Kredit oder Eigenkapital für Immobilie?

...komplette Frage anzeigen

6 Antworten

Finanzieren. Aber nicht, weil du die Zinsen von der Steuer absetzen kannst. Das ist nicht der Grund. 

Der Grund ist: Wenn du eine gute Immobilie kaufst (und darum solltest du dich bemühen), dann wird sie weiter im Wert steigen. Wenn du also erst des Geld ansparst, dann läuft dir der Kaufpreis weg, und du zahlst dann nicht mehr EUR 65.000 dafür, sondern 75.000, 85.000 oder noch mehr, bis du das Geld endlich zusammen hast. 

Wenn du aber einen Kredit aufnimmst, kannst du von der Inflation profitieren. Dann verdienst du z.B. in zehn Jahren 10% mehr, aber der Nennwert der Kreditsumme hat sich nicht geändert. Du musst also nicht mehr ganz so lange arbeiten, um den Kredit zurückzuzahlen. 

Kauf aber nicht einfach irgendeine Immobilie! Mach dich erst einmal schlau. 

Übrigens: Eine Deflation darf es nicht geben. Sonst bist du gea.... ich meine, sonst hast du verloren. Denn der Nennwert des Kredits bleibt gleich, du verdienst aber weniger Geld. Japan hatte dieses Problem, kannst ja dazu mal googeln.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
User568246 06.10.2017, 15:19

Danke! Wenn ich das Geld aber nicht ansparen muss, weil wir das Kapital hätten, wärst du dann ebenfalls der Meinung?

0
Hardware02 06.10.2017, 16:59
@User568246

Wenn ihr Kapital habt, dann würde ich davon einen bestimmten Betrag für die Immobilie vorsehen. Sagen wir, du hättest EUR 220.000,- auf dem Konto. Dann könntest du sagen, okay, EUR 180.000,- gebe ich für die Immobilie aus, und den Rest finanziere ich (wenn die Immobilie teurer ist). 

Ich würde das Geld nicht komplett ausgeben, denn es können unvorhergesehene Dinge passieren. Vielleicht brauchst du ein neues Auto, oder du hast einen Rohrbruch und musst das reparieren lassen, oder du brauchst zwei Zahnkronen, und was immer so passiert. 

Aber - so leicht ist das im Moment gar nicht, eine Immobilie zu kaufen! Schau dich mal auf dem Markt um, dann siehst du schon, was du angeboten bekommst und zu welchem Preis. Wenn wirklich eine Immobilie dabei ist, die du haben möchtest, dann solltest du in der Lage sein, die Kaufentscheidung innerhalb weniger Minuten zu treffen. Ja oder nein. 

Ich habe längere Zeit in München nach einer Immobilie gesucht. Vier Mal habe ich mich mit "Ja" entscheiden. Einmal ist mir ein Käufer zuvorgekommen, der vor mir da war. Einmal hat die Verkäuferin den Preis nachträglich um EUR 5.000,- erhöht. Ich habe am Telefon gesagt, dass das kein Problem ist. Trotzdem ist mir jemand zuvor gekommen. Einmal hat die Verkäuferin den Notartermin platzen lassen. Die vierte Immobilie habe ich gekauft, allerdings nach drei Monaten wieder verkauft (mit einem Gewinn von EUR 5.000,- nach Abzug aller Unkosten), weil mir die Renovierung doch zu teuer war. Ich konnte ja vorher keine genauen Kostenvoranschläge einholen, da ich wie gesagt die Kaufentscheidung innerhalb von fünf Minuten treffen musste.

0
User568246 06.10.2017, 17:32
@Hardware02

Vielen Dank für die Antwort! Ja, ich habe mich vorher ausführlich mit Immobilien beschäftigt, einige Bücher dazu gelesen und mittlerweile 20-30 Stück besichtigt. Diese wird über die Sparkasse zu einem fairen Preis angeboten. Wir könnten sie komplett bezahlen und wären trotzdem Liquide - haben aber wahrscheinlich in Zukunft ebenfalls recht kostspielige Projekte geplant, sodass ich mich frage, ob man nicht besser jetzt Gebrauch von günstigem Fremdkapital machen sollte.

0
Hardware02 06.10.2017, 17:56
@User568246

Kommt ja auch drauf an, wie der Kreditvertrag aussieht. Könnt ihr Sondertilgungen leisten? Die Höhe der Raten ändern? Den Kredit vorzeitig ablösen? Und zu welchen Bedingungen?

Ich würde wohl in eurer Situation versuchen, mit der Bank das Recht auf Sondertilgungen auszuhandeln. Und davon dann auch Gebrauch machen, wann immer es die finanzielle Situation erlaubt. Wenn nicht, dann eben nicht. 

0
User568246 07.10.2017, 07:30
@Hardware02

Sondertilgungen von 5% jährlich wären eh möglich, könnten wir auch leisten, da wir wie gesagt nicht unbedingt einen Kredit dafür aufnehmen müssten. Für mich ist es eher noch eine grundsätzliche Entscheidung. Als Opportunitätskosten habe ich mindestens 1% Zinsen auf das Kapital angerechnet, die ja im Gegensatz der Sollzinsen, die zum Steuersatz angerechnet werden können, nur mit 25% Kapitalertragssteuer belegt werden. Generell diese Aussage von viele Menschen, dass Zinsen gut wären, weil man sie ja absetzen kann, begreife ich nur nicht - eine Ausgabe, wenn auch nur von der Differenz zum Spitzensteuersatz - ist sie ja trotzdem. Man profitiert eben von fremdem Geld wegen der Argumente, die ich oben genannt habe, aber es spricht eben auch einiges dagegen. 

0

Der Gedanke mit der Finanzierung ist richtig: Die Zinsen können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden und auf der anderen Seite gibt es genügend Kapitalanlagen, deren Erträge nicht oder nicht voll versteuert werden müssen.

Aber bedenke eines: Eine Wohnung allein ist ein großes Risiko. Ein Mietnomade und die ganze schöne Rechnung geht schon nicht mehr auf. Einmal längerer Leerstand.... hinzu kommen Dinge wie Renovationsstau in MFH ... wenn z.B. das Dach oder die Heizung bald fällig werden, ist es auch erstmal vorbei mit der Rendite.

Vor Wohnungskauf sich die letzten Versammlungsprotokolle zeigen lassen und Nachweis über die Instandhaltungs-Rücklage verlangen (die geht auf den Erwerber über und jeder Euro Rücklage ist wie bares Geld zu betrachten bzw. fehlende Rücklagen bei älteren Häusern als Wertminderung).

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Natürlich einen Kredit aufnehmen. Du erwirtschaftetst mit der Miete Gewinn. Den mußt du versteuern. Die Zinsen des Kredites kannst du von den Mieteinnahmen absetzen. Folglich versteuerst du weniger Gewinn.

Allerdings würde ich nicht 100% finanzieren, sondern nur 90%. Dann sind die Zinsen vom Darlehen günstiger. Ohne Nebenkosten. Die sollte man schon bezahlen können, wenn man sich Wohneigentum kauft.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
User568246 06.10.2017, 15:18

Auch wenn ich die Zinsen geltend mache, sind sie aber ja noch Ausgaben. Nur wenn ich davon ausgehe, dass Zinsen, auch Habenszinsen, wieder ansteigen, dann kann ich ja besser günstig Fremdkapital nutzen, oder?

0
BenniXYZ 06.10.2017, 21:52
@User568246

Klar sind Zinsen Ausgaben, deshalb schmälern sie ja deinen Gewinn, den du mit den Mieteinnahmen erwirtschaftest. Du versteuerst dadurch weniger Gewinn.

Wenn die Habenzinsen mal irgendwann steigen sollten, dann steigen auch die Zinsen, welche du für einen Kredit hinblättern mußt.

0
User568246 07.10.2017, 07:32
@BenniXYZ

Darum soll die Zinsfestschreibung ja 20 Jahre sein - wobei ich nicht weiß, ob die Differenz zwischen Soll- und Habenszins immer gleich ist - egal ob hoch- oder niedrigzins Zeit.

0

Zahlen Sie bar ist es möglich dass Sie sogar Steuern in V+V zahlen.

Die Zinsen sind derzeit gut.
Machen Sie doch 15-20 Jahre Sollzinsbindung und haben dann Schuldzinsen und Afa für die Steuer.

Wichtiger jedoch ist die Lage und wie sich der Standort entwickeln wird.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Das ist die richtige Einstellung: Wir sparen Steuern, koste es, was es wolle.

Wenn Du das Kapital zum Kauf der Wohnung hast, verstehe ich Deine Frage nicht.

Wenn Dir das Finanzamt für 1.000,00 € Zinsen eine Steuerersparnis im Spitzensteuersatz einschließlich Soli von 50  % gewährt - um einmal rund zu rechnen - verbleibt bei Dir ein Aufwand nach Steuern von 500,00 €.

Diesen Betrag wirst Du nie mehr zurück erhalten.

Und jetzt multipliziere diesen Betrag mit dem Zinsaufwand über die gesamte Kreditlaufzeit.

Noch Fragen?


Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
User568246 06.10.2017, 14:34

Ja, genau das ist der Punkt der mir bewusst ist, und den ich darauf immer entgegne. Nur weil mein Eine Ausgabe absetzen kann, verbleibt ja immer noch die andere Hälfte der Ausgabe - ich zahle also mindestens noch die halben Zinsen. Inflation, niedrigen Zins sichern und Liquidität behalten sind aber die drei Punkte, weswegen ich halt überlege..

0
Helmuthk 06.10.2017, 18:52
@User568246

Welche Auswirkungen hat die Inflation?

Deine Barreserven verlieren an Wert.

Und sonst?

0
User568246 07.10.2017, 07:37
@Helmuthk

Die Kredite ja ebenfalls. Und wenn ich das eigene Kapital ggf. in 4 Jahren für den Bau einer Windkraftanlage (oder was auch immer) und dann die Zinsen hoch sind, dann könnte ich vielleicht besser dann das Eigenkapital nutzen, als jetzt, wo sie niedrig sind. Die Zinsen wären ja für 20 Jahre festgeschrieben, die eigenen Habenszinsen jedoch können ja quasi nur steigen. So würde die Inflation am Kredit und am Vermögen nagen. Alternativ an keinem von beiden, wobei der Hauswert ggf. um die Inflation oder aufgrund anderer Entwicklungen steigen würde (was natürlich auch nicht sicher ist). Es hängt ja auch etwas damit ab, wie die Margen der Bank sind. Wenn das Verhältnis von Soll- und Habenszins immer gleich groß ist, könnten wir auch genau so gut jetzt das Eigenkapital nutzen, wie später. 

0

Ich würde auf jeden Fall das Ek für dieses Vorhaben einsetzen, eine 100% Finanzierung halte ich für keine gute Idee.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Was möchtest Du wissen?