Kann man eine Eigentumsänderung und Löschung von Verbindlichkeiten beim Grundbuchamt selber beantragen?

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Prinzipiell kannst du den Antrag schon selbst stellen, sofern du ein Antragsrecht hast. Bei einer Grundschuldlöschung ist der Eigentümer und der Gläubiger antragsberechtigt. Bei der Eigentumsumschreibung der aktuelle und zukünftige Eigentümer. Allerdings muss die Löschungsbewilligung und Eigentümerzustimmung zumindest unterschriftsbeglaubigt sein, was bzgl. der Bewilligung kein Problem sein sollte. Die Löschungszustimmung dürfte im Vertrag enthalten sein.

Der Antrag auf Eigentumsumschreibung ist schwieriger zu stellen. Zwar ist es richtig, dass das Antragsrecht nicht ausgeschlossen werden kann (zumindest verfahrensrechtlich), jedoch benötigst du hierfür die notariell beurkundete Auflassung (eventuell bereits im Vertrag erklärt) und weitere Unterlagen, wie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und ein Negativattest der Gemeinde hinsichtlich der Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Beides holt normalerweise der Notar ein.

Den Notar hast du aber vermutlich missverstanden. Die Sparkasse kann die Löschungsbewilligung durch gesiegelte Erklärung abgeben und benötigt keinen Notar hierfür. Euer Notar holt die so gesiegelte Löschungsbewilligung der Kreissparkasse ein und legt sie dem Grundbuchamt mit dem entsprechenden Antrag vor.

Aha, also mir fehlen nur die

  1. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  2. und ein Negativattest der Gemeinde hinsichtlich der Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Wenn ich wüsste wie ich die beantragen kann, dann könnte ich
  3. den Antrag auf Eigentumsumschreibung selber stellen.

Gibt es Formulare für diese drei Dinge?

Vielen Dank!

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@VictorPrinzim

Ich weiss nicht, ob dir nur diese Unterlagen fehlen. Dazu müsste ich den Vertrag sehen. Es muss dort die Auflassung erklärt und die Eigentumsumschreibung bewilligt sein. Es gibt Notare, die dies im Vertrag direkt erklären lassen. Andere fertigen für die Auflassung eine separate Urkunde.

Formulare gibt es hierfür nicht. Zumindest keine für jedermann zugänglichen. Die Notare haben ihre eigenen Muster.

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@Ronox

Vielen Dank für Deine sehr guten Antworten! In meinem Vertrag ist die Auflassung erklärt und die Eigentumsumschreibung bewilligt. Ich will gerne einfach mal versuchen wie weit ich komme. Ich werde mich wegen der Dokumente, welche du genannt hast, beim Finanzamt und beim Grundbuchamt durchfragen. Nur habe ich Bedenken, wegen dem “Verzicht auf das Antragsrecht“. Laufe ich da Gefahr, dass der Notar dann so etwas wie Regress von mir verlangt, weil er in dem Vertrag quasi von mir den Auftrag für die Eigentumsumschreibung bekommen hat? Ist das riskant für mich, oder eher vernachlässigbar, weil dieser Satz unwirksam ist?

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Ich denke schon, dass der Notar das weiß. Aber was er mit Sicherheit nicht beurteilen kann, ob er dir glauben kann, wenn du ihm versicherst, dass die Grundschuld bezahlt ist und falls noch eine Grundschuld mit Brief, ob du den Brief noch findest. Mal abgesehen davon, dass du unter der Konstellation keine Unterschrift des Käufers erhalten hättest. Würdest du einen Vertrag unterschreiben, eingetragene Grundschuld, Verkäufer beantragt die Löschung selbst beim Grundbuchamt? . Wohl kaum. 

Da der Notar die Gebühr für die Beglaubigung deiner Unterschrift schon mit dem Vertrag erhält, ebenso wie Porto und Dokumentenpauschale, sparst du dir durch deine Reise zum Grundbuchamt nicht viel. 

Warum soll ich das dem Notar versichern, dass die Grundschuld bezahlt ist? Ich möchte die weiteren Schritte doch ohne ihn machen.

Ich habe doch ausführlich geschrieben, dass ich mir von einer Sparkasse die Löschungsbewilligung noch beurkunden lassen möchte (das ist m.W. die einzige Bank, welche das darf) , also brauche ich nach nichts zu suchen.

Es ist kein Käufer vorhanden: ich schrieb: Grundstücksübertragungsvertrag, also höchstens: Übernehmender.

Weiterhin ist der Vertrag bereits unterschrieben, sonst hätte ich doch keine Auflassung.

Die Übergeber und Übernehmer sind sich einig, haben den Vertrag schon unterschrieben und könnten, falls das nötig ist auch gemeinsam mit dem Grundstücksübertragungsvertrag und den von der Sparkasse beurkundeten Löschungsbewilligungen zum Grundbuchamt gehen.

Mir stellt sich eben auch die Frage, ob der Notar wegen diesem "Verzicht auf das Antragsrecht" von mir trotzdem Gebühren nehmen darf, oder ob dieser Verzicht unwirksam ist und ich das Recht habe es beim Grundbuchamt zu beantragen.

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m.E. ist der Übertragungsvertrag und die Eintragung im Grundbuch getrennt voneinander zu sehen. Beides zusammen machen die Eigentumsumschreibung komplett. Wenn ich also richtig liege, dann brauche ich nur für den Vertrag den Notar. Oder?

In der Auflassung steht auch noch: "Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Grundbesitz auf den Übernehmer übergeht. Die Übergeber bewilligen und die Übernehmer beantragen die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch."  Danach folgt dann leider dieser Verzicht auf das Antragsrecht.

Wenn dieser Verzicht unwirksam wäre, dann gäbe es für mich keinen Hinderungsgrund mehr, es ohne den Notar weiterzuführen.

Für die Beurkundung der Löschungsbewilligung hätte ich ihn nur gebraucht, wenn ich bei einer anderen Bank gewesen wäre, aber glcklicherweise waren die aufgelösten Darlehen bei einer öffentlich rechtlichen Sparkasse.

Weiss jemand ob mein Plan gelingen kann?

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@VictorPrinzim

Einen Teil hat die Ronox schon passend erklärt. Auch mit einem Übertragungs- oder Schenkungsvertrag kommst du ohne Notar nicht weiter, außer beide Parteien sind siegelberechtigt. Da ich davon nicht ausgehe, ja du benötigst den Notar für den Vertrag. Der Notar berechnet dir auch bei einem Übertragungsvertrag die Beurkundungsgebühr nach 21100 GNotKG anhand des anzugebenden Wertes des übertragenen Grundstücks. Die Löschungsbewilligung hast du in soweit nicht beim Notar beurkundet, sondern der Notar bestätigt, dass du der antragsberechtigte Eigentümer bist durch Vergleich deines Personalausweises mit dem eingetragenen Eigentümer des Grundbuches und fordert bei der Bank die Übersendung der Löschungsbewilligung. 

Wenn beide Parteien den Vertrag bereits unterzeichnet haben, hat der Notar die Löschungsbewilligung bei der Bank, die UB des Finanzamtes und den Negativtest der Gemeinde bereits angefordert um mit allen Unterlagen zusammen die im Vertrag vereinbarte Umschreibung zu beantragen. Fängst du jetzt selbst an hier Unterlagen anzufordern, könnte es sein, dass du zB die Gebühr des Negativzeugnisses 2 x zahlst. Durch persönliches Einreichen der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt, fällt dir dort wieder die Beglaubigungsgebühr an. Da auch der Rechtspfleger sich anhand deines Persos überzeugen muss, dass du der antragsberechtigte Eigentümer bist. 

Im Grundbuch entscheidet die Reihenfolge im Datum des Eingangs der Anträge, überziehst durch deine Eigenmacht hier ein Detail könnte es sein, dass dein Übertragungsvertrag nicht mehr vollzogen werden kann. 

Ehrlich, so firm im Detail der GNotKG bin ich nicht, aber du machst dir hier- denke ich- Gedanken um Peanuts. Mein Baugefühl sagt mir, dass du dadurch sogar Miese machst, in dem du manche Gebühren doppelt zahlst. 

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@VictorPrinzim

http://www.amtsgericht-karlsruhe.de/pb/,Lde/Startseite/SERVICE/FAQ+Aufgebotsverfahren

Was besseres habe ich gerade nicht gefunden. Falls es sich um eine Briefgrundschuld handelt, die vielleicht bereits vor zig Jahren abbezahlt wurde und dir dieser Brief von der Sparkasse vor zig Jahren bereits übersandt wurde, könntest du durchaus suchen müssen. Falls du das Teil nämlich nicht findest, kannst du in dem Link lesen, wie es weiter geht. Ich kenne deine Grundschuld nicht. 

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Danke, das hatte ich auf auch gelesen. Ich verstehe das so: Im Verhältnis zum Grundbuchamt ist der Verzicht unwirksam, weil die nur die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung prüfen. Kann der Notar aber von mir Regress wegen Nichterfüllung des Vertrags verlangen?

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