Wenn man die Hälfte seiner Wohnung vermietet , was ist steuerlich abziehbar?

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5 Antworten

Erst mal die Anschaffungskosten ohne Grundstück ausrechnen, mit allen Notar, Nebenkosten, evtl. Renovierung vor Einzug. 

Wenn der Grundstückspreis nicht getrennt zu ermitteln ist, kann man pauschle Sätze ansetzen, ich glaube 20% sind üblich, aber besser Steuerberater fragen oder mal beim Finamt anfragen.

AfA, also Abschreibung darf man dann bei Neubauten 3% von den Anschaffungskosten pro Jahr (also 33 Jahre Nutzungsdauer) ansetzen. Im ersten Jahr pro Monat nach Übergabe 1/12 dieser Summe ansetzen. 

Für die Vermietung muss man genau die Wohnfläche ausrechnen, bei gemeinschaftlich genutzen Räumen (Flur, Toilette) bin ich mir nicht sicher, denke aber da könnte man dann 50% ansetzen, auch da: besser nachfragen, oder Steuerberater machen lassen. Also nach Bauplan, oder mit dem Zollstock, Lasermessgerät genau alles vermessen und die Berechnung der Steuererklärung beilegen.

Jedenfalls muss da ein % Satz rauskommen, der vermietet wird, und diesen Satz der Abschreibung kann man als Werbungskosten in die Steuererklärung einsetzen.

Plus die Nebenkosten, also Gas, Strom, Versicherung, Grundsteuer, evtl mitgenutzen Tel/DSL Anschluss, TV Kabel, Hausmeister, Hausverwaltung, ebenfalls multipliziert mit dem errechneten Prozentsatz.

Plus gezahlte Kreditzinsen (also nur die Zinsen, nicht die Tilgung)

Als Einnahmen setzt man dann die erhalten Miete, plus erhaltene Nebenkostenzahlungen an. (Egal wann abgerechnet wird: es zählt was im Steuerjahr eingenommen wurde)

Dann ergibt sich der Gewinn oder Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der das Einkommen und damit die Steuer erhöht oder mindert.  

Steuerbaer 11.07.2017, 07:26

sehr gut und ausführlich beschrieben. Nur eine kleine Ergänzung: Abgeschrieben werden Gebäude des Privatvermögens nur mit 2%, 3% wären Betriebsgebäude.

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juergen63225 11.07.2017, 08:04
@Steuerbaer

sorry das ist korrekt, mein Fehler! 

Wohngebäude werden auf 50 Jahre, also mit 2% pro Jahr abgeschrieben !

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.... die anfallenden Kosten und Lasten für diesen Anteil, was denn auch sonst?

Es gibt als Beleg eine Abrechnung der WEG (ohne die Anteile für die Rücklage), die rein wohnungsbezogenen Kosten und Lasten wie Grundsteuer, und gut ist.

Was hat ein Notar mit Deiner Vermietung zu tun?

Bei uns dauert so eine Umschreibung nach Kauf rd. 1 Jahr, sind die Berliner schneller?

Da es sich um dein Eigentum handelt, kannst du damit nach Belieben verfahren - also natürlich auch vermieten. Bis zum nächsten Jahr musst du nicht warten.

Wenn das Zimmer dann vermietet ist, musst du die Einkünfte in der Einkommensteuererklärung angeben. Dabei ermittelt du deine Einnahmen ( Miete, Nebenkosten, ggf. Voraus-/ Nachzahlungen) und Ausgaben.

Als Ausgaben kannst du alle Kosten, die im Zusammenhang mit der ETW anfallen, anteilig ( im Verhältnis der vermieteten zur Gesamtwohnfläche) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen.

Bestimmte Kosten müssen auf mehrere Jahre verteilt werden → die Anschaffungskosten ( also der Kaufpreis für die ETW + GrErwSt + Notar + ggf. Makler) können nur im Rahmen der Abschreibungen ( über 50 Jahre) abgesetzt werden. Dabei kann nur der Gebäudeanteil angeschrieben werden. Auch bei ETW's ist ein Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, zu berücksichtigen. Wenn im Kaufvertrag kein separater Preis für das Gebäude enthalten ist, gibt es im Internet auf der Seite vom Finanzministerium eine Excel-Hilfe für die Aufteilung.

Arman111 11.08.2017, 00:21

Vielen dank für die hilfreiche Antwort .Der letzte Teil Ihrer Antwort habe ich nicht so richtig verstanden.  Meine Wohnung ist Baujahr 1966 oder 1967 . also 50 Jahre alt . konnte ich die oben gennante "
Anschaffungskosten" absetzen? Wenn ja , haben Sie gemeint nur 2% davon oder?

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Du "darfst" selbstverständlich deine Mieteinnahmen versteuern.

Sie sind nämlich Einkommen und damit steuerpflichtig.

klausbacsi 11.07.2017, 08:54

Hier ist sicher gemeint: Mieteinnahmen minus Kosten

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Zunächst die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern und dann die anteiligen Kosten absetzen.

klausbacsi 11.07.2017, 08:56

So ein Unsinn: Aus Mieteinnahme und Kosten wird der Überschuss bzw. Gewinn errechnet und der wird zusammen mit anderen steuerpflichtigen Einkünften zur Steuerberechnung zugrunde gelegt.

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