Kauf eines Einfamilienhaus

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9 Antworten

Der jetzige Eigentümer nennt dir seinen Verkaufspreis, den er sich vorstellt. Wie sich seine Vorstellung zusammen setzt, braucht er euch überhaupt nicht mitzuteilen. Ob er anschließend den Veräußerungsgewinn versteuern muss, ist wiederum nicht euer Problem.

Wenn er glaubt, den Garten noch extra bewerten zu müssen, kann er auch das machen.

Es wird je niemand gezwungen, solche Immobilien zu erwerben.

Die Grundstücksgewinnsteuer ist manchmal schon im Preis enthalten, manchmal wird sie geteilt oder von einer Partei übernommen. Lasst das Haus schätzen und entscheidet dann was zu tun ist.

Der Verkäufer kann auch eine Million verlangen. Ganz ohne Gutachter. Dann wird er nur keinen Käufer finden. Das ist aber eine ganz andere Baustelle.

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Ich habe nun schon einige Immobilien verkauft, aber das ein Verkäufer über eine evtl. anfallende Spekulationssteuer verhandelt hätte, hatte ich noch nie. der Verkäufer nennt seinen "Wunschpreis" und gut ist es. Möchte er die anfallende Spekulationssteuer noch zusätzlich "erwirtschaften", so muss er sie halt in diesen Preis miteinrechnen und hoffen, dass er dann auch Käufer findet.

Was der Verkäufer für Steuern zahlen muss (ob nun Spekulationssteuer, Erbschaftssteuer oder sonstiges) kann dem Käufer relativ egal sein, da er diese nicht übernehmen muss.

Der Kaufpreis selbst ist für eine Immobilie von 1961 relativ hoch, kommt ja auch auf die Lage an, die ich nicht kenne. Du solltest prüfen ob ein Reparaturstau da ist, wann Fenster, Heizung etc. neu gemacht wurden, Feuchtigkeit prüfen und wenn du dir nicht sicher bist, nimm einen Sachverständigen mit.

"Der Kaufpreis selbst ist für eine Immobilie von 1961 relativ hoch"

nochmals im Sachverhalt schauen.... "Es ist Bj. 61 mit knapp 900qm Grund und einer Wohnfläche von rund 132qm" und "reinen Kosten für die Immobilie liegen bei 175000 Euro"

Wie gesagt, ich weiß ja nicht in welcher Gegend hier einige leben. Lassen wir mal den "Aufpreis" für die "vom Verkäufer geforderte Steuer" außer acht.... ich weiß ja nicht in welcher ländlichen, wirtschaftlich nicht entwickelten Gegend von Deutschland einige leben.

Ich leben im "Speckgürtel" einer Großstadt und hier wäre dieser Preis sogar für 500qm noch absolut billig. Oder anders formuliert, gute (nicht sehr gute!) Bauplätze (500 qm) sind bei uns schon so teuer bzw. teurer.

Ich kann einfach diesen Ansatz nicht nachvollziehen. Also, nach meinen Erfahrungen ist dieser Preis "eher" billig als teuer. Wie gesagt, wenn die Immobilie im "Niemandsland" liegt, dann kann der Preis angemessen sein.

Nur frage ich mich immer, was Leute für eine Preisvorstellung haben, wenn sie generell einen solchen Preis bei einem so riesigen Grundstück als zu teuer empfinden.

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@Hefti15

Deshalb schrieb ich auch "kommt auf die Lage an" . In münchen ist es ein Schnäppchen, in Bielefeld wahrscheinlich nicht.

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@guterwolf

guterwolf, ich glaube du hast mich nicht richtig verstanden... Ich zitiere dich mal: "Der Kaufpreis selbst ist für eine Immobilie von 1961 relativ hoch, kommt ja auch auf die Lage an, die ich nicht kenne."

Wie gesagt, es geht um die "Grundannahme". Ich habe mich nur gewundert, in welch "ärmlicher" Gegend man wohnen muss, damit man dies für "relativ hoch" hält. Wie gesagt, mein erster Gedanke war, "das ist relativ billig". Selbstredend mit der Einschränkung, dass die Lage einen Einfluss hat.

Bei "uns" in der Gegend würde jeder der sich für Immobilien interessiert, bei einer entsprechenden Zeitungsanzeige das Grundstück intensiv anschauen und überlege wo der Hacken ist, weil es so billig ist. Bei "euch" würde man sich wohl das Grundstück anschauen und überlege, dass die Lage wohl sehr gut sein muss, damit so ein Preis gerechtfertigt ist...

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@Hefti15

Für mich wäre nicht die Größe des Grundstücks entscheidend, sondern in welcher Gegend das Haus steht und Bj. 1961 ist das Kriterium für den Preis. Denn dabei kommt es darauf an, was im Laufe der Jahre erneuert würde und vor allen Dingen wann: Leitungen, Fenster, Heizung, dacheindeckung, aussenfassade, Bäder, Fußbodenbeläge etc. Was nutzt mir ein großes Grundstück in guter Lage wenn ich noch richtig Geld in das Haus investieren muss.

Und...in einer ärmlichen Gegend leb e ich nicht...

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Der Verkäufer kann seinen Verkaufspreis vollkommen willkürlich festlegen. Da ist er niemandem Rechenschaft schuldig. Er muss nur jemanden finden, der bereit ist, den Preis zu akzeptieren.

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Der Verkäufer kann auch eine Million verlangen. Ganz ohne Gutachter. Dann wird er nur keinen Käufer finden. Das ist aber eine ganz andere Baustelle.

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Na ja, da wird es wohl um die Grunderwerbssteuer gehen. Ganz sicher nicht die Spekulationssteuer.

Bei der Grunderwerbssteuer sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer die Steuerschuldner.

Deshalb ist es (entgegen der mehrfach falschen Antworten hier) absolut der Normalfall, dass man sich im Vorfeld darauf einigt, wer diese Kosten übernimmt.

Und auch sollte man wissen (auch hier: entgegen der mehrfach falschen Antworten hier), dass es allgemein üblich ist, dass der Käufer diese Steuer trägt.

Nur zur Ergänzung, warum ich die Spekulationssteuer ausschließe:

Der Verkäufer sagt zum Käufer beim Kauf eines Grundstückes, dieser müsste die Steuern, die beim Kauf anfallen, übernehmen. Dies ist der absolute Grundfall in Bezug auf die Grunderwerbssteuer.

Warum ich die Spekulationssteuer ausschließe: Erstens, wäre dies die absolute Ausnahme. Ich kenne keinen Fall, bei dem so eine Kostenpunkt nicht schon im ausgeschriebenen Kaufpreis enthalten ist.

Macht ja auch keinen Sinn. Was soll der Käufer denn damit auch anfangen? Er weiß ja gar nicht wie hoch diese Steuer ist. Wie hoch soll der Spekulationsgewinn sein, wie hoch ist der persönliche Steuersatz des Verkäufers...

Das würde man doch nie so machen. Man würde doch einfach den Kaufpreis pauschal erhöhen und den Käufer nichts erzählen.

Was spricht noch alles gegen den Spekulationsgewinn:

Alte Dame die verstorben ist... spricht ja dafür, dass die 10 Jahre (Kauf der Immobilie) erreicht sind. Dann handelt es sich ja um eine Selbstnutzung....

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Bei der Grunderwerbssteuer sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer die Steuerschuldner.

Stimmt. Üblich ist aber, dass der Käufer diese trägt. 

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@PatrickLassan

Lieber PatrickLassan: Wie soll ich diese Antwort verstehen?

Sie beziehen sich ja auf meinen Kommentar, der meinen ursprünglichen ergänzt. Was habe ich im letzten Satz (und noch mehrmals in verschieden anderen Kommentaren) geschrieben?

"Und auch sollte man wissen (auch hier: entgegen der mehrfach falschen Antworten hier), dass es allgemein üblich ist, dass der Käufer diese Steuer trägt."

Was soll ich nun Antworten, wenn sie mir vorhalten: Stimmt. Üblich ist aber, dass der Käufer diese trägt.?

Ist doch exakt das, was ich hier die ganze Zeit schreibe!?!?


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@Hefti15

üblich ist, dass du DEINE grunderwerbssteuer zahlst, wenn du eigentümer wirst

das ist üblich ja, aber das sind auch eigentlich deine steuern, dein text liest sich so, dass es um andere steuern geht

er hat das grunderwerbssteuerfrei erhalten, erben in direkter linie ist grunderwerbssteuerfrei

ich denke, er redet von erbschaftssteuer


wenn er die grunderwerbssteuer meint, die durch den verkauf an dich anfällt, ja, das ist üblich, dass der käufer die zahlt


alle anderen steuern nicht

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@GeldfuerGreece

Also, GeldfuerGreee ich kann dir nicht folgen.

Es gibt keine "DEINE grunderwerbssteuer". Es gibt nur eine "gemeinschaftliche" und man einigt sich als Käufer bzw. Verkäufer wer diese Kosten trägt.

"das ist üblich ja, aber das sind auch eigentlich deine steuern, dein text liest sich so, dass es um andere steuern geht"

Ich zitiere mal meinen Text und du schreibst mir dann, an welcher Stelle du gescheitert bist:

"Bei der Grunderwerbssteuer sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer die Steuerschuldner.

Deshalb ist es (entgegen der mehrfach falschen Antworten hier) absolut der Normalfall, dass man sich im Vorfeld darauf einigt, wer diese Kosten übernimmt."

Oder hast du nicht erfasst, dass ich erklärt habe, dass ich von der Grunderwerbssteuer ausgehe und anschließend begründe, warum ich die Spekulationssteuer ausschließe?

Zitat: "Nur zur Ergänzung, warum ich die Spekulationssteuer ausschließe:"

Was dies zu kompliziert? Wie hätte ich es denn schreiben müssen, dass selbst du verstehst, wann es um Grunderwerbs- bzw. Spekulationssteuer geht?

Das er es "Grunderwerbssteuerfrei" ist doch vollkommen irrelevant. Man verhandelt mit dem Verkäufer doch darum, wer die  Grunderwerbssteuer im aktuellen Verkaufsvorgang trägt. Keinen Menschen interessiert doch, ob und wieviel der Verkäufer bei seinem damaligen Erwerb gezahlt hat.

Und was soll denn die Aussage "ich denke, er redet von erbschaftssteuer"? Jemals so was gehört? Zahlen mal fiktiv: Eine Immobilie ist mit 200.000 Euro ausgeschrieben und dann teilt der Verkäufer bei der Besichtigung mit, dass man zusätzlich noch 10.000 Euro Erbschaftssteuer für ihn bezahlen muss? Macht doch kein Mensch. Da wird dann gleich ein Verkaufspreis von 210.000 Euro ausgeschrieben. Was für einen Sinn soll dies auch aus der Sicht des Verkäufers ergeben? Potentielle Käufer mit einem zusätzlichen Kostenfaktor bei der Besichtigung überraschen?

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In Deutschland gilt Vertragsfreiheit! Wenn er das zur Bedingung macht, habt ihr die Wahl: Kaufen oder nicht kaufen. Es zwingt euch ja niemand.

Spekulationssteuer wird im Übrigen beim Erben und dem anschließenden Verkauf nicht erhoben, soweit ich das weiß! Ist aber ja auch nur eine Vermutung von euch.

Spekulationssteuer kann bei Erben anfallen. Er ist ja "nur" der Rechtsnachfolger. Ich glaube die Regelung ist die, wenn beim Erblasser beim Verkauf Spek.Steuer angefallen wäre (wenn er zum Zeitpunkt des Verkaufes noch gelebt hätte), dann wird diese entsprechend beim Erbe fällig.

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Zum Kaufpreis kommen noch ca. 15 % für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für euch hinzu. Das ist bei jeder Immobilie so.

(Angebliche?) Steuern des Verkäufers müßt ihr nicht übernehmen. Das wäre mehr als unüblich. Laßt euch also nichts einreden. Ich denke, der Verkäufer sucht nur Dumme. Aber selbstverständlich könnt ihr sie freiwillig übernehmen, wenn ihr ihm ein "Zubrot" schenken möchtet :-)))))

Ich frage mich auch, welche Steuern der Verkäufer bezahlen muss. Wenn er die Immobilie geerbt hat, hat sie nicht den Erbschaftssteuerfreibtrag für Kinder überschritten. Somit entfällt die Erbschaftssteuer. Einkommensteuer fällt in diesem Fall meines Wissens auch nicht an.

Vielleicht gehört die Immobilie (s)einer Firma. Dann könnte steuerlich alles ganz anders aussehen.

Ich an eurer Stelle würde den Verkäufer um einen (ganz wichtig!) aktuellen Grundbuchauszug bitten, damit ihr sicher seid, wer Eigentümer ist und ob noch irgendwelche Belastungen auf dem Grundstück liegen. Besteht darauf, dass die Beurkundung von einem Notar eures Vertrauens durchgeführt wird. Der schaut sich den Verkaufsvertrag dann durch "eure Brille" an. Alles Gute!

Na, ja von der Realität wenig Ahnung oder? "(Angebliche?) Steuern des Verkäufers müßt ihr nicht übernehmen. Das wäre mehr als unüblich. Laßt euch also nichts einreden. Ich denke, der Verkäufer sucht nur Dumme. Aber selbstverständlich könnt ihr sie freiwillig übernehmen, wenn ihr ihm ein "Zubrot" schenken möchtet :-)))))"

Es ist sogar üblich, dass Verkäufer und Käufer sich über die Grunderwerbssteuer einigen.

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@Hefti15

Es ging nicht um die Grunderwerbsteuer, die der Käufer zahlen muß. Es ging um andere Steuern, die für den Verkäufer angeblich beim Verkauf der Immobilie anfallen und die er auf den Käufer abwälzen will. Lies noch einmal die Frage nach und meine sowie alle anderen Antworten. Nur und erst dann verstehst du, worum es ging. :-)

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@Doofe

Lieber Doofe, ich zitiere mal:

"Der jetzige Inhaber ist der Sohn der verstorbenen Dame. Dieser hat uns nun mitgeteilt, dass er Steuern für den Verkauf bezahlen muss (vermutlich die Spekulationssteuer)"

Nochmals, die Grunderwerbsteuer wird ja beim Verkauf fällig! Fakt ist, nirgends hat er geschrieben, dass es nicht die Grunderwerbsteuer ist. Der Fragesteller vermutet nur, dass es sich um die Spekultionssteuer handelt.

"Lies noch einmal die Frage nach und meine sowie alle anderen Antworten. Nur und erst dann verstehst du, worum es ging. :-)"

Tja, ich rate dir, lese den Sachverhalt. Fakt ist, der Fragesteller hat nur eine Vermutung. Fakt ist, der Fragesteller hat keine Ahnung von Immobilienverkäufen. Fakt ist, die Steuer, die i.d.R. der Käufer zahlt ist die Grunderwerbssteuer.

So, nun streng mal dein Hirn an und lese den Sachverhalt durch. Was ist wohl wahrscheinlich? Der absolute Grundfall, bei dem der Käufer die Grunderwerbssteuer übernimmt und der Fragesteller, der vom Thema wohl wenig Ahnung hat, mit seiner Vermutung falsch liegt oder liegt ein ganz untypischer Fall vor? Es fällt Spekulationsgewinn an. Witzig, der Verkäufer hätte überhaupt keinen Grund dieses den Käufer mitzuteilen. Wozu denn auch. Er würde einfach den Kaufpreis entsprechend erhöhen?

Weshalb sollte man einen falschen, zu niedrigen Kaufpreis ausschreiben um dann den Käufer mit einer solch untypischen zusätzlichen Forderung zu überraschen.

Wie gesagt, wäre nicht "verboten", aber absolut untypisch.

Also, denk nochmal nach....

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@Hefti15

Dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen muß, hatte ich bereits im ersten Absatz geschrieben. Du hast immer noch nicht verstanden, worum es ging. Aber egal..... schönes Wochenende und Ende der Durchsage. :-)

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@Doofe

Witzig, der einzige der nichts versteht bist doch offensichtlich du. Ja, du hast ganz am Anfang das mit der Grunderwerbssteuer geschrieben. 

Aber alles was dann kommt, ist komplett falsch bzw. unlogisch.

Und danke für den Lacher:

" Du hast immer noch nicht verstanden, worum es ging. Aber egal..... schönes Wochenende und Ende der Durchsage. :-)".

Im Gegensatz zu dir, habe ich den Sachverhalt verstanden. Im Gegensatz zu dir, kann ich meine Antwort begründen.

Du bist doch der typische Fall: Sich total "verrennen" und wenn man dies merkt, dann schnell aus dem Staub mache. Noch wie ein kleines Kind behaupten, der andere würde die Sache nicht verstehen und dann sich schnell auf dem Staub machen.

Aber macht nichts, ich bin nicht beleidigt. Hatte eigentlich so ein Niveau erwartet. Habe ernsthaft nicht damit gerechnet, dass du den Sachverhalt bzw. meine Argumente nochmals durchlesen würdest und dann nachdenken würdest. Weil dann hättest du entweder Argumente dafür bzw. dagegen vortragen müssen.

Deshalb habe ich schon mit so einer "schwachen" Antwort gerechnet. "Ende der Durchsage. :-)" Was soll man dazu nur sagen? Kindergarten? Das ist also das Niveau auf dem "Doofe" sich bewegt.


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@Hefti15

Wie gesagt, wer mal lachen will, sollte sich "Doofe" Vermutung nochmals nachvollziehen:

Kleiner Lacher zu Beginn (Zitat): Wenn er die Immobilie geerbt hat, hat sie nicht den Erbschaftssteuerfreibtrag für Kinder überschritten.

Da musste ich mir zum ersten mal den Bauch vor Lachen halten. Wer vom Steuerrecht keine Ahnung hat und nicht versteht, warum ich lachen musste:

"Doofe" hat tatsächlich über das Erbe keine Ahnung. Aus dem Sachverhalt kann so gut wie nichts herauslesen. Weil niemand weiß, was z.B. noch alles vererbt wurde (z.B. ein Unternehmen, Geld), wie viele Erben es gibt.... kann niemand aus der Sachverhaltsschilderung einen Rückschluss ziehen. "Doofe" hat dies aber gemacht und eine Tatsachenbehauptung aufgestellt.

Er schreibt ja gerne "andere würden es nicht verstehen". Wird auch schwierig, wenn er so wenig Ahnung vom Thema hat bzw. Lücken munter mit seiner Phantasie schließt und dann daraus eine Tatsachenbehauptung macht.

Zum Thema Spekulationsgewinn:

Wie gesagt, es ist fast auszuschließen, dass es sich darum handelt. Nochmal, einen Hauspreis auszuloben um dann zu sagen, also die Spekulationssteuer muss auch noch übernommen werden. Die Höhe weiß niemand so genau. Spekulationsgewinn bzw. persönlicher Steuersatz weiß man erst mit dem nächsten Einkommensteuerbescheid (wenn der Hauskauf aktuell ist, dann weiß man den Spekulationssgewinn bzw. die Steuer ca. in einem Jahr).

Welcher Käufer würde sich auf so was einlassen? Macht doch gar keinen Sinn, so ein vorgehen. Warum soll der Verkäufer den Käufer auch mit so einer sinnlosen Info nerven und den Verkauf so verkomplizieren?

Fakt ist, jeder Hausverkäufer der ein Haus verkaufen möchte und bei dem Spekulationsgewinn bzw. Steuer anfällt, macht es ganz anders. Man ermittelt den Verkehrswert, passt diesen z.B. an (mir egal wie hoch der Verkehrswert ist, ich möchte x Euro mehr oder man nimmt einen niedrigeren um schnell zu verkaufen, weil man das Geld braucht). Von diesem Verkaufspreis rechnet der Verkäufer i.d.R. die Kosten für den Verkauf ab (z.B. Spek.Steuer) und schaut dann, ob er mit diesem Preis leben kann.

Wie gesagt, wer hat denn so was schon mal erlebt? Haus, Grundstück, Wohnung.. gekauft? Kaufpreis gezahlt und fertig. Was der Verkäufer mit dem Geld macht (Steuern zahlen, Schulden tilgen, Verwandte ausbezahlen...) hat doch noch nie den Käufer interessiert bzw. wurde dem mitgeteilt.

Wer hat den jemals davon gehört, dass der Verkäufer den Preis aufteilt? Lieber Käufer, fürs Grundstück möchte ich x Euro, fürs Haus y Euro. Das ist der eigentliche Kaufpreis. Dann musst du als Käufer aber noch die Spekulationssteuer übernehmen (Höhe und Zeitpunkt unbekannt), meinem Bruder den Betrag z zahlen...

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@Hefti15

Zum Kaufpreis kommen noch ca. 15 % für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für euch hinzu. Das ist bei jeder Immobilie so.


das ist von den beträgen sehr falsch


notar und grundbuch sind 1,5% vielleicht, grunderwerbssteuer sind 3,5-5,5 glaube ich

wären maximal 7

15 sind mit makler in münchen oder auf sylt, der ist hier nicht

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Ich verweise auf die Vertragsfreiheit zum einen und zum anderen sucht er, wie ich das herauslesen konnte, jemanden dummes der seine Kosten deckt.. bj. 61 + verstorbene Frau  175000€? niemals!

"jemanden dummes"? Fassen wir mal zusammen: Es geht offensichtlich um die Grunderwerbsteuer. Diese schulden Käufer und Verkäufer zusammen. Deshalb einigt man sich ja immer im Vorfeld, wer diese Steuern zahlt und dies ist i.d.R immer der Käufer. Also, der sucht nicht jemand "Dummen", es ist vielmehr so, dass sie vom Thema bzw. der Realität wenig Ahnung haben?!?

Erschreckend naiv und schlecht wird ihr Kommentar, wenn man folgendes liest: "bj. 61 + verstorbene Frau  175000€? niemals". Mal kurz im Sachverhalt nachschauen: " Bj. 61 mit knapp 900qm Grund und einer Wohnfläche von rund 132qm. Die reinen Kosten für die Immobilie liegen bei 175000 Euro."

Ernsthaft, haben sie nachgedacht? Wie kommen sie denn auf "niemals"? Sie haben doch von den tatsächlichen Verhältnissen keine Ahnung. Je nach Lage des Grundstückes kann der Preis angemessen, zu billig oder zu teuer sein.

Ich kann über sie nur den Kopf schütteln. "Niemals" würden sie also das Grundstück kaufen? Interessant, wäre dies Grundstück z.B. in meiner Nachbarschaft, würde ich je nach Lage (Und das Haus wäre dabei vollkommen irrelevant) mit so einem Grundstück einen sechsstelligen Gewinn machen.

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