Mieterhöhung innerhalb der Jahressperrfrist

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4 Antworten

Kann der Vermieter das so machen oder steh ich noch unter dieser Jahressperrfrist?

Kann er. Denn es ist unwichtig ob einer der Hauptmieter gewechselt hat.

Nemisis2010 27.10.2012, 13:31

genau so sehe ich das auch -:)

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Kann der Vermieter das so machen oder steh ich noch unter dieser Jahressperrfrist?

Er muss die Jahressperrfrist einhalten.

Mieterhöhung

Bei freifinanzierten Wohnungen - im Gegensatz zu Sozialwohnungen - darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl. In seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann er sich entweder auf einen Mietspiegel berufen oder auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel gezahlt werden muss, wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert. Der Vermieter kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen kann, soweit sie von der Gemeinde selbst bzw. von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird. Seit September 2001 gibt es so genannte "qualifizierte Mietspiegel" . Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt worden sind und von der Gemeinde bzw. den beiden Interessenverbänden - Mieter und Vermieter - gemeinsam anerkannt worden sind. Sie haben einen besonderen Stellenwert im Mieterhöhungsverfahren. Soweit es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Tut er dies nicht, begründet er das Mieterhöhungsverfahren beispielsweise mit Vergleichswohnungen, muss er zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit nennen.

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig "anordnen", es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Jahressperrfrist heißt, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen.

Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht "auf einen Schlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.

Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.

Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.

anitari 27.10.2012, 13:06

Er muss die Jahressperrfrist einhalten.

Bitte richtig lesen. Fragesteller ist in den bestehenden Vertrag "eingetreten".

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albatros 27.10.2012, 13:25
@anitari

Ist das rein rechtlich so überhaupt möglich? Ich sehe das nur für Erben oder Ehegatten oder Kinder als möglich, nicht aber "Fremde". Klär mich bitte auf! Ich sehe persönlich johnnymcmuff's Antwort als korrekt.

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MosqitoKiller 27.10.2012, 14:11
@albatros

Eine einvernehmliche Vertragsänderung ist grundsätzlich immer möglich, auch das Ausscheiden alter und die Aufnahme neuer Vertragspartner, wenn alle Beteiligte zustimmen. Und neue Vertragspartner müssen sich selbstverständlich alle Gegebenheiten des Vertrags zurechnen lassen, inkl. Laufzeit etc., sofern nichts anderes vereinbart wird. Aber ich bin mir sicher, das weißt Du selbst am besten von uns allen...

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albatros 28.10.2012, 02:51
@MosqitoKiller

Ob ich das am Besten weis? Ich glaub eher nicht, aber trotzdem Dank für dein "Lob". Bitte mach mich schlau, worauf dein Standpunkt basiert.

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MosqitoKiller 28.10.2012, 04:57
@albatros

Auf dem in Deutschland geltenden allgemeinen Vertragsrecht und der Vertragsfreiheit gem Art. 2 Abs. 1 GG...

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MosqitoKiller 27.10.2012, 13:20

Das ist schlicht falsch, da der Vertrag älter als 12 Monate ist und die letzte Mieterhöhung offensichtlich mehr als 12 Monate her ist...

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johnnymcmuff 27.10.2012, 13:24

@ anitari und mosquitokiller:

Stimmt Ihr habt beide Recht. Er ist in einen bestehenden Vertrag aufgenommen worden.

Nur bei einem gänzlich neuen Vertrag gilt die Sperrfrist.

Hatte wohl meine Brille nicht auf. :-) @I@

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Neuer Hauptmieter - neuer Vertrag. Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass Im Mietrecht der Mieter als juristische Person einfach ausgetauscht werden kann bzw. darf. Er würde dabei erheblich seiner Rechte beraubt, sprich unangemessen benachteiligt. Deshalb halte ich dieses Verfahren für rechtlich unwirksam. Zumindest hat der neue Mieter jetzt einen mündlichen Mietvertrag. Er ist unbefristet. Nach Beginn des Mietverhältnisses bis zur Zustellung des Mieterhöhungsverlangens muss definitiv mindestens ein Jahr verstrichen sein, ansonsten ist es unwirksam. Wenn hier jemand anderes behauptet, möge er mich bitte über die gesetzliche Grundlage aufklären, ich kenne eine solche jedenfalls nicht, bin aber gerne bereit mich zu korrigieren, falls ich mich irren sollte.

MosqitoKiller 28.10.2012, 04:59

Das ist bei jeder WG so, in Deutschland gilt noch immer Vertragsfreiheit, und es gibt weder ein Gesetz noch ein Urteil, das dagegen spricht, wenn alle dem zustimmen...

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Ja, kann er, der Mietvertrag ist bereits aus dem Jahr 2009 und Du bist lediglich in den bestehenden Mietvertrag eingetreten...

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