Mehrfamilienhaus vermieten

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Du solltest Dich intensiv mit Finanzierungen befassen. 1. Finanzierungsvolumen = Kaufpreis + Grunderwerbssteuer+ Notar etc.= ~Kaufpreis+10% also ~150.000 € (wenn das nicht mehr verhandelbar ist) + 15.000,-€=165.000,-€ Wenn noch Investitionsstau hinzukommt, dann brauchst Du ein Gutachten oder eine sehr gute Beratung, wieviel dafür zu kalkulieren ist, das können ganz schnell 50.000 € sein. Aber gehen wir einmal davon aus, dass kein Investitionsstau vorliegt. 2. Einahmen: Ich kalkuliere immer nur 10 Monatsmieten / Jahr, der Rest ist Sicherheit für Rücklagen, Reparaturen und Mietausfälle. also 1400 € x 10= 14.000,-€/a

3.Finanzierungskosten: zur Zeit kannst Du mit 3% effektiven Jahreszinsen bei zeitgleicher Verrechnung rechnen zuzüglich Tilgung (1%, eher 2%) Bei 2% Tilgung und 3% Zins = 5% Finanzierungskosten = 165.000,- € x 5%/a= 8.250,- €/a. Einnahmen ca. 14.000 €/a - 8.250 €/a Kosten = Gewinn = 5.750,- €/a Rücklagen

  1. Einschätzung: Nach dieser Vorkalkulation gehe ich sehr stark davon aus, dass hier ein Investitionsstau vorliegt oder die Sache sonst einen Haken hat. Warum will der Vorbesitzer das Objekt verkaufen, wenn dort 5.750 €/a Gewinn erwirtschaftet werden?

Wenn das wirklich so ist, dann ist das allerdings der Gewinn vor Steuern und Dienstleistungen (Hausverwaltung + Steuerberater z.B.)

Stramm ohne Rücklagenbildung erwirtschaftet das Objekt ja 5750 + 2x1400 €/M= 8.550 €/a Das wäre ein sehr guter Gewinn bei einer 100% Finanzierung gerechnet.

Wenn kein Investitionsstau vorliegt, die Finanzierung gesichert ist und jeden Monat die Miete reinkommt, dann wäre das ein guter Plan das Objekt zu erwerben.

Wie sieht es aus, wenn die Studenten ihren Abschluss machen? Dann kündigen die zum Beginn der Semesterferien und der Nachmieter mietet frühestens zum Ende der das Semesterferien, hast Du das realisiert?

Ist in der Miete, die die Stuenten bezahlen alles an kosten drinn, oder musst Du selber noch Kosten tragen, die den Gewinn schmälern?

Die wichtigste Arbeit ist immer die Objektrecherche vor dem Kauf. Wenn man da einen Fehler macht, kann es böse enden (investitionsstau).

viel Glück.

Deine Rechnung geht so nicht auf. Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit überwiegend WG's, die aus Studenten bestehen. Die Mieteinnahmen kannst du nicht als puren Gewinn rechnen. Wenn du in das Haus nicht investierst, kommt der Staat und nimmt dir über Steuern einen großen Batzen weg. Als Single zahlte ich nach Abzug der Kosten für das Haus bei 42.000 Euro Bruttoeinnahme = 12.000 Euro Steuern. Erst nachdem ich etliches investiert hatte, bekam ich rd. 4.000 Euro zurück. Als Mieter sind Studenten recht angenehm. Hat man wirklich mal Pech mit einer Mietpartei, so kann man recht sicher sein, dass sie nach Beendigung des Studiums größtenteils ausziehen, so dass das Problem gelöst ist. Aber diese jungen Leute achten nicht so auf den Erhalt und die Pflege einer Wohnung wie manch "gestandener" Mieter. Also gibt es mehr Reparaturen, kaum Eigenarbeit z. B. beim tropfenden Wasserhahn, häufig werden keine Fachleute geholt, um z. B. einen Herd anzuschließen. Die Folge sind oft zerstörte Anschlüsse usw. Nach Auszügen müssen Wohnungen oft wirklich grundrenoviert werden. Und was ist, wenn Wohnungen leer stehen? Hast du Reserven, um die Hypotheken zu bezahlen?

Ob sich das wirklich lohnt, da bin ich mir nicht so sicher.

Hast Du in deine Berechnung Kosten für Bewirtschaftung, Pflege, Versicherungen, Zinsen, Tilgung, Wertverlust, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen, Modernisierungen, Leerstandsrisiko etc. mit eingerechet?

Falls nicht, solltest du das Ganze nochmals komplett von vorne bis hinten durchrechnen.

Vergiss bitte nicht, dass eine Immobilie gewissen Wertschwankungen ausgesetzt ist.

Verwirrung! Eine Wohnung geschenkt bekommen, aber nicht selbst die Mieteinnahmen erhalten - Steuern! Schlechte Idee?

So. Die Eltern meines Freundes besitzen eine Wohnung, in der sie und ihre Tochter wohnen und eine zweite, die sie für so 900€ vermieten. Um irgendwann mal die Erbschaftssteuer zu sparen (sie hatten noch nicht mal ihren 50sten Geburtstag!) möchten sie nun die erste Wohnung an die Tochter, die zweite an den Sohn (=meinen Partner) verschenken. Die Mieteinnahmen werden sie aber weiterhin behalten, um damit ihre eigenen Nebenkosten zu decken.

Nun fragen wir uns, ob das meinen Partner (bzw. bald uns beide nach einer Herirat) nicht steuerlich schlechter dastehen lassen wird? Den Behörden ist es doch egal, dass das Geld nicht an ihn geht, sie werden da doch sicher von ihm als Wohnungseigentümer Steuern verlangen? Er verdient für einen Berufseinsteiger mit M.Sc. ganz ok, sodass wir als sparsame Leute davon gut leben können und ich ein Zweitstudium (=kein BAföG) machen kann, also nur ein bisschen nebenher verdiene. Bald möchten wir aber auch ein Kind (sind Mitte/Ende 20). Sollten wir uns einen Steuerberater suchen oder wird der Steuerberater seiner Eltern schon wissen, was er tut? Bin etwas verängstigt! Vielen Dank!

Anmerkung: Wir wohnen in einer anderen Stadt sehr weit weg von den Eltern, außerdem kann man u. a. aus kulturellen Gründen sehr schlecht direkt über Geld mit ihnen reden. Wenn wir sie so fragten, würden sie sich sofort angegriffen fühlen, da wollen wir schon wissen, ob ein Konflikt nötig ist...

Update: Leider wollen die Eltern es aus welchen Gründen auch immer nicht als Nießbrauch. Wir haben nun den Vertrag gesehen, dort steht, die Miete muss mein Freund monatlich an seinen Vater überweisen.

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Risiken aus einer Aufteilung einer Eigentumswohnung in drei separate Wohnungen?

Wir planen eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Ca. 130 qm und aufgrund des Schnittes vom aktuellen Eigentümer in drei kleiner Wohnungen unterteilt. Im Grundbuch und in der WEG wird diese Wohnung als ein Objekt geführt. Die Vermietung erfolgt in drei separaten Verträgen. Wir planen dieses Vermietungs-Setup beizubehalten, weil eine relativ gute Mietrendite dabei herausspringt.

Wo sind die Risiken?

  • Vermieterrisiken (Streit bei Abrechnung)?
  • Risiken durch die WEG für den Eigentümer (Verbot einzeln zu vermieten)?
  • Sonstige Risiken?

Vielen Dank für Einschätzungen!

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Hallo, ich brauche mal eure Meinung. Von Steuerberatern habe ich widersprüchliches gehört. Ich möchte ein Haus kaufen. Auf Grund der Lage ist keine großartige Wertsteigerung zu erwarten, eher im normalen Bereich. Das Haus soll vermietet werden. Aber an Verwandte, also sind Mieteinbußen durch Mieter mit schlechter Zahlungsmoral nicht zu befürchten. Das Haus kostet 200 TE und könnte durch Eigenkapital zu 100% gekauft werden. Das Eigenkapital ist derzeit zu 1,5% verzinst. Dringende Renovierungen stehen nicht an, aber klar könnte man schnell 40 TE dafür ausgeben. Netto-Mieteinnahmen wären rd. 10 TE/a. Mir stellt sich aber die Frage was besser/cleverer ist. Das Haus komplett aus Eigenkapital zu bezahlen, dafür aber eine höhere Steuerlast zu haben, da nicht viel abzusetzen. Oder bis hin zu Vollfinanziert, dafür aber hohe Abschreibungen. Mit den EK würde ich gerne ein Haus für mich kaufen, das andere Haus muss ich aber auch (so oder so) kaufen. Besser nicht fragen warum :-)

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