Kann der Vermieter die Miete auf die Vergleichsmiete erhöhen, wenn die zu vergleichenden Wohneinheiten in seinem Bestand sind?

5 Antworten

Ja das ist rechtens. Der Vermieter darf sich auf Wohnungen aus seinem Bestand beziehen. Dazu gibt es mehrere Urteile, die sich damit bereits befasst haben.

Schauen wir uns das Gesetz (§558a BGB) dazu an:

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
[...]
4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Es ist kein Hinweis in dem Gesetz zu finden, dass die Wohnungen nicht im Bestand sein dürfen, und es ist auch kein Hinweis darauf, dass der Vermieter beweisen muss, dass die Mieten ortsüblich sind. Einer der vier im Gesetz genannten Gründe genügt.

Es ist jedoch darauf zu achten, dass das Mieterhöhungsverlangen in der gesetzlich vorgesehen Form verfasst ist. Dazu gehört zum Beispiel auch, dass der Vermieter die 3 Wohnungen konkret benennt, sodass du die Möglichkeit hast, dorthin zu gehen, mit dem Mieter zu sprechen, um dich davon zu überzeugen, dass die genannte Wohnung tatsächlich in Qualität und Ausstattung vergleichbar ist. Wäre das nicht gegeben, würde diese Wohnung nicht gelten als Begründung für die Erhöhung.

Du hast auch die Möglichkeit, ein Teileinverständnis zu geben. Also beispielsweise sagst du, Mieterhöhung okay, aber aus bestimmten Gründen darf die nicht mehr als 10% sein (nur als Beispiel). Dann kann sich der Vermieter überlegen, ob er das akzeptiert, oder ob er das Einverständnis auf die fehlenden 10% einklagt und dabei riskiert, vielleicht zu verlieren, wenn das Gericht deiner Auffassung folgt.

Wenn der Vermieter ganz konkret auf die drei Vergleichsmieten aus seinem Bestand verweist, ist das schon ein starkes Indiz dafür, dass die neue Miethöhe ortsüblich ist.

Das bedeutet aber zunächst einmal nur hinsichtlich des Mieterhöhungsverlangens, dass dieses korrekt gestellt wurde und Dir nun drei Möglichkeiten gegeben sind:

  1. Dem Verlangen zustimmen.
  2. Von Deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, was nichts anderes bedeutet, als jetzt zu kündigen und bis zu Deinem Auszug musst Du die erhöhte Miete nicht bezahlen.
  3. Die neue Miethöhe ablehnen, wodurch du den Vermieter zwingst, gegen Dich zu klagen, wenn er die erhöhte Miete haben will.

Bei einem Gerichtsprozess wird zunächst geprüft, ob das Mieterhöhungsverlangen korrekt gestellt wurde, was durch die Vergleichsmieten und weitere vermutlich erfüllte Vorschriften gegeben sein dürfte.

In der Verhandlung selbst wird jedoch Richter/Richterin sofort darauf verweisen dass er/sie keine Ahnung davon hat, welche Miethöhe derzeit ortsüblich ist und ein Sachverständigengutachten vorschlagen, was für beide Seiten u. U. ein erhebliches Kostenrisiko nach sich zieht. Stimmen beide Seiten dem zu, wird ein Gutachter beauftragt und das kann dann ziemlich böse für Euch enden.

Am besten also mit dem Vermieter sprechen, ob er nicht mit einer geringeren Erhöhung zunächst einverstanden werde, auf die man sich einigen kann, bevor er klagen muss. Schon versucht?

http://www.mietrecht.org/mieterhoehung/vergleichswohnungen-vergleichsmiete-558-bgb/

Zitat:

Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Miete neben mehreren Möglichkeiten (Verweis auf einen Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank,Gutachten eines Sachverständigen) u.a. auch mit dem Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen begründen.

.....

Also konkret: Der Vermieter kann zur Begründung, dass sein Mieterhöhungsverlangen auf dem Niveau ortsüblicher Mieten liegt, gemäß § 558a II 4 BGB auf vergleichbare Wohnungen verweisen. Durch den Vergleich der eigenen Wohnungsmiete mit der Miete vergleichbarer Wohnungen kann der Mieter relativ leicht und schnell feststellen, ob die erhöhte Miete ortsüblich ist oder überzogen ist.

Allerdings dienen Vergleichswohnungen nur zur Begründung der Mieterhöhung. Sie erbringen noch keinen endgültigen Beweis dafür, dass die Vergleichsmieten tatsächlich der ortsüblichen Miete entsprechen (LG Düsseldorf WuM 1990, 393). Bestreitet der Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss der Richter entscheiden. Hierzu kann er einen Mietspiegel beiziehen oder ein Sachverständigengutachten beauftragen.

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er kann also drei Vergleichswohnungen für das Mieterhöhungsverlangen heranziehen - Du kannst aber bestreiten, dass diese mieten ortüblich sind - dann muss die Ortüblichkeit über den möglicherweise vorleigenden Mietspiegel (gibt es nicht überall) oder durch einen Sachvertständigen festgestellt werden.

...

Du solltest auf jeden Fal zum Mieterbund gehen oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht udn Dich dort nochmal beraten lassen.

Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung - achten die Amtsgerichte auf die Legitimität der Spanneneinordnung?

Hi, liebe Community!

Ich habe vorigen Monat ein Mieterhöhungsschreiben meines Vermieters erhalten. Dieses ist formal korrekt - ich habe diesem also in Teilen zugestimmt. Die Miete wurde bis zur in Berlin genehmigten Kappungsgrenze i.H.v. 15% angehoben. Damit bin ich fast genau im Mittelfeld der ortsüblichen Vergleichsmiete. Jedoch wurden keinerlei Spanneneinordnungen vorgenommen....

Mein Bad ist 2m² groß, mein Boiler fasst 30l und meine Wohnung liegt in einem stark vernachlässigten Gebiet in einfacher Wohnlage (Illegale Mülldeponie in der Querstraße, Junkie-Treffpunkt im Park gegenüber etc.).

Dies habe ich dem Vermieter geschrieben, worauf ein Zweizeiler als Antwort kam: "Unsere Erfahrung zeigt ganz klar, dass sämtliche von Ihnen genannten Merkmale zur Spanneneinordnung von den zuständigen Amtsgerichten in ihrer Urteilsfindung nicht beachtet werden und lediglich der fettgeschriebene Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wird."

Ist das einschüchterung? Pure Arroganz? Oder einfach nur die freche Antwort von jemandem, der es wirklich besser weiß?

Wisst ihr, wo ich entsprechende Urteile anschauen kann? Sind diese öffentlich?

Vielen Dank Euch! :)

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