Kapitalanlage wie finanzieren (10 % oder 20 % Eigenkapital oder keines)?

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7 Antworten

Mir erscheint die Nettokaltmiete nicht wirklich viel. Bei 100 € Hausgeld pro Monat bleiben noch 220 €.
Bei 1 % Tilgung und 2 % Zinsen zahlst Du im Monat rund 200 €. Es bleiben Dir somit pro Monat 20 €. Diese 20 € sind durch die allgemeine Preissteigerung schnell aufgefressen. Eine Rücklage für evtl. Sonderumlagen kannst Du somit nicht erwirtschaften.
Finanzierst Du alles mit Eigenkapital, bleiben Dir zwar die 220 € pro Monat, aber diese musst Du versteuern. Rechne mal vorsichtig mit 20 % die der Staat für sich abzweigt. Somit bleiben Dir pro Monat rund 176 € bzw. aufs Jahr hochgerechnet € 2112. Das sind 2,74 % Zinsen pro Jahr. Das ist unsicher und auch die Wertentwicklung des Objekts dürfte alles andere als sicher sein. Bei einem etwas älteren Objekt dürfte schon der Aufwand für den Werterhalt beträchtlich sein. Bei einem neueren ist in der Regel ein gewisser Wertverlust unausweichlich. Sieht man sich irgendwann veranlasst, das Objekt zu verkaufen, könnte die schmale Verzinsung schnell aufgezehrt sein.
Jegliche Finanzierung ganz oder teilweise mit Fremdkapital reduziert die Verzinsung noch weiter.
Die entscheidende Frage für mich ist also, gibt es eine Perspektive, dass die Mieteinnahmen im Lauf der Zeit deutlich gesteigert werden können? Wenn nicht, besser Finger weg lassen.

Es gibt noch ein paar Argumente die für oder gegen eine lange Zinsbindung sprechen. Was ist wenn Du das Objekt gut verkaufen kannst? Z.B. an den jungen Arzt wenn er sich eingelebt hat. Eine lange Zinsbindung kann dann zum Klotz werden.

Ansonsten würde ich zu einem Kompromiss neigen:

Lange Zinsbindung: 20 Jahre, kleiner Kredit vielleicht im ersten Rang also ca. 50%. Und die Tilgung würde ich in diesem Fall nicht bei 3% sehen sondern eher bei 1%.

Die verschiedenen Varianten würde ich mir steuerlich durchrechnen - ist eigentlich ganz einfach: Einnahmen minus Abschreibung minus Zinsen ergibt Überschuss der versteuert werden muss oder halt ein Verlust der von Deinem Einkommen steuerlich berücksichtigt wird. Dem gegenüber stehen als zu versteuern evtl. Zinsen Deines Guthabens auf der Bank

Ich würde mir klar die Frage stellen: was habe ich davon?? Ich habe früher auch Finanzgeschäfte verkauft und bin bei angeblich sicheren Geschäften um mein Geld gekommen. Wie schon hier gesagt, was ist, wenn aus Grund xxx die Praxis schließt. Der Mensch braucht nur morgen von einem Auto überdahren werden. Dann zahlst du weiter. Dazu kommen noch die Unwägbarkeiten der deutschen Gesetze. Was ist wenn morgen die Straße neu gemacht wird (Anliegergebühren) ? Dann muß auch jedes Jahr eine Steuererklärung gemacht werden. Das kostet richtig Geld. Nimm Abstand., du lebst viel ruhiger. Ich weiß wovon ich rede. Und das ist mehr wert, als evt. ein Kapital, welches sich vielleicht vermehren könnte. Alles Gute

Bei der Zinsbindung kann dir wohl niemand helfen. Das musst du entscheiden. Sicherheit über 20 Jahre und höhere Zinsen oder niedrigere Zinsen, aber dafür in 10 Jahren das Risiko von höheren Zinsen... Es gibt ja da noch eine dritte Möglichkeit: "Kurzer Kredit" und gleichzeitig einen Bausparvertrag besparen und dann umschulden.

Zum Thema "junger Berater und seiner Ansicht", da musst du "vorsichtig" sein. Frage ihn einfach mal, ob er für seine Ansicht dir eine rechtswirksame Garantie gibt...

Auch bei Thema Eigenkapital (EK) musst du die Entscheidung treffen. Weil es hängt davon ab, ob du ev. das EK in ein paar Jahren für private Zwecke brauchst bzw. was du glaubst, wie sich z.B. die Zinsen entwickeln.

Nur mal ein paar Beispiele: Wenn du 100tsd Euro EK hast, damit eine Kapitalanlage finanzierst und zwei Jahre später für private Zwecke auch 100tsd Euro benötigst, dann also einen Kredit aufnimmst, hast du was falsch gemacht. Die Zinsen wären dann ja dem Privatbereich zuzurechnen.

Andersherum: Du finanzierst die Kapitalanlage mit einem Kredit. Privat verbrauchst du aber das EK nicht. Dann bekommst du mini. Guthabenszinsen, musst aber für den Kredit Schuldzinsen zahlen und hast eine etwas kleinere Steuerschuld (aus den Schuldzinsen). Wird wohl ein Verlustgeschäft.

Richtig kompliziert wird es aber, wenn du noch die Zinsentwicklung "abschätzt". Also, gehen wir davon aus, du kannst das Objekt also voll finanzieren und braucht privat das EK nicht.

Da würde jetzt einiges dafür sprechen, dass Objekt mit dem EK zu finanzieren. Aber wenn du jetzt einen "guten" Zinssatz für das Objekt bekommst, sage wir mal fiktiv 2% und du glaubst, in drei Jahren steigt der Guthabenszins auf 3%, dann musst du die Sache anders angehen.

Und es wird sogar noch schwieriger: Du musst dich selber einschätzen. Wenn du die Kapitalanlage mit dem EK finanzierst, dann ist das Geld weg, aber "das Objekt" hat keine Schulden.

Von den Mieteinnahmen verbleibt mehr bei dir (musst ja keinen Kredit bedienen). Wenn du aber kurzfristig Geld ausgeben willst, ist die Hemmschwelle höher, weil man dafür z.B. einen Kredit aufnehmen muss (EK ist ja in der Kapitalanlage).

Anders, wenn das Objekt über einen Kredit finanziert wird und das EK zur freien Verfügung steht. Durch die Zahlungen (Kredit) ist man erstmals finanziell belastet (man muss ja jeden Monat zahlen), hat aber dafür das EK noch zur Verfügung. Nur ist es m.M. für den Großteil der Menschen dann enorm schwer, dieses EK nicht auszugeben.

Wer ein kreditfreies Mietobjekt hat und sich ein Auto kaufen möchte und dafür einen Kredit aufnimmt, gibt meiner Erfahrung weniger aus, als jemand, der ein Objekt hat, das mit Kredit finanziert wurde und noch "genug flüssige Mittel" hat.

Wie schon erwähnt, ein "richtig oder falsch" gibt es da m.M. nicht. Du selber musst dich und z.B. die Zinsentwicklung einschätzten.

Ein Darlehn kosten neben der Tilgung auch Zinsen.

Und bei einer Vollfinanzierung musst Du mit durchschnittlich 3 % Zinsen rechnen.

Dann beträgt der Kapitaldienst 6 % von 77.000,00 €, das sind dann 4.620,0 € jährlich oder 385,00 € monatlich.

Wie weit kommst Du da mit Deinen monatlichen 330,00 € Kaltmiete?

Und Du hast in Deiner Berechnung wohl die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) vergessen.

Und was heißt "alteingesessene" Arztpraxis?

Ist der Arzt auch alt, wird er also möglicherweise innnerhalb Deiner kalkulierten Mietzeit in Rente gehen, ohne einen Nachfolger zu präsentieren?

Deine Berechnung könnte übrigens auch der Arzt machen und die Mietersparnis mit dem Kapitaldienst vergleichen.

Warum macht er das nicht?

Ich wäre bei so einem "Schnäppchen" jedenfalls sehr vorsichtig.

eliam 19.12.2015, 23:27

Die 77.000 € beinhalten die Nebenkosten bereits. Die würde ich selbst tragen. Ich kenne die Praxis und sie hat bereits einen jüngeren Nachfolger. Für den Inhaber der Praxis macht es keinen Sinn die Praxisräume zu kaufen, da es ihm laut Steuerberater kaum Vorteile bietet. Das sog. Schnäppchen ist seriös. Ich kenne sowohl Verkäufer als auch Mieter. Dennoch vielen lieben Dank für die Antwort :)

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Auch wenn die Zinsen günstig sind, würde ich die Finanzierung nicht künstlich aufblasen. Es besteht schließlich immer das Risiko, daß etwas Unvorhergesehenes passiert. In persönlichen Krisensituationen ist es immer sinnvoll, solche Immobilienfinanzierungen abgeschlossen zu haben. Insofern meine Meinung: Eigenkapital ja.

330 netto kalt ist sehr wenig. Für eine Praxis? Da läßt sich doch
sicher mehr rausschlagen. Und dann muß man das Ganze auch nicht auf
20-25 Jahre ausdehnen. Um die 50.000 Kredit hast Du doch in 8-10 Jahren
locker abgezahlt. Erst recht bei angemessener Miete.

Was Interhyp angeht - naja. Ich würde an Deiner Stelle mehrere Anbieter kontaktieren und vergleichen. Auch die Dorfsparkasse. Wirklich vertrauen kann man natürlich keinem.

eliam 19.12.2015, 20:23

Es ist nur ein Teil der Praxis. Sie besteht aus mehreren Wohnungen.

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Hallo eliam,

bei Interhyp liegt uns viel daran, dass wir unsere Beratung auf Deine Bedürfnisse zuschneiden und stetig verbessern. Wir freuen uns daher, wenn Du uns per E-Mail (kundenbetreuung@interhyp.de) mitteilst, wer Dein Berater war und wo es zu Unklarheiten im Gespräch kam. Gerne nehmen wir Deine Anregungen dann in Deine weitere Beratung mit auf.

Vielen Dank und viele Grüße

Mario, Interhyp AG

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