktlich

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Gerhart 12.03.2014, 15:27

"geldschulden sind immer sofort und in voller höhe fällig"

Zur Zeit wird hier über Mietschulden gesprochen. Die sind als Schuld tatsächlich sofort fällig, weil der Mieter bereits im Verzug ist, wenn er am dritten WT des Monats die Miete nicht bezahlt hat. Andere Geldschulden sind fällig, wenn der Gläubiger einen Fälligkeitstermin gesetzt hat. Deshalb sollte hier "sofort" gestrichen werden.

0
bwhoch2 13.03.2014, 09:35
@Gerhart

Noch zu ergänzen:

wenn der Gläubiger einen Fälligkeitstermin gesetzt hat... ... oder nach Ablauf von 30 Tagen nach Rechnungserstellung.
0

Wieso muss der Mieter die Kaution "auffüllen"?

Hat er sie nicht schon bezahlt?

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

bwhoch2 13.03.2014, 09:30

Der vorherige Vermieter hat sich den Mietrückstand aus der Kaution geholt. Dafür ist die Kaution da. Nun muss sie natürlich wieder aufgefüllt werden.

0

nimm dir nen fachanwalt für mietrecht.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

bwhoch2 13.03.2014, 09:35

Oder besser: Geh zu Haus&Grund

0

Was möchtest Du wissen?