Kann eine Hausverwaltung die Abstimmung über Fassadenfarbe in die Ferienzeit legen?

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Siehe Urteil vom LG München.

Bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG durch bunte Farbgebung? Eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, kann in der farblichen Umgestaltung der Fassade zu sehen sein. Dies hat das Landgericht München mit Urteil vom 20.09.2012, Az. 36 S 1982/12 WEG entschieden. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, die Fassade der Wohnanlage neu zu ge- und grundlegend umzugestalten. Die bislang dezente und ruhige Farbgebung - hellgelb - sollte durch ein auffälliges, buntes Design – orangefarbene Kontrast- und Akzentstreifen - ersetzt werden. Einer der Wohnungseigentümer war hiermit nicht einverstanden und erhob Beschlussanfechtungsklage. Er war der Auffassung, die farbliche Umgestaltung der Fassade sei eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG , die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe. Dies sei aber nicht der Fall. Zu Recht? Ja! Das Landgericht München hebt das Urteil des Amtsgerichts München auf und gibt der Klage statt. Bei dem durch die Gemeinschaft beschlossenen Farbkonzept bezüglich der Fassade handele es sich um eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehe. Eine bauliche Veränderung könne insbesondere auch die Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes, also des architektonisch-ästhetischen Bildes, auch der Farbgebung, darstellen, dies jedenfalls dann, wenn diese den Gesamteindruck der Anlage beeinflusse. Vorliegend solle der Neuanstrich dazu dienen, das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes gezielt zu verändern. Damit gehe er über die bloße Instandhaltung, für die es ausgereicht hätte, die Fassade in der alten Farbe neu zu streichen, hinaus. Die bloße Änderung der Farbgebung könne eine bauliche Veränderung darstellen. Bei Änderungen der Fassade durch einen Neuanstrich könne eine nachteilige Beeinträchtigung i. S. d. §§ 22, 14 Nr. 1 WEG insbesondere in einer nicht nur unerheblichen nachteiligen Veränderung des optisch-architektonischen Gesamteindrucks der Anlage bestehen. Dabei gelte, dass nicht jede wesentliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks als nachteilig einzustufen sei, sondern es komme vielmehr darauf an, ob die Veränderung des optischen Gesamteindrucks als nachteilig zu bewerten sei. Maßstab zur Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend wirke, sei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage objektiv und verständlicherweise benachteiligt fühlen kann. Hierbei habe eine am konkreten Einzelfall orientierte Abwägung stattzufinden, die den Grundrechten sowohl des die bauliche Veränderung veranlassenden Eigentümers, als auch der Wohnungseigentümer, die in ihrem Eigentumsrecht beeinträchtigt werden, hinreichend Rechnung tragen müsse. Die Schwelle einer Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer sei schon aus verfassungsrechtlichen Gründen niedrig anzusetzen; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen von völlig belanglosem oder bagatellartigem Charakter für das Gemeinschaftseigentums bzw. die äußere Gestaltung der Anlage blieben außer Betracht. Vorliegend ergebe eine Vergleich der Fassade in ihrem Zustand vor der Renovierung einerseits und im Zustand nach der Renovierung andererseits, dass eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung zweifelsohne vorliege. Das Erscheinungsbild der Fassade nach dem Neuanstrich sei deutlich anderes. Die ursprüngliche Fassadengestaltung vermittle ein einheitliches, ruhiges und neutrales Gestaltungsbild. Es handle sich um eine unauffällige Farbgebung, deren Vorhandensein beim Betrachten der Fassade als solches kaum auffalle. Ganz anders stelle sich das Erscheinungsbild der renovierten Fassade dar. Die orangefarbenen Streifen, die gleichsam als Akzentstreifen bei allen Balkonbrüstungen im unteren Teil angebracht seien, würden klar hervorstechen und das Erscheinungsbild der Fassade beherrschen. Betrachte man die Fassade, falle der Blick sofort auf diese orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über 6 Balkone (3 pro Haushälfte) erstreckten. Die Schaffung derartig starker Kontraste über die gesamte Fassade stelle eine wesentliche Änderung dar. Diese sei bei objektiver Würdigung durchaus als störend zu bezeichnen, wenn man von der Ausgangssituation einer einheitlich, ruhig gestalteten Fassade ausgehe. Werde der Charakter einer Fassade so stark wie durch die hier vorgesehenen Kontraststreifen verändert, liege hierin ein nichnicht nur unerheblicher Nachteil für die nicht zustimmenden Eigentümer (LG München a. a. O). Fazit: Richtiges Urteil des LG München I, das über die Entscheidung des Einzelfalles hinausgehende, lehrbuchartige, aber gleichwohl verständliche Ausführungen zum Thema “bauliche Veränderung” enthält – lesenswert. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis spielen Fragen rund um die

Im WEG Recht ist doch vorgesehen, dass fehelnde Eigentümer Stimmrechtsvollmachten erteilen können und die Ladungsfrist ist auch üblicherweise ziemlich lang ( eine Woche ist sehr ungewöhnlich, da es sich ja kaum um eine Havarie handelt ), also sollte es kein Problem sein, sich vor der Versammlung ein Bild zu machen und dann eine weisungsgebundene Vollmacht zu erteilen, sieh mal in der Teilungserklärung nach. Ich denke nicht, dass der Verwalter noch keine Farbvorschläge zu liegen hat und er ist verpflichtet, den Eigentümern Auskunft darüber zu geben, wofür oder wogegen sie stimmen sollen.

Ja natürlich.

Der Versammlungstermin darf lediglich nicht zur Unzeit gelegt werden. Das ist jedoch in der Rechtssprechung nicht die Ferienzeit, sondern an Feiertagen oder Sonntagen, bzw. am frühen Vormittag oder späten Abend.

Vielleicht hilft dir ja die Information, dass Verwalter die Jahresabrechnung binnen einem viertel Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellen müssen und spätestens binnen eines halben Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Versammlung durchführen müssen, auf welcher die Jahresabrechnung beschossen werden kann. Andernfalls kann man den Verwalter abberufen. Falls dem so ist, würde ich an deiner Stelle mal fragen, ob er bereit ist den Versammlungstermin zu verschieben, andernfalls er eine unliebsame Diskussion am Hals hat. ;-)

Hausreinigung am Samstag?

Unsere Hausverwaltung hat uns mitgeteilt, dass zukünftig die Hausreinigung auch Samstags erfolgen würde ( ich vermute, die Reinigungsfirma will die Entgeltfortzahlung der Mitarbeiter umgehen, wenn Feiertage auf reguläre Arbeitstage zwischen Mo-Fr fallen. Da werden die vermutlich von ihren Mitarbeitern verlangen, dass die Stunden Samstags nachgeholt werden) Lange Rede kurzer Sinn, eine Hausreinigung am Samstag stört uns schon in unserer Wochenenderholung, müssen wir das hinnehmen? Danke im Voraus

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Nachbar verstorben, Hausverwaltung lässt uns im Stich (Sorry, aber 3000 Zeichen sind ein Witz!)

FR 5.9. vor zwei Woche habe mich über vielen Fliegen auf Balkon gewundert und SA umhüllte Wohnung Geruch aus Urin und Exkrementen.Befürchtete ,dass es aus Badfenster meines Nachbarn (recht junger Mann) drückte,dort viele Fliegen und Wespen waren.Wir im Dachgeschoss wohnen und Brandschutz Türen eingebaut ,hat an seiner Tür oder Haus nichts mitbekommen.Er generell ab Abend arbeiten,hatte seit einiger Zeit Fenster zur Straße offen und Badfenster geöffnet.Klingt verdächtig, gehe tagsüber arbeiten und er normalerweise da war und auch bei starkem Regen immer noch „gelüftet“ hat,habe mir nichts gedacht,ist halt jeder anders.Habe täglich geklingelt usw,ohne Erfolg.DI 9.9. habe Hausverwaltung informiert,meinte,sollte bis FR 12.9. warten.MI 10.9. wurde es mir zu dumm und rief die Polizei.Er war wohl schon einige Zeit verstorben und dank des schwül-heißen Wetters übers We ging es wohl ziemlich zügig.Da die Polizei so schlau war,und die Tür offen ließ (wurde vom Schlüsseldienst geöffnet,fällt sonst wieder zu),war unser Haus bis SA von Maden bevölkert.Diese sind binnnen 2h schon bis ins Erdgeschoss und auf Straße gekrochen.Auch in Wohnungen sind sie gewesen. Hausverwaltung hat nur die Wohnung des Verstorbenen „reinigen“ lassen wollen(bish nur Rauchbom).Letztlich erklärten sie sich bereit,dass Haus mit zu reinigen und in alle Wohnungen zu gehen und zu behandeln.Die meinten auch nur,dass sie sowas noch nicht erlebt haben.Auch die Wohnung eines Mieters,der Verreist ist, voll mit Maden,die sich schon Verpuppt hatten und bis in die Betten rein sind.Dies war MO 15.09. erst von Freundin entdeckt worden.Dass man in diese WE mal reinsollte,die auch noch unter der des Verstorbenen liegt,habe der HV aber auch das schon Freitag 12.9. mitgeteilt.Die Wohnung meines ehem.Nachbarn ist nur mit einer löchrigen Plastikplane bedeckt,die Türgummis kaputt und mittlerweile ist es auch wieder gut warm.Die Sonne drückt somit aufs Dach und es stinkt so dermaßen.Die Hausverwaltung rührt keinen Finger hätte sie ohne meinen Anruf bei der Polizei auch bis MO 15.09. dieser Woche nicht getan und uns das genau so mitgeteilt!Verwandte des Verstorbenen bis kommender Woche im Urlaub,wird vorher nichts passieren,ist auch die Aussage der HV!Die können doch ihre Pflichten nicht so vernachlässigen. habe schon ein Schreiben an den Vorstand der Hausverwaltung aufgesetzt und von allen Mietern unterschreiben lassen und Frist gesetzt,mit dem Gesundheitst und der Zeitung gedroht. denke,dass ein t beinahe nichts unternehmen wird,aber die Zeitung sollte doch zumindest die HV in Aufruhe versetzen oder was meint ihr? denke mir auch,dass das Ganze nicht ganz gesund sein kann,es entwickelt sich doch so einiges in dieser Umgebung? bin für jeden Rat dankbar,da mir das alles ganz schön zu schaffen macht. hätte eher was unternehmen können,aber wenn nichts getan hätte,würde überhaupt nichts passieren und er lege wahrscheinlich immer noch dort.meine,er wurde ja nicht mal.Man kommt sich ziemlich alleingelassen vor

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