Ist Vermieter nach Modernisierung zur verbauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet?

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3 Antworten

Der Vermieter ist generell unabhängig des Mietvertrages zur Abrechnung der Heizkosten verpflichtet:

"Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05).

Damit, so der Deutsche Mieterbund (DMB), stellt der Bundesgerichtshof eindeutig klar, dass Mietvertragsregelungen zu Warmmieten, Endmieten, Heizkostenpauschalen usw. unzulässig sind."

Ausnahme: "Sofern dem Vermieter unverhältnismäßig hohe Kosten durch das Anbringen der für eine Verbrauchsermittlung erforderlichen Geräte entstehen (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV), kann er darauf verzichten.

Unverhältnismäßige Kosten, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten entbehrlich machen, sind nur dann gegeben, wenn in einem 10-Jahre-Vergleich die Kosten für Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die voraus-sichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 29. April 2003, Az: 64 S 46/03 Fundstelle: ZMR 2003, 679-680."

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/heizung/verteilschluessel.htm

Sind in allen Wohnungen WZ eingebaut, muss nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Betonung liegt auf ALLEN WOHNUNGEN. War der Wasserverbrauch bisher Bestandteil der Pauschale für Betriebskosten, so ist der kalkulierte Betrag von der Pauschale abzuziehen, ansonsten würde ja das Wasser doppelt bezahlt.

Wie ich es verstehe, bin ich dann als Vermieter nach der Heikostenverordnung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet.

Nein, wenn Pauschal- bzw. Inklusivmieten vereinbart sind, bist Du gar nicht zur Abrechnung verpflichtet und auch nicht berechtigt, auch nicht nach Modernisierung...

Darf ich dann auch den auf die Maßnahmen entfallenen Modernisierungsanteil gem $ 559 BGB umlegen oder ist die aufgrund der vereinbarten Inklusivmieten nicht möglich?

Doch, das ist natürlich möglich, bei Inklusivmieten sogar auf die gesamte Inklusivmiete inkl. Nebenkostenanteil...

Die Einsparungen kommen dann ja auch entsprechend den Mietern zugute.

Wieso kommen die ohne Abrechnung den Mietern zugute?

Benyamin 24.01.2013, 13:01

Danke für die qualifizierte Antwort!

Mit "Die Einsparungen kommen dann ja auch entsprechend den Mietern zugute." war ich natürtlich davon ausgegangen, dass die verbrauchsabhängig ermittelbaren Kosten nach der Modernisierung auch abgerechnet werden.

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MosqitoKiller 24.01.2013, 13:06
@Benyamin

Ohne Vertragsänderung ist das bei Pauschal- und Inklusivmieten einseitig nicht möglich, es ist ja gar kein Abrechnung vereinbart...

Das einzige, das in so einem Fall erlaubt ist, ist den Abrechnungsschlüssel einseitig auf "nach Verbrauch" zu ändern, wenn ohnehin schon eine Vorauszahlung mit Abrechnung vereinbart ist...

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Benyamin 24.01.2013, 13:23
@MosqitoKiller

Deinen letzten Kommentar verstehe ich nicht. Ich bin von § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB ausgegangen:

Dass damit gemäß § 556a Abs. 2 BGB ein Recht des Vermieters auf Änderung der mietvertraglich vereinbarten Mietstruktur für diejenigen Betriebskosten, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden, auch wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. s. hier

Sollte dieser § nicht anwendbar sein?

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MosqitoKiller 24.01.2013, 13:53
@Benyamin

Die Überschrift von § 556a BGB lautet "Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten"...

Um diesen festzulegen oder zu ändern, muss eine Abrechnung überhaupt erstmal vertraglich gem. § 556 Abs. 2 BGB vereinbart sein, sonst ist da nicht festzulegen oder zu ändern...

auch wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. s. hier

Nein, genau das steht da eben nicht...

Sollte dieser § nicht anwendbar sein?

Richtig, ohne gem. § 556 Abs. 2 BGB vereinbarte Vorauszahlung und Abrechnung keinen Anwendbarkeit von § 556a BGB...

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Benyamin 24.01.2013, 14:50
@MosqitoKiller

Da nicht so fit bin wie Du im Mietrecht, kann ich leider nur zitieren. Was ich dazu gefunden habe, stellt die einseitige Möglichkeit zur Änderung der Mietstruktur als rechtens dar insb. nach dem Urteil VIII ZR 97/11 vom 21.09.2011 ( http://www.haus-und-grund-bonn.de/bgh_viii_zr_9711.html ) :

"Der BGH stellte nun klar, dass der Vermieter grundsätzlich nach § 556 a Abs. 2 BGB berechtigt sei, auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umzustellen, selbst wenn damit eine Änderung der mietvertraglich vereinbarten Mietstruktur verbunden ist, also zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Hiervon seien Alt-Mietverträge nicht ausgenommen. "

Übersehe ich da noch immer etwas?

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MosqitoKiller 24.01.2013, 14:58
@Benyamin

Nein, da übersiehst Du nichts, das kannte ich auch noch nicht...

Muss ich mal lesen...

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MosqitoKiller 11.06.2013, 21:26
@Benyamin

Nur dass der BGH das offensichtlich sehr weit auslegt und anders als ich sieht. Eine Logik kann ich darin zwar nicht erkennen, da die Systematik der entsprechenden Gesetze eindeutig anders aufgebaut ist, aber wenn der BGH das so entscheidet, geht das eben...

Ich habe mir aber das Urteil im Original nicht durchgelesen, oft ergeben sich dadurch Erkenntnisse, dass dem Urteil ein anderer Sachverhalt zugrunde liegt und dieses auf den eigenen Fall gar nicht anwendbar ist...

Aber derzeit kannst und musst Du dann wohl vergessen, was ich zuvor geschrieben habe...

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