Mehrfamilienhaus vermieten

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5 Antworten

Du solltest Dich intensiv mit Finanzierungen befassen. 1. Finanzierungsvolumen = Kaufpreis + Grunderwerbssteuer+ Notar etc.= ~Kaufpreis+10% also ~150.000 € (wenn das nicht mehr verhandelbar ist) + 15.000,-€=165.000,-€ Wenn noch Investitionsstau hinzukommt, dann brauchst Du ein Gutachten oder eine sehr gute Beratung, wieviel dafür zu kalkulieren ist, das können ganz schnell 50.000 € sein. Aber gehen wir einmal davon aus, dass kein Investitionsstau vorliegt. 2. Einahmen: Ich kalkuliere immer nur 10 Monatsmieten / Jahr, der Rest ist Sicherheit für Rücklagen, Reparaturen und Mietausfälle. also 1400 € x 10= 14.000,-€/a

3.Finanzierungskosten: zur Zeit kannst Du mit 3% effektiven Jahreszinsen bei zeitgleicher Verrechnung rechnen zuzüglich Tilgung (1%, eher 2%) Bei 2% Tilgung und 3% Zins = 5% Finanzierungskosten = 165.000,- € x 5%/a= 8.250,- €/a. Einnahmen ca. 14.000 €/a - 8.250 €/a Kosten = Gewinn = 5.750,- €/a Rücklagen

  1. Einschätzung: Nach dieser Vorkalkulation gehe ich sehr stark davon aus, dass hier ein Investitionsstau vorliegt oder die Sache sonst einen Haken hat. Warum will der Vorbesitzer das Objekt verkaufen, wenn dort 5.750 €/a Gewinn erwirtschaftet werden?

Wenn das wirklich so ist, dann ist das allerdings der Gewinn vor Steuern und Dienstleistungen (Hausverwaltung + Steuerberater z.B.)

Stramm ohne Rücklagenbildung erwirtschaftet das Objekt ja 5750 + 2x1400 €/M= 8.550 €/a Das wäre ein sehr guter Gewinn bei einer 100% Finanzierung gerechnet.

Wenn kein Investitionsstau vorliegt, die Finanzierung gesichert ist und jeden Monat die Miete reinkommt, dann wäre das ein guter Plan das Objekt zu erwerben.

Wie sieht es aus, wenn die Studenten ihren Abschluss machen? Dann kündigen die zum Beginn der Semesterferien und der Nachmieter mietet frühestens zum Ende der das Semesterferien, hast Du das realisiert?

Ist in der Miete, die die Stuenten bezahlen alles an kosten drinn, oder musst Du selber noch Kosten tragen, die den Gewinn schmälern?

Die wichtigste Arbeit ist immer die Objektrecherche vor dem Kauf. Wenn man da einen Fehler macht, kann es böse enden (investitionsstau).

viel Glück.

Ob sich das wirklich lohnt, da bin ich mir nicht so sicher.

Hast Du in deine Berechnung Kosten für Bewirtschaftung, Pflege, Versicherungen, Zinsen, Tilgung, Wertverlust, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen, Modernisierungen, Leerstandsrisiko etc. mit eingerechet?

Falls nicht, solltest du das Ganze nochmals komplett von vorne bis hinten durchrechnen.

Vergiss bitte nicht, dass eine Immobilie gewissen Wertschwankungen ausgesetzt ist.

Deine Rechnung geht so nicht auf. Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit überwiegend WG's, die aus Studenten bestehen. Die Mieteinnahmen kannst du nicht als puren Gewinn rechnen. Wenn du in das Haus nicht investierst, kommt der Staat und nimmt dir über Steuern einen großen Batzen weg. Als Single zahlte ich nach Abzug der Kosten für das Haus bei 42.000 Euro Bruttoeinnahme = 12.000 Euro Steuern. Erst nachdem ich etliches investiert hatte, bekam ich rd. 4.000 Euro zurück. Als Mieter sind Studenten recht angenehm. Hat man wirklich mal Pech mit einer Mietpartei, so kann man recht sicher sein, dass sie nach Beendigung des Studiums größtenteils ausziehen, so dass das Problem gelöst ist. Aber diese jungen Leute achten nicht so auf den Erhalt und die Pflege einer Wohnung wie manch "gestandener" Mieter. Also gibt es mehr Reparaturen, kaum Eigenarbeit z. B. beim tropfenden Wasserhahn, häufig werden keine Fachleute geholt, um z. B. einen Herd anzuschließen. Die Folge sind oft zerstörte Anschlüsse usw. Nach Auszügen müssen Wohnungen oft wirklich grundrenoviert werden. Und was ist, wenn Wohnungen leer stehen? Hast du Reserven, um die Hypotheken zu bezahlen?

Das setz voraus:

immer alles vermietet

die Mieter zahlen regelmäßig

Du hast keinerlei Aufwendungen für das Haus - Renovierungen, Instandhaltungen etc.


du musst auf die Mieteinnahmen auch Steuern zahlen .... also nicht 100% der Einnahmen verplanen

sondern Einnahmen - Steuern - Aufwendungen - Rücklagen = tatsächlicher Gewinn aus Vermietung

Da mußt die erst einmal mit den Banken über den Restkredit verhandeln. Und was machst du, wenn du das Haus erst einmal renovieren mußt? Das wird teuer und du brauchst mehr Kredit.

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