Kann eine Hausverwaltung die Abstimmung über Fassadenfarbe in die Ferienzeit legen?

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Siehe Urteil vom LG München.

Bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG durch bunte Farbgebung? Eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, kann in der farblichen Umgestaltung der Fassade zu sehen sein. Dies hat das Landgericht München mit Urteil vom 20.09.2012, Az. 36 S 1982/12 WEG entschieden. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, die Fassade der Wohnanlage neu zu ge- und grundlegend umzugestalten. Die bislang dezente und ruhige Farbgebung - hellgelb - sollte durch ein auffälliges, buntes Design – orangefarbene Kontrast- und Akzentstreifen - ersetzt werden. Einer der Wohnungseigentümer war hiermit nicht einverstanden und erhob Beschlussanfechtungsklage. Er war der Auffassung, die farbliche Umgestaltung der Fassade sei eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG , die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe. Dies sei aber nicht der Fall. Zu Recht? Ja! Das Landgericht München hebt das Urteil des Amtsgerichts München auf und gibt der Klage statt. Bei dem durch die Gemeinschaft beschlossenen Farbkonzept bezüglich der Fassade handele es sich um eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehe. Eine bauliche Veränderung könne insbesondere auch die Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes, also des architektonisch-ästhetischen Bildes, auch der Farbgebung, darstellen, dies jedenfalls dann, wenn diese den Gesamteindruck der Anlage beeinflusse. Vorliegend solle der Neuanstrich dazu dienen, das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes gezielt zu verändern. Damit gehe er über die bloße Instandhaltung, für die es ausgereicht hätte, die Fassade in der alten Farbe neu zu streichen, hinaus. Die bloße Änderung der Farbgebung könne eine bauliche Veränderung darstellen. Bei Änderungen der Fassade durch einen Neuanstrich könne eine nachteilige Beeinträchtigung i. S. d. §§ 22, 14 Nr. 1 WEG insbesondere in einer nicht nur unerheblichen nachteiligen Veränderung des optisch-architektonischen Gesamteindrucks der Anlage bestehen. Dabei gelte, dass nicht jede wesentliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks als nachteilig einzustufen sei, sondern es komme vielmehr darauf an, ob die Veränderung des optischen Gesamteindrucks als nachteilig zu bewerten sei. Maßstab zur Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend wirke, sei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage objektiv und verständlicherweise benachteiligt fühlen kann. Hierbei habe eine am konkreten Einzelfall orientierte Abwägung stattzufinden, die den Grundrechten sowohl des die bauliche Veränderung veranlassenden Eigentümers, als auch der Wohnungseigentümer, die in ihrem Eigentumsrecht beeinträchtigt werden, hinreichend Rechnung tragen müsse. Die Schwelle einer Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer sei schon aus verfassungsrechtlichen Gründen niedrig anzusetzen; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen von völlig belanglosem oder bagatellartigem Charakter für das Gemeinschaftseigentums bzw. die äußere Gestaltung der Anlage blieben außer Betracht. Vorliegend ergebe eine Vergleich der Fassade in ihrem Zustand vor der Renovierung einerseits und im Zustand nach der Renovierung andererseits, dass eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung zweifelsohne vorliege. Das Erscheinungsbild der Fassade nach dem Neuanstrich sei deutlich anderes. Die ursprüngliche Fassadengestaltung vermittle ein einheitliches, ruhiges und neutrales Gestaltungsbild. Es handle sich um eine unauffällige Farbgebung, deren Vorhandensein beim Betrachten der Fassade als solches kaum auffalle. Ganz anders stelle sich das Erscheinungsbild der renovierten Fassade dar. Die orangefarbenen Streifen, die gleichsam als Akzentstreifen bei allen Balkonbrüstungen im unteren Teil angebracht seien, würden klar hervorstechen und das Erscheinungsbild der Fassade beherrschen. Betrachte man die Fassade, falle der Blick sofort auf diese orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über 6 Balkone (3 pro Haushälfte) erstreckten. Die Schaffung derartig starker Kontraste über die gesamte Fassade stelle eine wesentliche Änderung dar. Diese sei bei objektiver Würdigung durchaus als störend zu bezeichnen, wenn man von der Ausgangssituation einer einheitlich, ruhig gestalteten Fassade ausgehe. Werde der Charakter einer Fassade so stark wie durch die hier vorgesehenen Kontraststreifen verändert, liege hierin ein nichnicht nur unerheblicher Nachteil für die nicht zustimmenden Eigentümer (LG München a. a. O). Fazit: Richtiges Urteil des LG München I, das über die Entscheidung des Einzelfalles hinausgehende, lehrbuchartige, aber gleichwohl verständliche Ausführungen zum Thema “bauliche Veränderung” enthält – lesenswert. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis spielen Fragen rund um die

Im WEG Recht ist doch vorgesehen, dass fehelnde Eigentümer Stimmrechtsvollmachten erteilen können und die Ladungsfrist ist auch üblicherweise ziemlich lang ( eine Woche ist sehr ungewöhnlich, da es sich ja kaum um eine Havarie handelt ), also sollte es kein Problem sein, sich vor der Versammlung ein Bild zu machen und dann eine weisungsgebundene Vollmacht zu erteilen, sieh mal in der Teilungserklärung nach. Ich denke nicht, dass der Verwalter noch keine Farbvorschläge zu liegen hat und er ist verpflichtet, den Eigentümern Auskunft darüber zu geben, wofür oder wogegen sie stimmen sollen.

Ja natürlich.

Der Versammlungstermin darf lediglich nicht zur Unzeit gelegt werden. Das ist jedoch in der Rechtssprechung nicht die Ferienzeit, sondern an Feiertagen oder Sonntagen, bzw. am frühen Vormittag oder späten Abend.

Vielleicht hilft dir ja die Information, dass Verwalter die Jahresabrechnung binnen einem viertel Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellen müssen und spätestens binnen eines halben Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Versammlung durchführen müssen, auf welcher die Jahresabrechnung beschossen werden kann. Andernfalls kann man den Verwalter abberufen. Falls dem so ist, würde ich an deiner Stelle mal fragen, ob er bereit ist den Versammlungstermin zu verschieben, andernfalls er eine unliebsame Diskussion am Hals hat. ;-)

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Sofort haben wir alle Hebel in Bewegung gesetzt (Immobilienscout, Ebay kleinanzeigen, Facebook, Flyer) um einen Nachmieter zu finden, damit unser Mitbewohner nicht doppelt Miete zahlen muss. Es haben sich sehr viele Leute gemeldet und wir sind aus den Besichtigungsterminen gar nicht mehr raus gekommen. Es haben sich bis heute 8 Leute (zumeist WGs, aber auch Familien) beworben. Da das alles so gut lief und die alle eine ähnliche Lebenssituation hatten wie wir (Studenten + Bafög + Minijob) oder sogar mit festem Einkommen (Familien) waren wir sehr zuversichtlich, dass das zügig was wird. Mitte März haben mein Freund und ich eine superschöne Wohnung gefunden, die zum 1.5. Vermietet werden soll. Da wir so zuversichtlich waren, haben wir den Mietvertrag unterschrieben.

Vor einer Woche haben wir dann mal bei der Hausverwaltung angerufen, wie es inzwischen aussieht und ob sie sich schon für jemanden entschieden haben. Sie haben gesagt sie haben bis jetzt alle abgelehnt. Die einen hatten zum Beispiel vergessen, die Hausnummer anzugeben, das war dann gleich ein Auschlussgrund. Die nächsten hatten ein Gehaltsnachweis nicht vollständig, aber statt nachzureichen wurde gleich abgelehnt. Da kam uns schon der Verdacht, dass sie das irgendwie aus Prinzip machen und uns einfach gar nicht früher raus lassen wollen. Bei unserem Einzug damals hatten sie sich nicht so kleinlich mit irgendwelchen unvollständigen Unterlagen.

Unter anderem hatte sich auch eine Familir beworben, die allerdings auch erst zum 1.7. aus ihrer Wohnung können, aber haben sich trotzdem beworben. Laut Hausverwaltung wollte die der Eigentümer nicht.

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Nachbar verstorben, Hausverwaltung lässt uns im Stich (Sorry, aber 3000 Zeichen sind ein Witz!)

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Ich habe letzte Woche die Hausverwaltung angeschrieben weil meine Heizung nicht funktioniert. Daraufhin kam ein Klempner der mir sowie der Hausverwaltung berichtete das kein Gaszähler für die Wohnung existiert. Ich wohne dort seit August und zahle immer pünktlich die komplette Miete. Beim Einzug habe ich schon mitbekommen das die Dame von der Hausverwaltung den Zählerstand ablesen wollte. Die Anmeldung bei den Stadtwerken sagte sie macht die Hausverwaltung. Ich habe eineinhalb Monate später bei den Stadtwerken erfragen wollen wie hoch meine Stromkosten sind und das ich keine Post bekomme. Daraufhin wurde bei der Hausverwaltung angerufen damit ich angemeldet werde. Danach bekam ich auch Post und alles in Ordnung. Nun habe ich nach dem Telefonat mit dem Klempner die Stadtwerke angerufen und erfahren das ich weder für Gas angemeldet wurde noch das einer für die Wohnung existiert. Der Hausverwaltung war durchaus bewusst das die Heizung über Gas läuft und das schockiert mich. In der Zeit wo ich nicht mal davon wusste hätte man ihn längst einbauen können. Es wäre nett wenn mir jemand einen guten Ratschlag geben kann und mir jemand sagt was ich an Rückerstattung erwarten kann.

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