Kann man eine "Probezeit" im Untermietvertrag festlegen?

10 Antworten

Wir haben uns jetzt nach den deutlichen Antworten hier für einen stinknormalen Untermietvertrag entschieden

Gut zu wissen:

Ein Untermietvertrag ist alles andere als stinknormal !!

Dabei ist auch völlig unerheblich, ob es sich um einen oder mehrere Untermieter handelt.

Fakt ist:

Ein einfacher Untermietvertrag ist sicher die bequemste - jedoch nicht unbedingt die optimalste Lösung - im Bezug das Risiko der Untervermietung zu minimieren.

Gut zu wissen:

Auch wenn überwiegende Mehrzahl an WG's problemlos funktionieren, weißt du aus eigener Erfahrung, dass es auch Ausnahmen geben kann.

Ohne zu wissen, worum es bei deiner negativ gemachten Erfahrung ging, dürfte unstrittig sein, dass die späteren Streitpunkte bei Vertragsschluss nicht detailliert geregelt waren. Und genau darum geht es bei den meisten Auseinandersetzungen im Vertragsrecht.

Hier mal zwei Beispiele, die zugunsten des Untermieters entschieden wurden:

Fall 1: Es wurde ein Untermietvertrag "All inklusive" geschlossen. Miete mtl. 350,- EUR - inkl. Nebenkosten wie Heizung & Müllabfuhr usw., Küchen- & Badbenutzung, Internetzugang und Strom.

Irgendwann gab der Kühlschrank seinen Geist auf. Kein Problem dachte sich der Hauptmieter und verlangte von seinem Mitbewohne, dass dieser sich zur Hälfte an den Anschaffungskosten eines neuen Kühlschranks beteiligen soll.

Der lehnte jedoch ab und kürzte die Miete, nachdem sich der Hauptmieter weigerte, alleine für die Anschaffungskosten aufzukommen.

Was folgte, was die fristgerechte Kündigung durch den Hauptmieter. Anwaltskorospondenz und letztendlich einer Klage vor Gericht.

Die Klage wurde abgewiesen, da die Küchennutzung Teil der Mietsache sei und somit der "Vermieter" den üblichen Gebrauch einer Küche gewährleisten muss!

Kaum zu glauben - aber wahr:

Wäre die Küchennutzung nicht Bestandteil des Mietvertrags gewesen, hätter der Hauptmieter zwar auch keinen Rechtsanspruch auch Kostenbeteiligung gehabt, allerdings auch nicht die Gewährleistungspflicht und die Übernahme der Anwalts- & Gerichtskosten.

Ob und wie das Mietverhältnis endete ist nicht bekannt.

Fall Nr. 2: Untermietvertrag: Kaltmiete zzg. Nebenkosten

In dieser Sache ging es darum, dass der Untermieter Anspruch am Guthaben einer Jahres-Nebenkostenabrechnung erfolgreich eingeklagt hat.

In diesem Fall stellt das Gericht fest, dass es sich bei den mtl. Nebenkosten lediglich um eine Vorauszahlung auf die tatsächlichen Verbrauchskosten handele.

Allerdings hätte sich der Untermieter im Falle eine Nachzahlung auch hieran beteiligen müssen.

Die fälschlicherweise oft verwendete Formel: Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete ist leider Falsch!

Du schreibst:

Aber wir haben uns jetzt nach den deutlichen Antworten hier.......

Fakt ist:

Bezieht sich das auch auf die wirklich sehr umfangreiche und informative Antwort von DODOsBACK?

Deutlicher geht's kaum!

Untervermietung richtig versteuern, Steuerhinterziehung vermeiden

Viele Untervermieter unterliegen der Versuchung, die Einnahmen aus der Untervermietung als reine Privatangelegenheit zu betrachten. Dies ist ein Irrtum, der bei nachträglicher Entdeckung durch das Finanzamt sehr teuer für die betroffenen Personen werden kann. Grundsätzlich hängt die Verpflichtung zur Abgabe bei Arbeitnehmern von verschiedenen Faktoren ab. Soweit Nebeneinkünfte erzielt werden, muss eine Einkommensteuererklärung bei überschreiten der Freigrenzen abgegeben werden.

Im Einkommensteuergesetz (EStG) sind die ertragsteuerlichen Einkunftsarten definiert. Die Untervermietung von gemieteten Räumen oder einer Eigentumswohnung fällt als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung unter die Regelung des § 21 EStG. Die Vorschriften zur Gewinnermittlung sind im Vergleich zu denen eines Kaufmanns erheblich vereinfacht.

Steuertipp: 35,- EUR dürfen mtl. steuerfrei verdient werden!

Übersteigt der jährliche Betrag der Einnahmen abzüglich der Ausgaben bei dauerhafter Vermietung nicht 410,00 Euro sind die Einkünfte steuerfrei. Der übersteigende Betrag bis zu Höchstgrenze von 820,00 Euro wird ermäßigt besteuert. Bei diesen Beträgen handelt es sich um Freigrenzen, nicht Freibeträge. Übersteigt der Gewinn eine Freigrenze auch nur um einen Euro, ist der gesamte Betrag normal zu versteuern. Hier gilt es, im Rahmen einer Steueroptimierung vorab zu planen.

Und wenn ich keine Einkünfte angebe? So rechnet das Finanzamt!

Was passiert aber nun, wenn ein Steuerpflichtiger entweder keine Steuererklärung abgibt, weil er "nur" Arbeitnehmereinkünfte hat oder er vergisst, Nebeneinkünfte in der Steuererklärung anzugeben?

Antworten auf diese und viele andere Fragen findest du hier:

https://deutschesmietrecht.de/steuern/365-untervermietung-steuern-freigrenzen-steuerhinterziehung.html

Gut zu wissen:

Untermietzuschlag

Der Vermieter kann seine Zustimmung auch von der Einverständniserklärung zu einer Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Wenn der Mieter nicht bereit ist, eine angemessene Mieterhöhung hinzunehmen, entfällt die Zustimmungspflicht des Vermieters. Die Forderung nach einem solchen Untermietzuschlag kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit durch den Zuzug eines Untermieters eine Nebenkostenerhöhung zu erwarten ist. Gesetzliche Regelungen für die Höhe solcher Zuschläge bestehen für Sozialwohnungen.

Gut zu wissen:

Bei der Nebenkostenberechnung kommen verschieden Berechnungsgrundlagen zum Einsatz.

So werden Heizkosten nach Wohnfläche in m² und z.B. Kosten der Müllentsorgung nach Personen pro Haushalt abgerechnet.

Fazit:

Es reicht also nicht, dass die Nebenkosten angehoben werden (Nebenkosten sind lediglich eine Vorauszahlung), sondern das in deinem Hauptmietvertrag dokumentiert wird, dass es 2 "Müll-Produzenten" gibt!

Der Grund:

Solche Tatsachen werden häufig als unerheblich wahrgenommen. Außerdem hat der Vermieter ja auch die Nebenkosten angehoben.

Ein fataler Irrtum:

Gerade heute, wo das Geld bei vielen knapp ist und nich nur die Müllgebühren regelmäßig steigen, versucht jede irgendwo zu sparen.

Nachzahlungen sind die Regel!

Spätestens wenn deine Nachbarn ihre Jahresendabrechnung in den Händen halten und sich fragen, wie es möglich sein kann, schon wieder mehrere Hundert Euro nachzahlen zu müssen, werden Erklärungen gesucht.

In den Verbraucherzentralen sind Nebenkostenabrechnungen ein Dauerbrenner. Für 35,- EUR bieten Online-Dienste eine kompetente Prüfung an.

Eine ordentliche Nebenkostenabrechnung, etwa von einer Hausverwaltung ist auch für den Laien nachvollziehbar. Aus der Nebenkostenabrechnung lässt sich ablesen auf wie viele Personen die Kosten umgelegt wurden.

Jeder weiß, dass du alleine eingezogen bist, jetzt jedoch 2 Personen in der Wohnung leben. Verdachtsmomente lassen sich zwar schnell und einfach widerlegen bzw. bestätigen, doch ist die Neuberechnung der Jahresendabrechnung für alle Mieter nicht nur ärgerlich, sondern auch mit Zeit und Kosten für den Eigentümer verbunden.

Betrug setzt immer Vorsatz voraus und würde ich deshalb ausschließen. Die böse Überraschung für den Hauptmieter besteht darin, dass solche Berechnungsfehler nicht selten erst später auffallen.

Ich bin mir nicht sicher ob die Verjährungsfrist 2 oder 3 Jahre beträgt. Aber das dürfte für eine empfindliche Nachzahlung bereits reichen.

Fazit:

Es geht überhaupt nicht darum, den Teufel an die Wand malen zu wollen.

Die Motive, weshalb sich Vermitler und Mieter für das WG-Leben entscheiden sind wahrscheinlich so bund wie das Leben selbst und ganz bestimmt nicht immer schmale Kassen der Grund.

Ich kenne jemanden der für ein WG-Zimmer in Münschen 1.200,- EUR bezahlt. Mit diesem Betrag ließe sich auch eine Eigentumswohnung finanzieren.

Wer fair vermieten will, sollte auch nicht darüber nachdenken, wie er möglichst viel fordern und wenig geben kann.

Mein Tipp:

Wer möglichst viele Vor- und Nachteile einer Untervermietung kennt, kann am besten das Risiko in Relation zum Nutzen bewerten und bei seiner Entscheidung berücksichtigen.

Neben dem ganzen juristischem Kram sollte auf jeden Fall aber auch immer ein gesundes Bauchgefühl bei der Auswahl eines Mitbewohners eine wesentliche Rolle spielen.

In diesem Sinne - Viel Erfolg!

Einen Untermietvertrag auf Probe halte ich nicht für die beste Option.

Würdest du gerne irgendwo einziehen, wenn du damit rechnen musst, möglicherweise kurz danach mit Sack und Pack wieder auf der Straße zu stehen?

Ich kann aufgrund eigener Erfahrungen sehr gut nachvollziehen, um was es dir geht und welchen Ärger du dir möglichst ersparen möchtest.

Selbst habe ich sowohl positive Erfahrungen gemacht als auch in WGs gewohnt, in der sich die Leute gegenseitig das Essen aus dem Kühlschrank geklaut haben.

Vielleicht helfen dir meine Praxis erprobte Tipps dabei, den geeigneten Mitbewohner für die WG zu finden.

Leider kommen Wohngemeinschaften nicht selten auf sympathisches Auftreten des Bewerbers zustande. Umstände die für oder gegen ein Zusammenwohnen sprechen, werden vernachlässigt und führen im schlimmsten Fall zu Missverständnissen und Streitigkeiten.

Tipp 1:

Noch bevor ein Zimmer angeboten wird, sollte sich der Vermieter (also du) Gedanken machen, welche Eigenschaften dir selbst wichtig sind.

Du schreibst, dass es bereits eine Mitbewohnerin hast. Das macht die Sache noch einfacher.

Setzt euch zusammen und überlegt euch gemeinsam eine Art "Eignungstest".

Der Vorteil:

In einem unverbindlichen Bewerbungsgespräch, kannst du unauffällig genau die Dinge ansprechen, die dir wichtig erscheinen.

Wenn du es selbst lieber ruhiger magst, ist ein Mitbewohner der regelmäßig nachts mit seinen Freunden bei sich weiter feiern möchte eher ungeeignet.

Vielleicht hast es auch nicht so gerne, wenn dir ständig fremde Leute über den Weg laufen?!

Wenn du selbst Nichtraucher bist, solltest du dich prinzipiell für Nichtraucher entscheiden. Bzw. ganz klar regeln, ob und wo in der Wohnung geraucht wird.

Mach dir Notizen. Nachdem der Bewerber sich verabschiedet hat, setzt du dich mit deiner Freundin zusammen und besprichst, was positiv war und was eher gegen ein Zusammenwohnen spricht.

Frag den Bewerber, warum er das WG-Leben einer eigenen Wohnung vorzieht. Günstiger Wohnen alleine würde mich nicht überzeugen. Zeigt es doch, dass es in erster Linie um die eigenen Vorteile geht. Zudem ist ein WG-Zimmer nicht unbedingt billiger, als eine 1-Zimmer-Wohnung.

Ihr solltet euch vorher überlegen, ob ihr ausschließlich eine Mädel-WG haben wollt oder ob das eine eher untergeordnete Rolle spielt.

Tipp 2:

Fairness für alle!

Selten sind alle Zimmer gleich groß. Die Betriebskosten, also Miete zzgl. Nebenkosten sollten fair aufgeteilt werden.

Wer ein größeres Zimmer bewohnt, muss auch mehr an Heizkosten übernehmen, als jemand der ein wesentlich kleineres Zimmer hat.

Tipp 3:

Ein häufiger Streitpunkt ist auch immer (oder öfter) die Regelung im Bezug mit der Haushaltskasse. Hier sollte deutlich geregelt werden was unter Gemeinschaftskosten (z.B. Klopapier, Spülmittel, usw. fällt und was nicht).

So banal es klingt. Ich habe Auseinandersetzungen erlebt, in denen es darum ging, dass ein Mitbewohner ständig seine Klamotten im Waschsalon gewaschen und zuhause auf der Heizung getrocknet hat.

Also um die Sache hier zu beenden. Es gibt schon eine Reihe an Möglichkeiten, um im Vorfeld einiges sortieren zu können.

Tipp 4:

Nachdem 2-3 Kandidaten in die engere Auswahl gekommen sind, solltest du/ihr dich/euch einfach mal auf ein Bier oder Kaffee treffen.

Ich habe es anfangs auch nicht geglaubt - doch der Aufwand lohnt sich tatsächlich.

In einer neutralen Umgebung wird sich entweder der bisher gemachte Eindruck bestätigen, oder eben nicht.

Und keine Angst. Die Bewerber haben Verständnis dafür, wenn du ihnen wahrheitsgemäß sagst, das ihr euch noch nicht entscheiden konntet.

Das unterstreicht nur wie wichtig euch die richtig Wahl ist.

Zum Vertrag würde ich dir zu folgender Lösung raten:

Mein Tipp:

Wohnraum – Überlassungsvertrag

Ausführliche Informationen findest du hier:

http://www.studentenwerk-giessen.de/docs/Wohnen/WFM/WFM_Muster_Mietvertrag.pdf

Gut zu wissen:

Kurze Kündigungsfristen beinhalten auch immer das Risiko, dass eine Mitbewohner schnell wieder auszieht, z.B. weil er ein günstigeres Angebot wahrnehmen möchte.

Die Folge: Leerstand = höhere Kosten & Neuvermietung = Zeitaufwand ohne Gewährleistung.

Mein Tipp:

Du solltest auch immer den Nutzen einer Vertragsgestaltung in Relation zu möglichen Nachteilen sehen, die durch den vorzeitigen Auszug des Mieters entstehen.

Wie viele Zimmer hast du denn zu vermieten?

Viel Erfolg!

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Ich glaube du hast mich missverstanden - es ist eine 2er-WG, die "gefundene" Mitbewohnerin wohnt nicht hier, sondern zieht erst im Januar ein und es geht um den Vertrag mit ihr ;)

Aber wir haben uns jetzt nach den deutlichen Antworten hier für einen stinknormalen Untermietvertrag entschieden

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Man kann vieles vereinbaren, im Zweifel sind die Rechte des (Unter-) Mieters aber immer vorrangig vor denen des Vermieters.

Die beste Lösung für dich wäre, das Zimmer möbliert zu vermieten - in dem Fall könntest du bis zum 15. des Monats zum Monatsende kündigen.

https://www.promietrecht.de/Vermieterkuendigung/Ordentliche-Kuendigung/Kuendigungsfrist/gesetzliche/Untermieter-Kuendigungsfrist-fuer-moeblierte-Zimmer-E2214.htm

Ansonsten gibt es nur noch die Variante der vorübergehenden Nutzung, die ein Student, der dort längerfristig wohnen möchte, aber vermutlich anfechten kann.

Vermutlich war es das, was deine "Quelle" meinte:

https://www.promietrecht.de/Wohnraummiete/Wohnraum-mit-verringertem-Kuendigungsschutz/zum-voruebergehenden-Gebrauch/Wohnung-Wohnraum-zeitweise-mieten-voruebergehender-Gebrauch-E2183.htm

Klassische befristete Verträge können dagegen so gut wie gar nicht vor Ablauf der Frist gekündigt werden.

https://www.promietrecht.de/Mietvertrag/Vertragsdauer/befristeter-Mietvertrag/Zeitmietvertrag/Zeitmietvertrag-fuer-Untermieter-Untermietvertrag-befristen-E2892.htm

Hier findest du noch ein paar interessante Infos zum Thema "möbliert" - ich würde dir raten, tatsächlich entsprechende Möbel anzuschaffen (Bett, Tisch, Schrank geschenkt über eBay Kleinanzeigen) - man kann sie jederzeit in den Keller räumen, wenn der Mieter lieber eigene nutzt, aber mit der Formulierung "möbliert" verpflichtest du dich, sie auf Nachfrage bereitzuhalten...

https://www.movinga.de/hub/beratung/moeblierte-wohnung/

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Es reicht sogar teilmöbliert....

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Kündigung befristeten Untermietvertrag?

Guten Tag,ich brauche Antwort auf folgende Frage:

Person A.geht für 1 J.nach Ausland,mit Zustimmung von Vermieter untermietet seine Wohnung an Person B,die aus berufliche Grunde Wohnung benötigt.

Nach 3 Monate erfährt Untermieter B.,dass aus berufliche Grunde jedoch wieder umziehen sollte.B kann die Wohnung noch 3 Monate benutzen,insgesamt 6,muss aber danach neue Wohnung anmieten,in anderen Ort.

B.möchte die Wohnung deswegen kündigen.Hat aber befristeten Untermietvertrag für 12 Monate.

Welche Möglichkeit gibt es für B von Mietvertrag rauszukommen,ohne 6 Monste doppelte Miete bezahlen zu müssen?
Der Hauptmieter wohnt in Ausland,aber in Nachbarland.Somit kann kommen zur Wohnungsübergabe.Adresse von Hauptmieter A ist B bekannt,sowie Telnr,etc.

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