Mietrecht - Mieterhöhung nach Modernisierung/Balkonbau

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11 Antworten

Mit Balkon = hälftige Einrechnung der Balkonfläche in die Wohnfläche, also 2 qm mehr. Außerdem ist das eine Wohnwertverbesserung.

Generell gilt: Wertverbesserungen können mit einem Elftel als Mieterhöhung berechnet werden.

Also, grob gerechnet, 3.000 Euro für neuen Boden, geteilt durch 11, macht circa 270 Euro jährlich und damit circa 25 Euro monatlich.

Mit dem Mieter vorher sprechen hätte Ärger vermieden, wo liegt denn die Wohnung? 450 Euro geteilt durch (neu) 75 qm sind 6 Euro pro Quadratmeter. Entspricht das näherungsweise eurem Mietspiegel?

Hier ist der durchschnitt zwischen 5 und 7,50 €/qm. Kann ich die 10.000 nicht irgendwie auf den Mieter ebenso mit dieser 11 % Regelung abwälzen?

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Ein Anbau des Balkons kann theoretisch auch jetzt noch als Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden.

Der § 559b BGB besagt folgendes:

*2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn

  1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder*

Ansonsten kannst du 11% der Gesamtkosten umlegen, was bei 10.000 € wohl ca. 92,00 € entsprechen würde.

Die Erneuerung des Fußbodens ist eine Instandhaltungsmaßnahme und ist demnach nicht auf die Mieter umlegbar. Wo Laminat ein Energiesparpotential haben soll, kann ich mir nicht erklären.

Ansonsten hast Du vermutlich noch weitere Formfehler begangen. Hast Du den Mietern mitgeteilt, dass sich die Wohnfläche durch den Balkonanbau erhöht? Das könnte bei künftigen Betriebskostenabrechnungen interessant werden.

Bei den Summen würde ich vermutlich die 11% in den Wind schreiben und gleich die 20% alle 3 Jahre ausnutzen. Das kommt fast auf denselben Monatsmietbetrag hinaus. Und der VM müsste keine 9 Monate warten (Frist + 6 Monate gem. § 559b BGB).

Die Erneuerung des Fußbodens ist eine Instandhaltungsmaßnahme und ist demnach nicht auf die Mieter umlegbar.

Ack. Würde ich auch so bewerten.

Wo Laminat ein Energiesparpotential haben soll, kann ich mir nicht erklären.

Versuchen kann man es ja...

Hast Du den Mietern mitgeteilt, dass sich die Wohnfläche durch den Balkonanbau erhöht? Das könnte bei künftigen Betriebskostenabrechnungen interessant werden.

Auch das.

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@FordPrefect
Bei den Summen würde ich vermutlich die 11% in den Wind schreiben und gleich die 20% alle 3 Jahre ausnutzen.

Warum nicht beides? Mieterhöhungen nach § 559 BGB unterliegen weder Mietspiegel noch Kappungsgrenze. Da ist theoretisch eine Erhöhung auf knapp 490,00 € möglich. Ob das nun Sinn macht, ist eine ganz andere Frage.

Wichtiger ist es, die Mieter zu binden. Ich habe bei einem meiner Bestände einen Balkonanbau + Topsanierung (Wohnung+ Haus) durchgeführt und verlange dort im Schnitt 4,50 €/m²

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Modernisierungen und Mieterhöhungen wegen Modernisierungen müssen "vor der Modernisierung" angekündigt werden ...

http://dejure.org/gesetze/BGB/555c.html

§ 555c BGB

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

  1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Die Kosten für den Balkonbau betrug knapp 10.000 Euro und der Boden belief sich auf 3.000 €.

Sauber.

Nun die Frage, um wieviel wir die Miete maximal erhöhen dürfen. wir haben uns etwa 450 € kalt vorgestellt.

Nachdem ihr - wie Mephisto2342 bereits korrekt vermerkt hat - dies nicht formgerecht als Modernisierung angemeldet habt, ist eine Umlage in der von Euch angestrebten Höhe sehr wahrscheinlich unmöglich. Ihr könnt m.E. lediglich die Miete regulär mit bis zu 20% auf 3 Jahre (je nach örtlicher Kappungsgrenze) und somit auf maximal € 416.-- erhöhen. Eine Amortisation tritt demzufolge frühestens nach Ablauf von 16,5 Jahren ein.

sehr wahrscheinlich unmöglich.

Leider falsch. S. ChristianLE.

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Ich würde an deiner Stelle bei dem Haus- und Grüdstückeigentümerverein nachfragen - die kennen sich bestens aus. Wenn du kein Mitglied bist, solltest du dir überlegen, ob du da eintreten willst. Wir haben das damals so gemacht, dass wir uns über die Bank haben vermitteln lassen und hatten dann auch - auf Telefonanruf von dem Banker auch gleich einen Termin bekommen. Wenn hier nur Laien antworten, so wie ich, dann musst du diese Aussagen kontrollieren. Hier wird viekl Unfug geredet. Und auch das was ich jetzt schreibe, ist nicht juristisch abgesegnet: in so einem Falle würde ich mir als Vermieter überlegen: wie komme ich mit den Mietern klar, haben die Mieter überhaupt eine Möglichkeit eine erheblich höhere Miete zu zahlen. Bist du selber jetzt verschuldet, wegen der Sanierung? Und dann musst du dich fragen: hättest du keine Möglichkeit gehabt, dem Mieter vorher mitzuteilen, was auf ihn zukommt? Das beinhaltet alles nicht deine Frage, aber vielleicht kannst du dir ein Stückweit auch überlegen, wie du reagieren würdest, wenn du der Mieter wärest? Was würdest du akzeptieren, wenn du in den gleichen finanziellen Verhältnissen lebst wie der Mieter. Und war das mit den Balkon jetzt wirklich nötig? Hättest du nicht warten können, bis der mal auszieht? An diesen Punkten würde ich das festmachen, und für mich steht hoch im Kurs: wie komme ich mit dem Mietern klar. Wenn du dir diese Fragen erstmal selber beantwortest, kannst du juristisch abklären, was an Mieterhöhung drinnen wäre.

Ihre Vorstellung ist richtig! (449,17 alte Kaltmiete € 330 + 11 % der Kosten)

Aber nicht außer Acht lassen, was Mephisto schreibt. Wenn man vorher nicht angekündigt hat, kann man hinterher, muss dafür aber umso länger warten. MIr sind (aus eigener Erfahrung) nicht 6 Monate, sondern 9 Monate bekannt, wenn man die Modernisierung nicht vorher angekündigt hat. (ChristinanLE bestätigt das: Verlängerung um 6 Monate = 9 Monate)

Da die Modernisierungsmieterhöhung (wie eine normale auch) eine knifflige Angelegenheit ist, würde ich auf jeden Fall den Rat aufgreifen und mir von Haus&Grund helfen lassen. Die können die Voraussetzungen, Belege und vor allem das Schreiben selbst rechtlich korrekt zusammenstellen und verfassen, sodass das dann auch erfolgreich über die Bühne geht.

Die lange Frist ist im übrigen dazu da, den Mietern ausreichend Gelegenheit zu geben, sich ggf. eine neue Wohnung zu suchen. Kommt es tatsächlich zu einem Mieterwechsel, dürfte die Miethöhe auch kein Problem mehr sein.

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Kann man eigentlich irgendwie die Eigenleistung verrechnen oder miteinbeziehen? Gerade beim Boden verlegen waren es sicher mehrere Tage.

Da man eine solche Modernisierungserhöhung sowieso nicht ohne rechtlichen Beistand (Haus&Grund oder Rechtsanwalt) machen sollte, kann dort auch diese Frage gut geklärt werden.

Sicher kann man die Eigenleistung mit einberechnen. Die Frage ist, welchen Satz bekommt man sicher durch. Verlangt man zuviel, wird die gesamte Erhöhung strittig.

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Nun die Frage, um wieviel wir die Miete maximal erhöhen dürfen

Gar nicht, wenn Du die Modernisierung und die Mieterhöhung inkl. zukünftiger Miethöhe nicht formgerecht mindestens 3 Monate vor Baubeginn angekündigt hast (was Du offensichtlich nicht hast, wenn Du diese Frage stellst). Ohne diese Formalie ist der Drops gelutscht, eine Mieterhöhung nicht möglich...

Da die Miete das letzte Mal vor 10 Jahren erhöht wurde, hoffen wir, dass wir es dennoch können...

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@Alextheripper

Könnt Ihr, aber eben nicht mit der Modernisierung als Begründung. Die "normale" Mieterhöhung beträgt maximal 20 %...

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@Alextheripper

Hast Du mein Antwort gelesen? Du hast im Vorfeld der Modernisierung einen formalen Fehler gemacht und kannst daher wegen der Modernisierung nicht erhöhen, was ich jetzt bereits zum dritten Mal schreibe...

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@Mephisto2342
Du hast im Vorfeld einen formalen Fehler gemacht und kannst daher wegen der Modernisierung nicht erhöhen, was ich jetzt bereits zum dritten Mal schreibe...

Das stimmt aber nicht, auch wenn Du es dreimal schreibst! Ist eine Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt worden, erhöhen sich lediglich die Fristen der Mieterhöhung um sechs Monate (Vgl. 559b BGB).

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@ChristianLE

Dann muss er aber überhaupt erstmal diese formal korrekte Ankündigung nachholen, inkl. Abrechnung, Rausrechnung von Instandhaltungskosten etc. . Und bei den bisherigen Beiträgen wage ich zu bezweifeln, ob er das kann. Und erst danach kann er 6 Monate später die Miete erhöhen...

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@ChristianLE

Das stimmt zwar, aber ich bezweifle, dass ein Gericht den Balkonanbau als Modernisierung durchgehen ließe. Bestenfalls wäre es eine Wohnwertverbessserung, aber selbst das ist nicht durchgängig sichergestellt.

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@FordPrefect

Ein Balkonanbau ist IMMER eine Modernisierung im mietrechtlichen Sinn, wenn vorher keiner da war, da hat das Gericht praktisch keinen Entscheidungsspielraum...

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@Mephisto2342
Dann muss er aber überhaupt erstmal diese formal korrekte Ankündigung nachholen,

Korrekt. Wenn er aber Geld haben will, sollte er das schon mal jemanden damit beauftragen, der sich damit auskennt. Mir ging es nur um den theoretischen Aspekt.

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@FordPrefect
Bestenfalls wäre es eine Wohnwertverbessserung,

Im Mietrecht kannst Du die Begriffe Gebrauchswertverbesserung und Modernisierung eigentlich gleich setzen.

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@ChristianLE

Scheinbar entscheiden da die Gerichte aber ortsbedingt unterschiedlich. Ein zweiter Balkon z.B. gilt in München als Luxussanierung, selbst wenn der bestehende Balkon ein besserer Abstellplatz ist.

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@FordPrefect

Das ändert nichts, denn auch eine "Luxussanierung" ist im Zweifel eine Modernisierung. Die Frage ist nur, ob man deswegen die Miete (in voller Höhe) erhöhen kann, das ist gerade in solchen Fällen auch eine Frage der Zumutbarkeit für den Mieter und der Intention der Modernisierung (Stichwort: Entmietung)...

Im Mietrecht gibt es nur die Unterscheidung zwischen Instandhaltung/Instandsetzung und Modernisierung. Und ein bisher nicht vorhandener Balkon kann nicht instand gehalten/gesetzt werden, daher ist das zwingend eine Modernisierung...

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Die Kosten für den Balkonbau betrug knapp 10.000 Euro

die kosten wirst du über die miete nicht wieder bekommen,es sei denn,die wohnung wäre nicht mehr zu vermieten.

In jedem Fall stellt ein Balkon eine erhebliche Wertsteigerung dar.

Eine Wohnung zu kaufen, um durch Vermietung ein nennenswertes Einkommen zu erzielen, ist sowieso ein Unding. Man kauft eine Immobilie oder renoviert aufwändig, um einen Wert zu schaffen. Die Überlegung dabei ist immer, ob man sein Geld nicht auch anderweitig gut und ertragbringend anlegen könnte und dabei auch noch einigermaßen sicher.

Hat man keine Immobilie, kauft man sich vielleicht eine. Hat man eine Immobilie, kann man sich immer überlegen, ob eine Investition, wie hier für den Balkon nicht eine erhebliche Werststeigerung bedeutet, die irgendwann mal realisiert werden kann.

In der heutigen Zeit würde ich sagen: Eine Wohnung ohne Balkon in einem Gebiet, wo es offenbar sowieso keinen gravierenden Wohnungsmangel gibt, kann nur schlecht neu vermietet werden. Will man sie verkaufen, ist sie mögicherweise unverkäuflich oder nur mit einem hohen Abschlag. Somit könnte die Investition in den Balkon das Mehrfache an Werststeigerung bei der Wohnung bedeuten.

Im übrigen: Klappt das mit der Modernisierungserhöhung, ist die Investition allein durch die Mieterhöhung in 11 Jahren wieder rein geholt. Rechnet man noch Finanzierungskosten hinzu, dauert es vielleicht 13 bis 15 Jahre, aber das ist immer noch überschaubar.

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Desweiteren war der PVC über 20 Jahre alt

und mußte renoviert werden (keine Modernisierung)

Man sah ihm teilweise in einem Raum das Alter schon an, haben jedoch die ganze Wohnung mit Laminat ausgestattet. Ist jetzt auch energiesparender, denke ich ?! Ist auch eine Dämmmatte darunter.

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Renovierung hätte aber bedeutet. Statt altem PVC neuen PVC verlegen.

Demgegenüber ist Laminat schon eine Modernisierung, jedoch ist auch das eher von erfahren Rechtsanwälten zu bewerten, bevor man das in die Modernisierungserhöhung mit einbezieht.

Bleiben nur die 10000,- € für den Balkon, wären das erst einmal rund 90 € für Modernisierung. Danach müßte man möglichst bald (15 Monate danach) um weitere 8 % normal erhöhen, um am Ende auf € 450,- zu kommen.

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Da solltest Du besser Fachleute fragen. Auf Antworten die Du hier bekommst würde ich mich bei Rechtsfragen nicht verlassen.

Wen könnte ich den fragen, wenn ich nicht gerade dafür zahlen möchte? Rechtsanwälte verlangen ja ziemlich viel.

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@Alextheripper

Haus&Grund (Die Organisation für alle Vermieter und Wohneigentümer.)

Rechtsberatung im Mitgliedsbeitrag inbegriffen. Die Höhe des Mitgliedsbeitrags richtet sich danach, wieviel das damit abgedeckte Eigentum ist, bzw. der Umfang der Vermietung. Wenn es um eine Mietwohnung geht, ist der Beitrag so niedrig, dass der Nutzen einen echten Mehrwert darstellt.

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