Mieterhöhung (20%) mit Betriebskostenpauschale (50%) - formal richtig?

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8 Antworten

Darf die Vermieterin die BK-Pauschale um mehr als 20% erhöhen bzw. muss sie die Kosten für die BK-Pauschale nachweisen?.

Du verwechselst da anscheinend was. Eine Pauschale ist ein gleichbleibender Betrag. Man zahlt pauschal.

Was Du meinst, ist die monatliche Nebenkostenvorauszahlung, die darf/ muss der vermieter anhand der letzten NK-Abrechnung erhöhen oder senken.

Aber nicht x- beliebig sondern das richtet sich nach dem Betrag, den man nachzahlen muss oder wiederbekommt.

Beispiel: Du hast eine Nachzahlung von 120 € zu zahlen, dann darf der Vermieter die moantaliche Vorauszahlung um 10 € erhöhen.

Soll sie die Mieterhöhung nun akzeptieren oder der Mieterhöhung widersprechen.

Man hat eine Überlegungsfrist und man kann entweder widersprechen oder auch

Sonderkündigungsrecht

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558, haben die Mieter/innen ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Innerhalb der Überlegungsfrist können Sie somit auch prüfen, ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats. Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Januar, Kündigung bis Ende März zum 31. Mai. Die Mieterhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB)

Kann die Vermieterin trotzdem auf Zustimmung klagen?

Kann die Vermieterin,

Ich bin mir jetzt auch nicht so sicher. Es wäre nett, wenn hier jemand eine fachlich und fundierte Aussage machen könnte.

Das sollte/kann ein Anwalt für Mietrecht oder der Mieterbund machen.

Hallo jonnymcmuff,

ich verwechsel dies nicht. Der Mietvertrag ist abgeschlossen als Netto Miete mit , xxx

zuzüglich einer Betriebskosten-Pauschale xxx

und genau darum geht es. Die Erhöhung der Netto Miete um 20% ist ja i.O. (Die Voraussetzungen sind erfüllt, mehr als 3 Jahre nicht erhöht und im Rahmen des Mietspiegels)

Es geht darum, dass die Vermieterin meiner Freundin, gleichzeitig die Pauschale um 50% erhöht.

Außerdem liegt keine schriftliches Mieterhöhungsverlangen bei, sondern eben nur der Mietspiegel und die Zustimmungserklärung.

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@Haesilein1951

Betriebskostenpauschale

Nicht zu verwechseln mit der Brutto(kalt)miete ist die Betriebskostenpauschale. Bei Letzterem handelt es sich um die Vereinbarung einer Nettomiete (also dem reinen Entgelt für die Wohnungsnutzung) zuzüglich eines festen Betrags auf die Betriebskosten. Der Unterschied zur Brutto(kalt)miete ist der, dass die Betriebskostenpauschale nach Maßgabe des § 560 BGB auch nach dem 01.09.2001 einseitig vom Vermieter erhöht werden kann. Hierzu muss jedoch zum einen im Mietvertrag vereinbart worden sein, dass die Pauschale erhöht werden kann, und zum anderen muss der Vermieter vor der konkreten Erhöhung den Mieter/innen in Textform sein Erhöhungsverlangen mitteilen (siehe dazu auch oben „Mietverträge vor dem 01.09.2001“).

Weiteres unter:

http://www.bmgev.de/betriebskosten/tipps-und-infos/bruttomiete-mit-betriebskostenpauschale.html

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@johnnymcmuff

Danke, mir ist der Unterschied zwischen einer Brutto(kalt)miete und einer Nettomiete mit BK-Pauschale bekannt.

(Bei der Brutto(kalt)miete hätte die Vermieterin die gesamte Miete um 20% erhöhen können, wobei die BK für das gesamte Haus auf dem Beiblatt zur Mieterhöhung ausgewiesen werden müssen und danach anteilig auf die qm-Wohnfläche der einzelnen Mietwohnung.)

Mir geht es darum, ob eben diese Mieterhöhung formal ungültig ist, da fehlerhaft,

weil keine Gegenüberstellung von den bisherigen BK der zukünftigen erfolgte und auch kein schriftliches Mieterhöhungsverlangen (außer der Zustimmung) vorliegt..

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@Haesilein1951

weil keine Gegenüberstellung von den bisherigen BK der zukünftigen erfolgte und auch kein schriftliches Mieterhöhungsverlangen (außer der Zustimmung) vorliegt..

Ohne schriftliches Mieterhöhungsverlangen ist die Mieterhöhung formal unwirksam.

Wenn man ein Mieterhöhungsverlangen bekommt hat man ja eine Überlegungsfrist und ein Sonderkündigungsrecht


Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht mündlich verlangen. Er muss Ihnen sein Mieterhöhungsverlangen mindestens in Textform mitteilen.

Die Textform erfordert keine eigenhändige Unterschrift. Das Mieterhöhungsverlangen kann auch per Fax oder E-Mail übersandt werden.Es ist nur wirksam, wenn es vom Vermieter abgegeben wird aber: Bevollmächtigung Dritter ist möglich!), schriftlich oder in Textform erklärt wird und den Namen des Vermieters trägt (bei mehreren Vermietern die Namen aller Vermieter, bei juristischen Personen genügt die Angabe des Namens der juristischen Person (BGH, Urteil vom Juli 2010, AZ: VIII ZR 321/09), an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet ist und auch allen zugeht (Regelungen zur Entgegennahme von Vermietererklärungen im Mietvertrag beachten). Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen (prozentuale Erhöhung genügt nicht!) ausgewiesen und hinreichend begründet sein.Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, d. h. er muss anhand von für die Mieter/innen überprüfbaren Tatsachen darlegen, dass die verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt (siehe „Ortsübliche Vergleichsmiete“). Haben Sie Zweifel, ob der Absender des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich Ihr Vermieter oder sein Bevollmächtigter ist, lassen Sie sich sofort (innerhalb einer Woche) beraten! Ist ein Verwalter oder ein anderer Bevollmächtigter erstmalig der Absender des Mieterhöhungsverlangens, muss eine Vollmacht des Vermieters/der Vermieter im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht, wird die Mieterhöhung unwirksam, wenn Sie diese unverzüglich (innerhalb einer Woche nach Zugang) wegen Fehlens der Vollmacht schriftlich zurückweisen.

http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/mieterhoehung.html

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Hallo Haesilein, ich wundere mich mal wieder gewaltig, was einige User hier schreiben. Deshalb nun von mir was rechtens ist:

Die Nettomiete kann innert 3 Jahren um 20% erhöht werden, ist aber gedeckelt. Das kannst du an Hand des Mietspiegels prüfen. Allerdings muss dir ein formales Mieterhöhungsverlangen vorgelegt werden. Darin muss auch zwingend stehen, dass du der Mieterhöhung zustimmen sollst. Fehlt diese Klausel, ist das MEV unwirksam und du bräuchtest einfach nur schweigen und die alte Miete weiterzahlen.

Zur Erhöhung der Betriebskosten: Es wurde eine** Pauschale** vereinbart. Hier sagt der Gesetzgeber wie auch die Rechtsprechung, dass diese Pauschale Bestand bis Mietende hat und nicht erhöht werden kann. Nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Pauschale angepasst werden kann bzw. darf, ist solche Anpassung zulässig. Diese muss dann aber genau begründet und erläutert werden.

Wie du vermutlich weißt, gibt es bei vereinbarter Pauschale keine jährliche Abrechnung.

Eine Zustimmungsaufforderung mit eingeschlossener Anpassung der Betriebskostenpauschale solltest du nicht unterschreiben. Das sind zwei verschieden Paar Schuhe. Außerdem gilt, was ich zuvor ausgeführt habe.

Es wäre evtl. hilfreich, wenn du hier den Text einstellst, der auf dem Schriftstück steht welches der Freundin zugestellt wurde. Möglicherweise gäbe es dann meinerseits eine Ergänzung.

LG vom Albatros

Hallo Albatros, Danke erst mal für Deine sehr fundierte Antwort.

Leider habe ich bei Kommentar nichts gefunden, um eine Datei anzuhängen. siehe deshalb meine Antwort unten, wo ich das Formblatt der Zustimmungserklärung meiner Freundin als Anhang rein gestellt habe.

Wäre nett, wenn Du mir Deine Meinung zu sagen würdest. Danke Haesilein

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@Haesilein1951

Hallo liebes Haesilein, erst heute (leider) nehme ich mir die Zeit nochmals auf deine Frage zu schreiben um zu versuchen, Licht in diese Problematik zu bringen. Im Wesentlichen habe ich ja schon in meiner Antwort nach meinem Rechtsverständnis geantwortet. Leider ist dein eingefügtes Dokument "Zustimmung ...." weder in kleiner noch vergrößerter Darstellung entzifferbar. Aber nichts desto trotz, für mich ist eindeutig, dass hier kein ordentliches Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Das Formblatt enthält zwar diverses Zahlenmaterial, aber ersetzt nicht ein reguläres Mieterhöhungsverlangen in welchem auch eine Rechtsbelehrung (Rechtsbehelf) über einen möglichen Widerspruch und mit welcher Frist dieser erfolgen müsste. Es könnte allerdings sein, dass dieses Formblatt (von Haus und Grund?) zulässig ist für die Erhöhung der Nettomiete (gewissermaßen als Kombi von ME und Zustimmung. Ist mir in dieser Form aber völlig unbekannt.

Was die Betriebskostenpauschale betrifft, so ist diese nur anhebbar, wenn das so auch mietvertraglich vereinbart wurde. Wenn nicht, bleibt sie wie bei Mietbeginn vereinbart.

Ich schreib dir noch was dazu intern um einen Weg bzw. eine Lösung zu finden.zu finden

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Auch eine Betriebskostenpauschale kann erhöht werden - allerdings nur wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. (§ 560 Abs. 1 BGB)

siehe auch:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/betriebskosten2.htm

Danke dies ist mir bekannt, wenn im Mietvertrag auch vereinbart

Mir geht es auch darum, ob eben diese Mieterhöhung formal ungültig ist, da fehlerhaft,

weil keine Gegenüberstellung von den bisherigen BK der zukünftigen erfolgte und auch kein schriftliches Mieterhöhungsverlangen (außer der Zustimmung) vorliegt..

Sowohl die erhöhte Miete als auch die erhöhten BK-Pauschale erscheinen nur auf der Zustimmungserklärung.

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@Nemisis2010

der Meinung bin ich auch.

die Vermieterin müsste doch die BK für das gesamte Haus ausweisen, und diese dann nach der qm-Fläche der Whg. meiner Freundin zuordnen oder nicht.

Was soll ich meiner Freundin jetzt raten?

Widerspruch, da die BK-Pauschale nicht aufgelistet wurde.

Widerspruch gegen die Mieterhöhung, da nicht richtig erläutet oder kann dies sein, dass die Vermieterin schreibt:

neue Miete xxx qm x ...€ = 480,00 € neue Miete

plus BK-Pauschale € 120,00

Gesamt: € 600,00

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@Haesilein1951

stimmt sie müßte Belege für die gestiegenen Nebenkosten vorlegen. 50% ist ganz schön happich - vielleicht finde ich noch einen interessanten Link für Dich.

Deine Freundin soll vorsorglich Widerspruch einlegen - sie die Mieterhöhung schon begründen (Mietspiegel, Vergleichsmiete etc.).

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Ich würde sagen, dass du mal beim Mieterschutzband anfragen solltest. Außerdem könntest du versuchen über eine Anwaltskanzlei eine kostenlose Beratung oder Info zu bekommen..

> Auszug von Antwort Albatros vom 30.6.13 : Es wäre evtl. hilfreich, wenn du hier den Text einstellst, der auf dem Schriftstück steht welches der Freundin zugestellt wurde. Möglicherweise gäbe es dann meinerseits eine Ergänzung.>

Hallo Albatros, ich stelle jetzt mal das Formblatt der Zustimmungserklärung meiner Freundin als Anhang rein. (Leider habe ich bei Kommentar nichts gefunden, um die Datei anzuhängen)

Es geht jetzt lediglich darum, ob das Formblatt und der Mietspiegel für die genannte Mieterhöhung ausreicht. Mehr hat sie nicht erhalten.

Uns war immer klar, dass meine Freundin eine sehr günstige Miete bezahlt. Sie hat halt selbst sehr viel investiert, um es wohnlich zu haben. Von der Erhöhung her wäre dies auch aktzeptierbar.

Wir möchten dies nur um ein paar Monate hinauszögern, falls es formal falsch ist.

Wäre nett, wenn Du mir Deine Meinung zu sagen würdest. Danke Haesilein

Formblatt Zustimmungserklärung - (Mietrecht, Mieterhöhung, Betriebskosten-Pauschale)

Fachlich fundierte Antworten wirst Du hier kaum bekommen. Schon gar nicht um diese Uhrzeit. Hier fragen Schüler nach Hausaufgabenlösungen und kranke Menschen, wie sie wieder gesund werden und so.

ich denke, dass ich dies schon beurteilen kann. Es gibt in diesen Forum, sehr wohl User, welche ein sehr fundiertes Wissen haben und auf diese zähle ich.

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Bist du sicher, dass es sich um eine Betriebskosten PAUSCHALE und nicht um eine BetriebskostenVORAUSZAHLUNG handelt, die jährlich abgerechnet wird ?

lass dich beim mieterverein beraten

diese Antwort hättest Du Dir sparen können, ich arbeite selbst in diesen Bereich und hatte um fachlich fundierte Aussagen gebeten.

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Genau. Das Mietrecht ist so kompliziert und die Fristen und Prozentsätze ändern sich ständig (jetzt gerade wieder vor ein paar Tagen habe ich was gelesen).

Da sollte man wirklich Fachleute fragen.

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