Kann ich mietfrei bei meinen Eltern wohnen?

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6 Antworten

Wenn ein ehemals gewerblich genutzter "Gegenstand" in das "Privatvermögen" überführt wird, kann dass ganz erhebliche Steuerlasten auslösen, mit denen die früheren Gewerbetreibenden nicht immer rechnen.

Ich schätze, dass es noch einen anderen Weg gibt, den ihr gemeinsam mit den Eltern und ihrem Steuerberater besprechen könnt:

Bei Vermietung an enge Angehörige akzeptieren die Finanzämter Mieten, die etwas unter dem ortsüblichen liegen. Wenn auf diese Weise "Verluste" aus Vermietung und Verpachtung entstehen, dann dürfen diese mit anderen steuerpflichtigen Einnahmen verrechnet werden. Dann spart man Steuern. Wird jedoch gar keine Miete verlangt, dann akzeptieren die Finanzämter das nicht, es wird dann als "Hobby" angesehen.

Dass heißt, ihr zahlt Miete an die Eltern, die sparen Steuern - und was sie euch dann "schenken" ist, im Rahmen der gesetzlichen Regeln steuerfrei.

Gleiches gilt für den Verkauf für einen Euro. Das ist eine Schenkung. Hier bietet sich ein weites Feld für Steuerberater und Notare, denkbar wäre ja auch eine vorweggenommene Erbregelung.

EnnoBecker 15.10.2010, 18:16

Beste Antwort hier. Besonders der Hinweis auf die Zwangsentnahme, die steuerlich risikovoll ist.
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Aber der mittlere Absatz (reduzierte Miete) ist hier falsch, da dies für 21er Einkünfte gilt. Pension dürfte aber wohl gewerblich sein.

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PumaWK82 16.10.2010, 00:10

Danke!

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diese Forderung des Steuerberaters ist mir völlig unverständlich - es sei denn, dass Deine Eltern noch Abschreibungen auf das Haus machen wollen oder ein Teil der Wohnung wird von Euch gewerblich genutzt. Mach Euch doch beim Steuerberater schlau, was das für Vorteile bringt - dafür wird ER ja schließlich bezahlt.

Deine Eltern müssen keine Miete verlangen, aber sie müssen für die theoretische Miete Steuern abführen. Der Steuerberater hat da Recht, wenn es ums Finanzamt geht. Also zahlt ihr deinen Eltern die Steuern und gut ist ...

EnnoBecker 15.10.2010, 18:13

Was für ein Unsinn, den ich hier immer wieder lese: Man muss für eine fiktive Miete Steuern zahlen?
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Dann zieh dich mal warm an und spare mal schon für die Steuern. Denn ich weiß genau, dass du mir keinen Wohnraum vermietest, und die darauf entfallende fiktive Miete kannst du gleich mal fürs FA beiseitelegen.
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Richtig ist, dass man für Einkünfte Steuern zahlt, nicht für Keine-Einkünfte.Die Unentgeltliche Überlassung an Angehörige gilt als Selbstnutzung.

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Ja, sicher! Solange du noch nicht 18 bist, musst du vom Gesetz her keine Miete zahlen zuhause. Wen du über 18 bist und du arbeitest, glaube ich musst du schon zahlen, wen es die Eltern verlangen.

Einige gute Ansätze sind hier zu lesen. Sortieren wir mal.
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Die Eltern betreiben eine Pension, und das dürfte wohl gewerblich sein. Je nach Umfang kann es aber auch V+V sein. Aber die Gewerblichkeit ist wahrscheinlicher.
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Die vermieteten Wohnungen/Zimmer o.ä. befinden sich also im Betriebsvermögen. Wenn die Eltern nun eine Wohnung dazu verwenden wollen, sie dir unentgeltlich zur Verfügung zu stellen, dann wird sie zu 100% privat genutzt und fliegt damit zwangsläufig aus dem Betriebsvermögen (Zwangsentnahme). Die Entnahme erfolgt zum Teilwert (=Verkehrswert). Wenn nun schon einiges an Abschreibungen abgelaufen wurde über die Jahre, entsteht ein Entnahmegewinn, der der Gewerbesteuer und der Einkommensteuer unterliegt. Umsatzsteuer fällt nicht an. Grunderwerbsteuer auch nicht, es sei denn, die Pension gehört teilweise auch anderen Leuten mit.
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Aber selbst die Vermietung an dich ist problematisch, weil die dann auch nicht mehr gewerblich erfolgt, sondern privat (Einkünfte aus Vermietung, § 21). Die Folgen für die Steuern dürften dieselben sein.
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Der Rat des Steuerberaters ist da nicht sehr tragend, es sei denn, er weiß was mehr als ich hier.
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Auch eine Schenkung rettet nicht (und ein Kauf für 1 Euro IST eine Schenkung). Denn man kann nur aus dem Privatvermögen schenken, und wenn die Wohnung ins Privatvermögen übergeht... na du errätst es.
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Man kann es hin- und herdrehen: Wenn plötzlich privat drin gewohnt wird - egal wie, muss man Geld beiseite legen.
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Je nach Situation und Alter der Eltern könnte man eine Betriebsaufgabe erwägen. Dabei wird auch ins PV überführt, aber mit ermäßigtem Steuersatz. Oder man schenkt BV, dann musst du es aber selber als BV weiterführen.
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Unter den gegebenen Umständen (Unrentabilität, künftge Einsparung von Wohnkosten) sollte man die Betriebsaufgabe ernsthaft überlegen.
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Einfach Miete von dir zu verlangen führt jedenfalls nicht zum Ziel, und deine Eltern bleiben nach dem Finanzamt nur zweiter Sieger.

GrafLukas 16.10.2010, 14:53

Schöne Antwort, aber sie geht irgendwie an der Frage vorbei, so wie ich sie verstehe:

Es verlangt ja nicht der Steuerberater der Eltern, sondern der der Fragesteller, dass Miete gezahlt wird. Vermutlich damit die Kosten für die Miete zumindest teilweise irgendwie steuerlich geltend gemacht werden. Erschließt sich mir zwar auch nicht, aber irgendwie scheint der Steuerberater zu glauben, wenn man ortsübliche Miete zahlt wäre das am Ende günstiger als gar keine Miete zu zahlen.

Warum nicht einfach noch mal den Steuerberater fragen, warum das günstig sein soll und für wen? Ohne genaue Kenntnis deiner Lebens- und Einkommensverhältnisse wird sich das hier wohl nicht aufklären lassen...

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EnnoBecker 16.10.2010, 15:07
@GrafLukas

Interessante Sichtweise. Möglich ist das, diesen Aspekt habe ich gar nicht bemerkt, ich Dussel.
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Wahrscheinlich, weil es keinen Sinn ergibt.
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Wenn du die weiteren Fragen des Fragestellers verfolgst, wirst du sehen, dass sich offenbar doch ergibt, dass es nicht um die steuerliche Situation des Fragestellers geht, sondern um die Gesamtsituation. Aber das konnte ich beim Verfassen der Antwort natürlich noch nicht wissen.
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Für deine Einwendung würde ich dir gern einen DH geben.

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Wenn die ehem. Pension in das Privatvermögen übergegangen ist, dann liegen keine sog. Einkünfte aus einem Gewerbe vor. Es ist jedoch ratsam, an eure Eltern eine Miete zu zahlen, welche auch etwas unter dem ortsüblichen Niveau liegen darf. Allerdings müssen deine Eltern die Mieteinnahmen versteuern. Einkünfte aus vermieteten oder verpachteten Objekten! Ob dir deine Eltern die gezahlte Miete durch die "Hintertüre" wieder zurückgeben, ist eine andere Sache. Steuern müssen auf jeden Fall gezahlt werden. Können aber mit anderen Aufwendungen verrechnet werden, z. B. Handerkerrechnungen. Allerdings hier nur den Arbeitslohn und das im Jahr mit höchstens 1200 Euro.

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