Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft bei bauphysikalischen Baumangel erforderlich?

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5 Antworten

wenn die Verwaltung in der Instanzsetzungskasse zu wenig Geld hat, muss sie umgehend eine Sonderumlage erheben, damit die Gesundheitsgefahr sofort beseitigt werden kann. Sollte sie entgegen besserem Wissen keine Abhilfe schaffen, so haftet sie solange, wie kein Beschluss vorlkiegt - seitens der Eigentümer - auf Beseitigung zu verzichten.

Weshalb sollte die Gemeinschaft nicht mit einfacher Mehrheit die Durchführung sinnvoller Arbeiten beschließen? Ich sehe da kein Problem. Wenn Gefaahr im Verzuge ist, kann der Verwalter sogar ohne Beschluß loslegen. Nur das Geld muß da sein. Soweit ich das immer wider erlebe, geht es bei den Beschlußfassungen weniger um die Durchführung als um die Finanzierungsquelle - laufendes Konto/Rücklagen/Sonderumlage! Wenn Schimmel durch schlechte Isolierung auftritt, ist das in aller Regel kein Einzelfall. Sonst triffts nur den Einzeleientümer.

Ja - der Verwalter verweist auf wenig Geld in der Rücklage . Aber wie schon gesagt , solange die Massnahme zur Schadensbeseitigung noch nicht feststeht , kann man ja auch zu etwaigen Kosten nichts sagen .

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Ich gehe davon aus, dass bauphysikalischer Mangel das Anbringen einer Dämmung bedeutet. Da dieses aber alle Parteien betrifft, müssen alle mitentscheiden, auch wenn der Schimmel vielleicht nur bei einer Partei aufgetreten ist, es müssen ja auch alle bezahlen, da sollten sie auch die Entscheidung mittreffen.

Bei dieser Antwort - nichts gegen den Schreiber - zeigt sich, wo die Risiken einer Eigentumswohnung liegen: durch ein oder auch zwei Eigentümer können für alle sinnvolle Instandhaltungen oder Modernisierungen unterbleiben bzw. verhindert werden.

Oder andersrum: der Wert der Eigentumswohnung kann durch die Minder-/Mehrheit erheblich beeinträchtigt werden.

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@LittleArrow

Das ist richtig, eine Gemeinschaft birgt immer Risiken. Wer sich aber in diesem Fall dagegen entscheidet kann ja bei der betroffenen Partei die Folgen des Mangels sehen...und das öffnet hoffentlich Augen und Geist! Würd mich deshalb auch nie für eine Eigentumswohnung entscheiden...

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@denecke

Ich wurde mal informiert , daß bei durch Baugutachten festgestellte bauphysikalische Mängel kein Mehrheitsbeschluss erforderlich ist .

Gerade hier wo ja Gundheitsgefahr besteht .

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@barcaespana

Ein Beschluss muß auf jeden Fall her, gleichgültig, worin der Mangel begründet ist.(Es sei denn, der Verwalter ist per VW-Vertrag ermächtigt, bis zu einer gewissen Auftragssumme ohne WEG-Beschluß handeln zu dürfen oder aber weiteres, s. meine Antwort). Da es sich hier um eine Instandhaltung/-setzung substanzerhaltender Art handelt (vgl. § 21 IV, V Nr. 2 WEG), ist der Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen. Sollte die Maßnahme mehrheitlich abgelehnt werden, hat der vom Schimmel geschädigte WEer die Möglichkeit, die anderen Miteigentümer auf Zustimmung und Schadenersatz zu verklagen.

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Unverständlich warum der Mangel jetzt erst auf tritt ? Ich schlage einen Kurs über das Be-,und Entlüften von Räumen vor ! In der jetzigen Zeit , und bei den Energiekosten wird stark an der Heizung gespart ! Einmal Fenster öffnen und durchlüften = ? €

Hat jemand behauptet das der Mangel zum erstenmal auftritt . Es gibt heute sehr gute Tapeten , Grundierungs - und Wandfarben ? Leseunvermögen und ein schlechtes Gedächtnis .

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Grundsätzlich bedarf jede Veranlassung einer Instandsetzung am Gem-ET (es sei denn, es ist Gefahr in Verzug / Verkehrssicherung / Notgeschäftsführung) eines Beschlusses der WEG. Damit der Verwalter in seiner Handlungsfreiheit nicht zu sehr eingeschränkt ist (denn das bedeutet auch z.B. Beschlußfassung / ETV wg. einer kaputten Türklinke an der Hauseingangstür), läßt er sich (wenn er gescheit ist) zur Durchführung von notwendigen Arbeiten über den Verwaltervertrag Vollmacht bis zu einem Max.-Betrag von X € geben. So kann es gut sein, daß die Arbeiten in Deinem Fall vom Verwalter rechtmäßig beauftragt wurden, ohne Euch als WEer zur Beschlussfassung zu bitten.

Worum geht es denn bei Dir genau?

Ein Gutachten hat festgestellt, das die Wohnungsdecke in einem bestimmten Bereich zu stark auskühlt . Und dies widerspricht der zum Zeitpunkt der Baugenehmigung gültigen DIN . Zimmerdecke des Wohnzimmers, und der über unserer Wohnung liegende Balkon , bestehen aus der gleichen Tragplatte . Im Deckenwinkel haben wir Schimmelbefall aufgrund der unzulässig starken Auskühlung .

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@barcaespana

Du mußt Dich mit dem Verwalter nicht herumschlagen, welche DIN Norm gilt (ab Antrag o. Bauausführung), denn: maßgebend ist nicht, welche DIN-Norm gilt, sondern ob die Bauausführung zur Zeit der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Das ist bei Euch wohl eher nicht der Fall.

Sag mir doch bitte, in welche Richtung Du argumentieren willst.

Möchtest Du Deine Miteigentümer überzeugen in der nächsten ETV für eine Dämmaßnahme zu stimmen?

Will der Verwalter keine weiteren Maßnahmen ergreifen (evtl. Einberufung außerordentliche ETV?)

Was möchtest Du bei wem erreichen? Helfe gerne weiter, wenn ich weiß, in welche Richtung es geht. LG

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@geige

Mein Ziel ist , daß eine entsprechende Instandsetzungsmassnahme durchgeführt wird , und da der Mangel vom Gemeinschaftseigentum verursacht wird , und in meiner Wohnung auftritt , will ich die Instandsetzungskosten nicht alleine tragen müssen . Was bei einer eventuellen Abstimmung während einer Eigentümerversammlung , das Ergebnis sein könnte .

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@barcaespana

Weigert sich die restliche Gemeinschaft grundsätzlich, eine Wärmedämmung durchführen zu lassen oder ist zu wenig Geld da?

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@firstguardian

Guten abend barcaespana, grundsätzlich ist ja jetzt erstmal zu unterscheiden bezügl. der Kostentragungspflicht hinsichtl. der Schäden im Sonder- u. am Gemeinschaftseigentum:

Für die Kosten der Beseitigung von Schäden am Sondereigentum (also Deiner Wohnung), verursacht durch Mängel am Gemeinschaftseigentum, hat grundsätzlich der Sondereigentümer selbst aufzukommen (sofern kein Verschulen vorliegt, was man der Gemeinschaft ja in Deinem Fall nicht anlasten kann - konstruktive Wärmebrücke).

So ärgerlich es auch ist: der Betroffene hat die Kosten selbst zu tragen.

Du kannst also nur an die Gemeinschaft appelieren, einen Anspruch hast Du nicht.

Aber: Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die eine Instandsetzung in angemessener Zeit einschließt. Dem Verwalter obliegt es, die Wohnungseigentümer auf die Notwendigkeit einer Instandsetzungsmaßnahme hinzuweisen und eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen sowie gefaßte Eigentümerbeschlüsse auszuführen. Verletzen die Wohnungseigentümer die ihnen obliegende Instandsetzungspflicht, können sich Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers ergeben.

Die Instandsetzungskosten im Bereich der Fassade haben alle WEer anteilsmäßig zu zahlen.

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@geige

Guten Abend Geige - danke für die sehr gute Information . Wenn ich richtig verstehe , heißt das , die Gemeinschaft kann sich während der Versammlung zwar dagegen entscheiden ,ich kann aber Schadensersatzansprüche erheben , und das Gemeinschaftseigentum muss auf jedenfall instandgesetzt werden , damit mein Eigentum nicht weiteren Schaden nimmt ? .

Guten Abend firstguardian , die Versammlung wird Anfang nächsten Jahres stattfiden ( Jan/Feb ) . Bisher kann man zu etwaigen Kosten noch nichts sagen , da die Maßnahme zur Schadensbeseitigung noch nicht feststeht, und von der Hausverwaltung auch noch nicht geprüft wurde .

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@barcaespana

Ja, genau das bedeutet es. Wohlmöglich überlegen es sich Deine Miteigentümer, wie sie abstimmen, wenn sie mal darüber aufgeklärt werden, mit welchen Haftungsrisiken ein Negativbeschluß verbunden ist.

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@firstguardian

Wie würde das denn funktionieren , wenn das Geld in der Rücklage für die Dämmung bzw. Beseitigung der Wärmebrücke nicht ausreichen würde ?

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