Mietrecht (vorzeitig aus Vertrag, Nachmieter)

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6 Antworten

Es handelt sich also um einen 1-Jahres-Vertrag, der sich automatisch um ein weiteres Jahr verlängert, ...

Ein solche Klausel ist nach deutschem Mietrecht unwirksam.

Studentin999888 30.01.2013, 19:47

okay du hast einen ratgeber-status.

wo steht das??

mir wurde gesagt:

§549 BGB kommt tatsächlich zum Gebrauch, da

Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten**** hat, sofern der Wohnraum dem Mieter **nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt"

damit wäre der Jahresvertrag gültig.

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  1. Der Mietvertrag mit der Klausel "Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch" ist nur gültig, wenn es ein Nebenwohnsitz ist. Nur in dieser Konstellation greift der §549. Ist der Wohnsitz in der Mietsache auf Dauer angelegt, ist das Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch nicht anhängig. Die Verlängerungsklausel ist ungültig, weil ein befristeter MV am Ende seiner Befristung ohne weiteres endet. Es bedarf keiner Kündigung.

  2. Die Maßgabe im Mietvertrag, dass durch Beibringen eines Nachmieters das aktuelle Mietverhältnis gelöst werden kann, ist nicht durch Gesetze gesichert. Der Vermieter kann jeden Nachmieter ablehnen oder annehmen.

  3. Vorausgesetzt, der Vermieter akzeptiert den hier vorgeschlagenen Nachmieter, so muss dieser wohl die Bedingungen deines MV akzeptieren, damit der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Wenn du nicht mehr Partei bist, wie willst du dem Vermieter zusichern, dass die Restmiete bis 30.09.13 von dir bezahlt wird? Hier winkt ein Schuldschein.

  4. Der aktuelle Mietvertrag läuft nach deinen Aussagen vom 28.1.13 von 10-2012 bis 09-2013. Hier sind keine Daten genannt sondern nur diffuse Monatsangaben. Was ist nun richtig?

Studentin999888 30.01.2013, 20:34

okay vielen dank schonmal,

also zu 1) es ist ein möbliertes Zimmer mit Kühlschrank, Küchennische und so. Klo und Dusche ist auf dem Gang. ist das dann nicht §549? da ja "vom vermieter ausgestattet".. und dass es eben auch an die studienzeit gebunden ist, also nicht dauerhaft sondern eben mit Frist. Mir wurde jetzt das gesagt von einer Bekannten, die Anwältin ist.

zu 2) okay danke

zu 3) Ich hätte jetzt eine abschlagszahlung von 2 Warmmieten vorgeschlagen. damit könnte man es sogar schon ab 01.08.2013 vermieten, was ja nochmal geldwerter Vorteil wäre.

zu 4) der aktuelle Mietvertrag läuft seit dem 01.10.2012 bis zum 27.09.2013. (zum Semesterende). ab 01.04.2013 möchte ich aus dem vertrag raus. Möglicher Nachmieter will vom 01.04.2013 bis zum 31.07.2013 rein

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Gerhart 31.01.2013, 08:39
@Studentin999888
  1. Die Bezeichnung im MV "Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch" gilt unabhängig von der Lage und Ausstattung der Mietsache. Die von dir beschriebene Ausstattung und 'Konstellation der Mietsache kann nach § 549 zu einer verkürzten Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter führen, diese Kündigungsmöglichkeit wird aber durch die gültige Befristung des MV beseitigt.
  2. Wenn der Vermieter trotz deiner Abstandszahlung das zimmer ab 1. August 13 wieder vermietet, ist das n icht geldwerter Vorteil sondern Doppelvermietung und ungerechtfertigte Bereicherung. Geldwerter Vorteil träfe zu, wenn du dem Vermieter eine Sachleistung oder Dienstleistung zugestehst, die anstelle der Mietzahlung tritt und möglicherweise im Wert höher anzusetzen wäre.
  3. Die Befristung des MV unter diesen Umständen kann tagfertig gesetzt werden und ist gültig. Die Verlängerungsklausel bleibt unwirksam. Tritt dein Nachmieter in den Vertrag ein, dann sollte er vorsorglich sofort am 2.5.13 zum 31.07.13 kündigen, hilfsweise zum 30.09.2013, damit das Mietverhältnis ohne Streit für beide Seiten endet.
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Studentin999888 31.01.2013, 09:57
@Gerhart

okay danke schonmal.

aber genau das verwirrt mich total. die einen sagen total sicher, dass diese 1jahresklausel nicht wirksam ist und die normale 3monats-frist gilt.

du sagst jetzt, dass alles rechtens ist...

ich weiß doch jetzt nicht wer Recht hat,...

kosy3 sagt was anders

Du hast gem. Gesetz eine 3-monatige Kündigungsfrist. Anders lautende Klauseln sind ungültig; per Gesetz. Lies einfach die Antworten zu deiner vorherigen Frage.

was stimmt denn nun? und warum ist man sich da so uneinig? wenn ich jetzt da was lostrete, dann gehts nicht mehr zurück... und genau davor hab ich angst.

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Gerhart 31.01.2013, 12:39
@Studentin999888

Liebe Studentin999888, sicher ist es nicht einfach diese Sachlage als Amateur zu überblicken. Ich bin sowohl als Makler als auch als Vermieter tätig und habe schon oft mit diesen Fragen mich auseinandersetzen müssen. Deshalb interpretiere ich hier einen Auszug Aus dem BGB § 549, den ich als Zitat voranstellen möchte:

"(2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

  1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,"

Unter Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß der aufgeführten §§ fällt dein Mietvertrag nicht, weil er mit dem Passus "Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch" versehen ist. Siehe dazu den Pkt,. 1. Ob der Passus in deiner Lebenssituation zutrifft, hast du hier nicht beantwortet aber im Mietvertrag genehmigt. Der Gesetzgeber verfolgte mit dem Pkt. 1 die Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter im Falle eines vorübergehenden Aufenthaltes in einer vom Wohnort abliegenden Gemeinde zum Zweck der Bildung, der Erholung, des längeren Besuches von Verwandten oder Bekannten. Daher ist eine Befristung möglich und diese Art der Vermietung weicht somit von den unbefristeten MV rechtskonform ab. Fragwürdig ist allerdings die Vertragszeit von etwa 1 Jahr, wenn du dein Studium am Ort fortsetzen willst.

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Entweder steigt der Nachmieter in deinen Vertrag ein und führt ihn fort, dann bis zum 30.09.2013. Oder er macht einen neuen Vertrag mit dem Vermieter. Der Vermieter muß keinen Nachmieter akzeptieren.

Studentin999888 30.01.2013, 19:46

Danke schonmal.

Okay ja dass er den gar nicht akzeptieren muss weiß ich. auch, dass es nicht reicht drei Nachmieter zu stellen..

aber der mögliche Nachmieter wäre nur interessiert, wenn er in meinen bestehenden Vertrag eintritt. deswegen ja die Frage. gibt es da gesetze oder kann der Vermieter entscheiden wie er will?

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Wieso steht dazu nichts im Mietvertrag? Es liegt doch am Vermieter, wie er die Sache aufzieht. Gestattet er, daß du die Wohnung weiter vermietest? Etwas anderes ist das doch nicht.

Liebe Studentin,

diese Frage hast du doch schon - ähnlich formuliert - in deinem vorherigen Beitrag gestellt. Warum glaubst du nicht, dass eine solche Klausel ungültig ist. Die entsprechenden Paragrafen haben wir (TETTET und ich) dir doch auch schon genannt. Du hast gem. Gesetz eine 3-monatige Kündigungsfrist. Anders lautende Klauseln sind ungültig; per Gesetz. Lies einfach die Antworten zu deiner vorherigen Frage.

Unabhängig davon hast du sogar ein SOFORTIGES, also fristloses Kündigungsrecht, wenn dort die vorher geschilderten Verhältnisse vorherrschen; vorausgesetzt, du hast den Vermieter (am besten schriftlich) zur Abstellung der Mängel aufgefordert.

Studentin999888 30.01.2013, 19:42

ich habe weiter nachgefragt. §549 BGB kommt tatsächlich zum Gebrauch, da

Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten**** hat, sofern der Wohnraum dem Mieter **nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt"

damit wäre der Jahresvertrag gültig.

Der schimmel ist nicht so stark (ich frag mich dann auch was "stark" ist) als das es gesundheitsgefährend wäre und somit ein Mangel den ich so akzeptiert habe.

deswegen suche ich jetzt verzweifelt nach Nachmieter...

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kosy3 30.01.2013, 22:43
@Studentin999888

Nein, so hat sich das der Gesetzgeber nicht gedacht.

Zu § 549 Abs. 2, Pkt. 1 BGB

Mit "Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird", sind befristete Mietverträge gemeint, die auch von vornherein eine konkrete Befristung festschreiben.

Zu § 549 Abs. 2, Pkt. 2 BGB

Lebst du in der Wohnung des Vermieters? Benutzt ihr gegenseitig die selben Räume? Führt ihr zusammen den Haushalt? Kocht ihr zusammen? Esst ihr am selben Tisch? Wenn nein, ist das ein ganz normales Mietverhältnis, in Räumen, die zu deinem Gebrauch überlassen werden. Es würde sich um eine solche Wohnung handeln, wenn der Vermieter sie mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, er sie also so ausstatten muss. Dass er eine Wohnung auch trotzdem mit Einrichtungsgegenständen ausstattet, obwohl er es nicht muss, zieht noch lange nicht den Umkehrschluss nach sich, dass es sich um eine solche Wohnung handelt. (Bsp.: Jeder in Deutschland neu zugelassene Pkw muss mit Airbags ausgestattet sein. Wenn jetzt jemand sein Motorrad mit Airbag ausstattet, ist es deswegen noch lange kein Pkw.)

Zu § 549 Abs. 2, Pkt. 3 BGB

Scheidet hoffentlich bekanntermaßen aus.

Sinn und Zweck dieser Ausschlussklauseln soll sein, dass der Vermieter einen Mieter schneller als in 3 Monaten vor die Tür setzen kann, weil dieser ohnehin den Umzug nicht zu organisieren hat, weil er keine eigenen Möbel hat. Der Gesetzgeber wollte nicht, dass daraus Knebelverträge zu Lasten des Mieters entstehen.

Dies ist wohl ein typischer Fall, in dem ein Vermieter versucht, solche Paragraphen absichtlich zu seinem Vorteil falsch auszulegen.

Noch einmal: Du solltest (auch wenn es nur prophylaktisch ist) zunächst einmal ein Schreiben an den Vermieter schicken, in dem du ihn aufforderst, die Mängel abzustellen. Ob gerechtfertigt oder nicht, ist egal. Schaden kann ein solches Schreiben nur dann, wenn man es zu spät oder gar nicht verschickt.

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Studentin999888 31.01.2013, 02:21
@kosy3

okay gut vielen Dank. dein posting war jetzt der anstoß für weitere Recherchen. ich verstehe jetz sehr viel besser was du meinst. aber je mehr ich suche und suche desto mehr komme ich auf ungereimheiten. was ist denn mit § 542 BGB?

(2) Ein Mietverhältnis,** das auf bestimmte Zeit eingegangen ist**, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht 1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder 2. verlängert wird.

is dieses "von XX bis YY" keine bestimmte Zeit?

Wäre das als Kündigung okay?

ich kündige hiermit fristgemäß meinen Mietvertrag für das Zimmer XX in der XX, 12345 Musterstadt.

Da es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, beträgt die Kündigungsfrist die gesetzlich festgelegte Frist und ist gemäß § 773c BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Von dieser Vorschrift darf gemäß §573c Absatz 4 BGB vertraglich nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden. Das Mietverhältnis endet demnach am 30.04.2013.

§549 BGB kommt nicht zur Anwendung, da es sich nicht um Wohnraum handelt, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (vgl. Landgerichts Berlin, Beschluss vom 29. Mai 1990, Az: 64 T 60/90). §575 BGB kommt auch nicht zur Anwendung.

Bitte senden sie mir eine Bestätigung der Kündigung mit Angabe des Vertragsendes

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kosy3 31.01.2013, 04:54
@Studentin999888
  1. Die juristische Begründung würde ich weglassen und es anderen (Juristen) überlassen. Wenn nämlich in dieser irgendetwas falsch sein sollte, könnte ein (anderer) Jurist, z. B. der Anwalt des Vermieters, diese und somit die das gesamte Kündigungsschreiben als unwirksam erachten, da es "einen falschen Sachverhalt wiedergibt". Du weißt schon: 2 Juristen, 3 Meinungen. Das muss nicht heißen, dass die Auslegung des Anwalts der Vermieter richtig ist (Auch Anwälte irren sich tagtäglich), sondern nur, dass du zunächst auf unnötigen Widerstand stoßen könntest. Entweder ist die 3-monatige Kündigungsfrist rechtens, dann ist sie es ohnehin, auch ohne juritische Begründung, oder sie ist es nicht. Dann ist sie es auch mit der Begründung nicht. Schreibe einfach: "Hiermit kündige ich zum ....", aus, Punkt, Feierabend.

  2. Bei einem Vermieter, der die 3-monatige Kündigungsfrist ablehnt, würde ich nicht auf die Kündigungsbestätigung warten. Wenn er dir überhaupt antwortet, wird er dir das Vertragsende zu Silvester bestätigen. Lasse ihm am besten das Schreiben durch den Gerichtsvollzieher zukommen. Das kostet zwar etwas mehr (meist um die 10€, maximal 20€), aber dafür hast du gleich eine amtliche Zustellungsurkunde in der Hand, die auch gerichtsverwertbar ist; was Einschreibezettel der Post nicht sind.

(Nun zum dritten Mal:) Noch viel vorher würde ich ihn aber schriftlich zur Abstellung der Mängel auffordern, auch wenn es strittige sind. Sind es in den Augen des "richtigen" Juristen nämlich doch Mängel, vertust du dir hier die Chance, das Mietverhältnis von einen Tag auf den anderen beenden zu können. Jedoch beginnt die Frist nicht eher, bis das Schreiben zugestellt wurde. Wenn es tatsächlich keine Mängel sein sollten, bist du genauso weit wie vorher. Wovor hast du Angst?

Wenn du unsicher bist, kannst du dich auch beim Mieterschutz oder einem Anwalt (kostenpflichtig) juristisch beraten lassen. Aber sei dir gewiss: Auch deren Auskunft, selbst die eines Anwalts, ist nicht rechtsverbindlich und kann falsch sein. Das erleben 50% der Anwälte Tag für Tag vor Gericht. Denn dort kann immer nur die eine Partei gewinnen, die andere verliert. Obwohl auch die Verliererpartei anwaltlich vertreten wird und der Anwalt seinen Mandanten vor dem Prozess stets im Recht wiegt.

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Studentin999888 31.01.2013, 10:56
@kosy3

ja aber was heißt das jetzt? doch zurückrudern?

ich meine entweder es ist die 3monats frist oder nicht,. annehmen muss er das ja nicht solange ich durch amtliche Zustellerurkunde vorweisen kann, dass ich gesendet habe.

irgendwie war ich heute nacht noch für eine Kündigung.. jetzt hört sich wieder so an: ach man weiß nicht ob du recht hast. und sebst wenn,.. naja dann muss man dir auch recht geben...

ist man in deutschland wirklich so alleine als Laie? dass man entweder das Risko eingehen muss oder eben nicht?

für mich ist das hier alles eher wackelig, (auch da jeder was anderes sagt)

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kosy3 31.01.2013, 13:26
@Studentin999888

Rechtssicherheit kann dir keiner geben. Auch in Deutschland werden teilweise abstruse Urteile gefällt. Für mich allerdings ist dein Fall sonnenklar. Aber mach, was du meinst!

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das ist eine vereinbarungssache mit dem vermieter und dem nachmieter

Studentin999888 30.01.2013, 19:26

danke erstmal.

aber das kann ja nicht sein, es muss ja dafür klare Gesetze geben.

Ich weiß, dass der Vermieter nicht auf sein Recht bestehen muss (wird er in diesem Fall aber tun), aber es muss ja da genaue Angaben geben.

Die Nachmieter-Sache ist ja auch keine Vereinbarungssache, sondern ist ja so festgelegt.

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hannaso 30.01.2013, 19:29
@Studentin999888

"Die Nachmieter-Sache ist ja auch keine Vereinbarungssache, sondern ist ja so festgelegt."

doch, das habt ihr vereinbart....

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Studentin999888 30.01.2013, 19:29
@Studentin999888

1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

2 Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

http://www.inkasso-rechtsberatung.ch/or264.htm

Jetzt ist aber die Frage: was sind "gleiche Bedinungen"?

ich muss ja nur dafür sorgen, dass der Vermieter durch frühzeitigen auszug keinen Verlust erleidet, muss ja aber nicht noch dafür sorgen, dass er dann nochmal einen längeren Mieter hat,.. oder?

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abibremer 30.01.2013, 19:42
@Studentin999888

das "klare gesetz" dafür nennt sich vertragsfreiheit: sobald sich zwei parteien über ein vertragsverhältnis, was nicht sittenwidrig sein, oder gegen geltendes recht verstoßen darf, ist alles ok.

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Studentin999888 30.01.2013, 19:44
@abibremer

ja gut, das kenn ich ;-)

aber da nix im Vertrag steht, muss doch was gesetzliches gelten. Wenn nix drin stehen würde, würde ja auch die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 monaten gelten..

gibts dazu keinen eindeutigen Paragrafen und ich bin wirklich aufs Wohlwollen des Vermieters angewiesen?

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