Kredit oder Eigenkapital für Immobilie?

7 Antworten

Der Gedanke mit der Finanzierung ist richtig: Die Zinsen können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden und auf der anderen Seite gibt es genügend Kapitalanlagen, deren Erträge nicht oder nicht voll versteuert werden müssen.

Aber bedenke eines: Eine Wohnung allein ist ein großes Risiko. Ein Mietnomade und die ganze schöne Rechnung geht schon nicht mehr auf. Einmal längerer Leerstand.... hinzu kommen Dinge wie Renovationsstau in MFH ... wenn z.B. das Dach oder die Heizung bald fällig werden, ist es auch erstmal vorbei mit der Rendite.

Vor Wohnungskauf sich die letzten Versammlungsprotokolle zeigen lassen und Nachweis über die Instandhaltungs-Rücklage verlangen (die geht auf den Erwerber über und jeder Euro Rücklage ist wie bares Geld zu betrachten bzw. fehlende Rücklagen bei älteren Häusern als Wertminderung).

Finanzieren. Aber nicht, weil du die Zinsen von der Steuer absetzen kannst. Das ist nicht der Grund. 

Der Grund ist: Wenn du eine gute Immobilie kaufst (und darum solltest du dich bemühen), dann wird sie weiter im Wert steigen. Wenn du also erst des Geld ansparst, dann läuft dir der Kaufpreis weg, und du zahlst dann nicht mehr EUR 65.000 dafür, sondern 75.000, 85.000 oder noch mehr, bis du das Geld endlich zusammen hast. 

Wenn du aber einen Kredit aufnimmst, kannst du von der Inflation profitieren. Dann verdienst du z.B. in zehn Jahren 10% mehr, aber der Nennwert der Kreditsumme hat sich nicht geändert. Du musst also nicht mehr ganz so lange arbeiten, um den Kredit zurückzuzahlen. 

Kauf aber nicht einfach irgendeine Immobilie! Mach dich erst einmal schlau. 

Übrigens: Eine Deflation darf es nicht geben. Sonst bist du gea.... ich meine, sonst hast du verloren. Denn der Nennwert des Kredits bleibt gleich, du verdienst aber weniger Geld. Japan hatte dieses Problem, kannst ja dazu mal googeln.

Danke! Wenn ich das Geld aber nicht ansparen muss, weil wir das Kapital hätten, wärst du dann ebenfalls der Meinung?

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@User568246

Wenn ihr Kapital habt, dann würde ich davon einen bestimmten Betrag für die Immobilie vorsehen. Sagen wir, du hättest EUR 220.000,- auf dem Konto. Dann könntest du sagen, okay, EUR 180.000,- gebe ich für die Immobilie aus, und den Rest finanziere ich (wenn die Immobilie teurer ist). 

Ich würde das Geld nicht komplett ausgeben, denn es können unvorhergesehene Dinge passieren. Vielleicht brauchst du ein neues Auto, oder du hast einen Rohrbruch und musst das reparieren lassen, oder du brauchst zwei Zahnkronen, und was immer so passiert. 

Aber - so leicht ist das im Moment gar nicht, eine Immobilie zu kaufen! Schau dich mal auf dem Markt um, dann siehst du schon, was du angeboten bekommst und zu welchem Preis. Wenn wirklich eine Immobilie dabei ist, die du haben möchtest, dann solltest du in der Lage sein, die Kaufentscheidung innerhalb weniger Minuten zu treffen. Ja oder nein. 

Ich habe längere Zeit in München nach einer Immobilie gesucht. Vier Mal habe ich mich mit "Ja" entscheiden. Einmal ist mir ein Käufer zuvorgekommen, der vor mir da war. Einmal hat die Verkäuferin den Preis nachträglich um EUR 5.000,- erhöht. Ich habe am Telefon gesagt, dass das kein Problem ist. Trotzdem ist mir jemand zuvor gekommen. Einmal hat die Verkäuferin den Notartermin platzen lassen. Die vierte Immobilie habe ich gekauft, allerdings nach drei Monaten wieder verkauft (mit einem Gewinn von EUR 5.000,- nach Abzug aller Unkosten), weil mir die Renovierung doch zu teuer war. Ich konnte ja vorher keine genauen Kostenvoranschläge einholen, da ich wie gesagt die Kaufentscheidung innerhalb von fünf Minuten treffen musste.

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@Hardware02

Vielen Dank für die Antwort! Ja, ich habe mich vorher ausführlich mit Immobilien beschäftigt, einige Bücher dazu gelesen und mittlerweile 20-30 Stück besichtigt. Diese wird über die Sparkasse zu einem fairen Preis angeboten. Wir könnten sie komplett bezahlen und wären trotzdem Liquide - haben aber wahrscheinlich in Zukunft ebenfalls recht kostspielige Projekte geplant, sodass ich mich frage, ob man nicht besser jetzt Gebrauch von günstigem Fremdkapital machen sollte.

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@User568246

Kommt ja auch drauf an, wie der Kreditvertrag aussieht. Könnt ihr Sondertilgungen leisten? Die Höhe der Raten ändern? Den Kredit vorzeitig ablösen? Und zu welchen Bedingungen?

Ich würde wohl in eurer Situation versuchen, mit der Bank das Recht auf Sondertilgungen auszuhandeln. Und davon dann auch Gebrauch machen, wann immer es die finanzielle Situation erlaubt. Wenn nicht, dann eben nicht. 

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@Hardware02

Sondertilgungen von 5% jährlich wären eh möglich, könnten wir auch leisten, da wir wie gesagt nicht unbedingt einen Kredit dafür aufnehmen müssten. Für mich ist es eher noch eine grundsätzliche Entscheidung. Als Opportunitätskosten habe ich mindestens 1% Zinsen auf das Kapital angerechnet, die ja im Gegensatz der Sollzinsen, die zum Steuersatz angerechnet werden können, nur mit 25% Kapitalertragssteuer belegt werden. Generell diese Aussage von viele Menschen, dass Zinsen gut wären, weil man sie ja absetzen kann, begreife ich nur nicht - eine Ausgabe, wenn auch nur von der Differenz zum Spitzensteuersatz - ist sie ja trotzdem. Man profitiert eben von fremdem Geld wegen der Argumente, die ich oben genannt habe, aber es spricht eben auch einiges dagegen. 

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Natürlich einen Kredit aufnehmen. Du erwirtschaftetst mit der Miete Gewinn. Den mußt du versteuern. Die Zinsen des Kredites kannst du von den Mieteinnahmen absetzen. Folglich versteuerst du weniger Gewinn.

Allerdings würde ich nicht 100% finanzieren, sondern nur 90%. Dann sind die Zinsen vom Darlehen günstiger. Ohne Nebenkosten. Die sollte man schon bezahlen können, wenn man sich Wohneigentum kauft.

Auch wenn ich die Zinsen geltend mache, sind sie aber ja noch Ausgaben. Nur wenn ich davon ausgehe, dass Zinsen, auch Habenszinsen, wieder ansteigen, dann kann ich ja besser günstig Fremdkapital nutzen, oder?

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@User568246

Klar sind Zinsen Ausgaben, deshalb schmälern sie ja deinen Gewinn, den du mit den Mieteinnahmen erwirtschaftest. Du versteuerst dadurch weniger Gewinn.

Wenn die Habenzinsen mal irgendwann steigen sollten, dann steigen auch die Zinsen, welche du für einen Kredit hinblättern mußt.

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@BenniXYZ

Darum soll die Zinsfestschreibung ja 20 Jahre sein - wobei ich nicht weiß, ob die Differenz zwischen Soll- und Habenszins immer gleich ist - egal ob hoch- oder niedrigzins Zeit.

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