Miete und Kaution bei Kauf Haus mit ELW?

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6 Antworten

Unser Untermieter 

Mieter, auch wenn er unter Euch wohnt;-)

Die vertraglich vereinbarte Miete und Betriebskosten stehen Euch ab Eigentumsübergang, nicht ab Abschluß des Kaufvertrages zu.

Eigentumsübergang ist normalerweise das Datum des Grundbucheintrages.

da der Makler es nicht rechtzeitig schaffte hier einen Kontowechsel durchzuführen.

Warum habt Ihr das nicht selbst gemacht? Nettes Schreiben an den Mieter, mit Kopie des Grundbuchauszuges und neuer Bankverbindung, fertig.

Hi anitari,

ok, Mieter, haben wir verstanden, ja, er wohnt unter uns ;-)

Das bedeuted, dass wir eigentlich die Miete erst bekommen können, wenn wir im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, oder eine Auflassungsvormerkung haben? Denn es waren noch zu löschende Grundschulden drin womit wir erst die Auflassungsvormerkung hatten.

Den Mieter angeschrieben haben wir nicht selbst gemacht da der Makler uns hier als Mittelsmann anbot, aufgrund der großen Entfernung. Tja, blindes Vertrauen rächt sich...

Danke dir

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An sich kommt es genau darauf an, was im Notar-Vertrag steht. Hier ist geregelt, was wem und wann zusteht.

Ich gehe jetzt einfach mal davon aus, dass 'Rechte und Pflichten' auf euch ab dem 01.01.2016 auf euch übergegangen sind.

Unser Untermieter hat in diesen 2 Monaten noch Miete an die bisherigen Eigentümer bezahlt, da der Makler es nicht rechtzeitig schaffte hier einen Kontowechsel durchzuführen.

entsprechend sind das zwei Mieten, die euch zustehen. Diese könnt ihr vom Vorbesitzer einfordern unter verweis auf den Kaufvertrag.

Die Kaution wäre ebenfalls auf euch zu übertragen.

Dennoch rückt der bisherige Besitzer diese nicht raus 

Verweise ihn freundlich auf den Kaufvertrag. 

an wen könnte ich mich hier wenden?

Sofern du eine Vermieter-Rolle einnimmst, ist eine Mitgliedschaft bei Haus und Grund unbedingt anzuraten. - Das kostet zwar etwas, aber dafür erhälst du im Rahmen der Mitgliedschaft eine anwaltliche Beratung, die im Preis inbegriffen ist.

Hi, ja, habe gerade den Kaufvertrag gelesen und die Rechte und Pflichten gehen ab dem 01.01.2016 auf uns über.

Somit kann ich alles einfordern.

Das Beamtendeutsch ist manchmal sehr schwierig zu lesen. 

Danke dir KnusperPudding

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@Quastenflosser

Das Beamtendeutsch ist manchmal sehr schwierig zu lesen. 

Dem kann ich nur zustimmen. - Ich war 'grob' in einer ähnlichen Situation.

Mir wurde von vorn herein eine Mitgliedschaft bei H&G bereits durch den Markler angeraten, was ich auch empfehle. - Das oben geschriebene war in etwa der Inhalt der anwaltlichen Beratung zu dieser Angelegenheit.

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Die NK-Nachzahlung muss der vor-Eigentümer von seinem Mieter einfordern. Mit dieser hast Du nix zu tun.

Die Kaution muss der Vor-Eigentümer Dir übergeben.

Als Druckmittel benutzt er die 2 ausstehenden Mieten von zusammen 460 EUR und die Kaution von 790 EUR.

welche ausstehenden Mieten? Druckmittel gegenüber wem?

an wen könnte ich mich hier wenden?

an einen Anwalt oder an Haus & Grund.

Hi Stefan1531

Danke erstmals.

1. Die Kaution steht mir zu? Dann diese haben wir bisher nicht erhalten, da eben der Makler meinte, dass wir dies erst können, wenn wir Eigentümer sind. Aufgrund der Zusammenlegung der Grundbuchämter, sind wir erst vor 2 Wochen Eigentümer geworden.

2. Die Miete Januar und Februar 2016 landeten noch beim bisherigen Eigentümer, da der Makler es verpasste, unsere Kontendaten dem bisherigen Eigentümer zu nennen, damit dieser es dem Mieter geben kann.

Man muss dazu sagen, dass zwischen dem Objekt und wo wir wohnten, rund 600km lagen und die Renovierungsarbeiten von Handwerkern durchgeführt wurden. Kompliziert, ist weis.

Danke

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@Quastenflosser

Also: Miete und Kaution stehen Euch erst ab Eigentumsübergang zu, nicht ab Kaufvertrag. Insofern schuldet Euch der Mieter erst Mietzins für 2 Wochen und der Voreigentümer die Kaution auch erst seit 2 Wochen.

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@Quastenflosser

Warum Ihr über Makler und Voreigentümer mit Eurem Mieter stille Post spielen wollt, verstehe ich immer noch nicht. Das Versäumnis einer von Euch beauftragten Person ist hier Euch zuzurechnen - wobei hier fraglich ist, ob überhaupt ein Versäumnis besteht.

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@Quastenflosser

Die Kaution steht mir zu? Dann diese haben wir bisher nicht erhalten, da eben der Makler meinte, dass wir dies erst können, wenn wir Eigentümer  sind.

Natürlich - das versteht sich ja von selbst.

Die Miete Januar und Februar 2016 landeten noch beim bisherigen Eigentümer, da der Makler es verpasste, unsere Kontendaten dem bisherigen Eigentümer zu nennen, damit dieser es dem Mieter geben kann.

Die Miete steht Euch ab dem Zeitpunkt zu, an dem Ihr Eigentümer seid.

Warum schiebt Ihr die Schuld auf den Makler, der den vorigen Eigentümer informiert, damit dieser wiederum den Mieter informiert?

Ein bißchen Eigeninitiative wäre schon sinnvoll, meinst Du nicht?

Nur, wenn ich etwas selbst mache, weiß ich, daß es richtig gemacht wird.

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Habt Ihr den Mieter rechtzeitig, schriftlich und nachweisbar über den Eigentumsübergang sowie die neue Bankverbindung informiert?

Falls ja, ist die fehlgeleitete Zahlung nicht Euer Problem. Den Mietzins schuldet der Mieter Euch, nicht dem Voreigentümer. Wenn er dennoch an den Voreigentümer gezahlt hat - nicht Euer Problem. soll er sich damit auseinander setzen.

Haltet Euch aus dem Streit zwischen Mieter und Voreigentümer heraus.

Vom Voreigentümer müsst Ihr die die Kaution fordern, diese steht nicht dem Mieter zu, sondern Euch als neuem Vermieter. DIe Kaution sichert nicht die Nebenkosten ab, sondern nur die Mietsache!

Was der Makler damit zu tun haben soll, erschließt sich mir nicht...

Der Makler war verantwortlich für die gesamte Abwicklung. Er war vermutlich beauftragt vom Verkäufer, sich um alles zu kümmern und vor März kam man seitens des Käufers wohl nicht an den Einliegermieter ran. Wie auch immer - das ist nicht ausschlaggebend.

Fakt ist, dass der Verkäufer zwei Monatsmieten kassiert hat, die ihm nicht mehr zustehen und dass der Einliegermieter nichts falsch gemacht hat, weil er es nicht besser wissen konnte. Somit hat der Einliegermieter wohl schuldbefreiend bezahlt.

Demgegenüber hat sich der Verkäufer auch noch ungerechtfertigt bereichert und unterschlägt nun auch noch die Kaution, die ihm definitiv nicht gehört, denn diese kann er sich nicht einfach im Rahmen des Verkaufs des Hauses einverleiben.

Da das Mietverhältnis nie beendet wurde, darf er die Kaution auch nicht für seine Zwecke angreifen.

Wie er zu seiner Nachzahlung für 2014 und 2015 kommt, ist seine Sache.

Der Tipp mit Haus & Grund ist schon mal nicht schlecht. Dort wird man sicher auch einen versierten Rechtsanwalt genannt bekommen, der die weiteren Schritte für den Käufer übernimmt.

Meiner Meinung nach sollten das folgende sein:

Anwaltsschreiben an den Verkäufer, dass er die Kaution bis zum Zeitpunkt x an den Käufer heraus zu geben hat und die zu Unrecht erhaltene Miete bis zum Zeitpunkt x entweder an den Käufer weiter zu leiten hat oder an den Mieter zurück zu zahlen hat.

Der Rechtsanwalt wird ihn darauf hinweisen, dass er ansonsten wegen Unterschlagung (Kaution) und wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Miete) belangt wird.

Er wird somit also mit Strafanzeige drohen und mit einem Zivilprozess. Beides mit schlechten Aussichten für den Verkäufer.

Es wird ihm allenfalls anheim gestellt, bei der Rückzahlung der Miete die Nachzahlungen von Betriebskosten für 2014 und 2015 gegen zu rechnen unter Beifügung der korrekten Abrechnungen.

Er darf aber, falls die Mieten nicht dafür reichen, die Kaution dafür nicht angreifen.

Ob es nun gerechtfertigt ist, die Mieten wegen der Nachzahlungen einzubehalten, ist noch einmal ein ganz anderes Thema, denn hierfür kommt es auch auf die Rechtzeitigkeit seiner Abrechnungen an. Wurden diese nicht fristgerecht erstellt, hätte er sowieso keinen Anspruch auf Nachzahlung. Dies müßte aber dann der Einlieger rechtlich weiter verfolgen.

In dem Moment, wo der Verkäufer dem Mieter seine exakte Abrechnung gegen die Mieten stellt und die Mieten sind dadurch aufgebraucht, wird der Mieter wieder zum Schuldner für die zwei Monatsmieten gegenüber dem Käufer. Dieser kann die Miete dann von ihm einfordern und ihn ggf. kündigen, wenn er nicht bezahlt.

Wenn der Käufer selbst in dem Haus wohnt, hat er überdies die Möglichkeit der erleichterten Kündigung aufgrund §473a BGB.

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Das sind ja zwei verschiedene Situationen.

Mit den Streitgkeiten und Rechtsansprüchen des Vorbesitzers und dem Untermieter habt ihr nichts zu tun.

Was ich nicht verstehe, was hat der Makler mit dem Kontowechsel zu tun?

Ihr hättet dem Untermieter euer Konto mitteilen können / müssen. Und das ihr die neuen Eigentümer seid.

Aus meiner Sicht hat der Untermieter Mietschulden bei euch, da er nicht an euch gezahlt hat.

Am besten beim Rechtsanwalt nachfragen, da die Situation sehr verzwickt ist.


Hi Mariano2000,

Danke für deine Hilfe.

Thema Makler, der hatte halt den Kontakt zwischen Verkäufer und uns und wir keinen direkten Kontakt zum Verkäufer. Er war Mittelsmann, dem wir auch unsere Kontenverbindung gaben.

OK, da sind wir ebenfalls unwissend gewesen und haben Fehler gemacht. 

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@Quastenflosser

Kommt ganz darauf an was ihr mit dem Makler vereinbart habt, wenn da steht das er das zu erledigen hatte, hat er seinen Auftrag nicht erfüllt

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Was ist denn heute noch "rein logisch"? Keinen Anwalt zur Hand? Haus & Grund z.B. kann Dir Auskunft darüber geben

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