Kann ich in der Teilungserklärung regeln, dass ein bestimmter Teil des Gemeinschaftseigentums AUSSCHLIESSLICH durch einen benannten Dritten genutzt werden darf?

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5 Antworten

Solch einen Anspruch des Verkäufers lässt sich nicht in der Teilungserklärung regeln!

Eine Teilungserklärung regelt die Eigentums- und Nutzungsbedingungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sondernutzungsrechte sind in aller Regel an eine bestimmte Wohneinheit gebunden.

Ob, wie von @punktexpert, eine Abtrennung / Aufteilung des vorhandenen Grundstücks in Frage kommt hängt von der Größe und Lage des Gartens ab. Außerdem ist dann die Frage des Zugangs und der Nutzung zu diesem Stück zu regeln.

Andere Frage die unklar ist, Zitat:

"Um das Haus finanziert zu bekommen, müssen wir es im Rahmen des Kaufs teilen."

Dieses Verlangen ist etwas ungewöhnlich und ist wiederum mit Kosten und Aufwand verbunden. Was steckt dahinter. Sind die Wohnungen vermietet? Wenn ja, müsst ihr bedenken das ihr auch die Mieter mit kauft. Kauf bricht nicht Miete und ihr tretet in die laufenden Verträge mit allen Rechten und Pflichten ein. Ein Verkauf oder Verwertung durch Dich oder die Bank ist nicht ohne weiteres möglich denn die Mieter haben in diesem Fall einen höheren Schutz!

Mir scheint das ganze Konstrukt ziemlich fragwürdig!!

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Kommentar von TipTopp
27.09.2016, 09:50

Danke!

Abtrennung/Aufteilung des Grundstücks halte ich auch nicht für möglich, da es sich auch im Ensembleschutz befindet. Will ich auch nicht.

Teilen müssen wir, da die Verkäufer auch ein Dauerwohnrecht auf eine kleine Wohnung im Haus behalten wollen (nebenkostenbefreit). Wir konnten keine Bank finden, die uns Kauf und Sanierung des Mehrfamilienhauses mit einem Dauerwohnrecht im ERSTEN RANG (Bedingung der Verkäufer) finanziert. Wenn wir das Haus teilen und pro Wohnung ein Grundbuchblatt haben, landet das Dauerwohnrecht nur auf dem einen Grundbuchblatt (Diese Wohnung würden wir dann NICHT finanzieren). Die anderen Grundbuchblätter sind "sauber" und hier können wir die Grundschulden dann auch entsprechend im ersten Rang eintragen lassen. Leider kann man ein entsprechendes Dauernutzungsrecht nicht auf den Gartenanteil eintragen, da es sich im ein Sondernutzungsrecht der WE handelt. Daher suchen wir nach anderen kreativen Lösungen, um den Verkäufern auch die weitere Nutzung des Gartenanteils zu sichern.

Mieter gibt es in dem Haus z.Z. nicht. Es steht z.Z. leer und muss grundlegend saniert werden.

Ja, es ist kein einfacher Fall....

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... das ist mir alles viel zu wirr und für unsere Hütten war zuständig ein Notar. Was sagt Deiner denn dazu?

Der muß ja schließlich alles beurkunden, oder übersehe ich etwas?

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Kommt euch die Idee warum es so kompliziert erscheint? Hmmm....es liegt wohl daran, dass ihr es euch einfach nicht leisten könnt. Und deshalb rate ich ganz stark davon ab. Was der Verkäufer da an Wünschen bzgl. des Verkaufs hat sind "abenteuerlich". Ihr müsst auch absolut unbedingt einen späteren Verkauf gedanklich miteinbeziehen. Da habt ihr nachher Sachen drin stehen und Konstellationen aufgebaut die gewaltig den Wert mindern und/oder den Verkauf erschweren und im schlimmsten Fall unmöglich machen.

Es gibt hier nur zwei vernünftige Wege:

1. Ihr kauft alles, teilt auf, saniert und verkauft die Wohnung inkl. des dann zugeteiltem Gartenanteils.

2. der Verkäufer teilt das Objekt selbst, teilt seiner Wohnung den Gartenanteil zu und verkauft euch die restlichen Wohnungen. Der Vorteil wäre hier, dass ihr eigentlich nur den Teil kaufen müsst der euch interessiert.

Zudem wird eine Bank auch verlangen die Grundschulden auf dem bereits bezahlten Teil einzutragen und nicht auf die finanzierten.

Seid gewiss, alles andere ist finanzielles Harakiri. Der Verkäufer wird wohl auch keinen anderen Käufer finden, sonst käme der auch nicht auf so Ideen um euch den Kauf auf Teufel komm raus zu ermöglichen. Denkt auch daran, sanieren kostet viel Geld.

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Das ist über eine ganz normale Dienstbarkeit zu Lasten des gesamten Grundstücks regelbar. Entweder für den Veräußerer persönlich (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) oder zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines bestimmten Grundstücks (Grunddienstbarkeit, z.B. falls er auf dem Nachbargrundstück lebt).

Die andere Frage ist natürlich, ob die Finanzierungsgläubiger (Banken), diese Dienstbarkeit vorrangig dulden werden oder auf einen Rangrücktritt zur Finanzierung bestehen.

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Kommentar von TipTopp
27.09.2016, 09:43

Danke für die Antwort. Leider wollen die Personen ein "Recht" haben, dass sie auch vererben/veräußern können. Das geht m.E. mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit NICHT. Grunddienstbarkeit scheidet aus, da es nicht um Eigentümer irgendeines Grundstücks / einer Immobile handelt.

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Theoretisch ist das möglich. Aber das kannst du dann auch später nicht widerrufen.

Dann hast du also ewig einen "Fremden" auf "deinem" Grundstück.

Auf so etwas würde ich mich auf keinen Fall einlassen.

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Kommentar von TipTopp
27.09.2016, 09:53

Wenn du sagst, "theoretisch ist das möglich", kannst du mir auch sagen wie oder mir am liebsten eine Quelle nennen, wo ich das nachlesen kann. 

Ich glaube sonst auch eher der Antwort @Wurzelpeter...

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