Ist mein Haus eine Kapitalanlage im sinne des Finanzamtes,wenn die Einliegerwohg.vermietet wird?

...komplette Frage anzeigen

4 Antworten

Die Mieterträge für diese Einliegerwohnung mußt Du versteuern. Gleichzeitig kannst Du Aufwendungen für diese anteilige vermietete Fläche auch bei der Steuererklärung absetzen. Wenn Du Deine Mieteinnahmen auch bei der Steuer angibst (Du kannst einen niedrigeren Satz ansetzen) kannst Du alle Kosten für Reparaturen vom Haus absetzen. Vielleicht brauchst Du neue Fenster, um die Wärmedämmung zu verbessern. Das solltest Du einmal mit dem Steuerberater besprechen. (macht sich bezahlt)

Schöne Ausführung, leider am Thema vorbei ;)

0

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Es ist mir bekannt, dass ich die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern muss und was ich in Absatz bringen kann. Meine Frage lautet aber, ob ich den erzielten Gewinn beim Hausverkauf versteuern muss, weil ich Einnahmen aus Vermietung der Einliegerwohnung erzielt habe? Und ob mein Haus nun eine Kapitalanlage ist? Obwohl es auch privat genutzt wird. Weil bei Kapitalanlagen der Gewinn immer versteuert werden muss! Danke!

0

es ist egal, ob du selber ´mieter´ bist oder jemand anderes, was die 10-jahres-frist angeht. irgendwie verwechselst du da auch was mit dieser frist.

also, es ist so: für den verkauf von immobilien bzw. die versteuerung eines evtl. gewinns gilt die sog. spekulationsfrist von 10 jahren. verkaufst du die immobilie innerhalb von 10 jahren nach dem kauf, musst du die differenz zwischen kauf- und verkaufspreis versteuern, sofern du mit gewinn verkaufst. erkundige dich beim steuerberater, welche angefallenen kosten die steuerlast mindern könnten. hast du z.b. renoviert/ modernisiert? was davon zählt zur instandhaltung? usw. nach ablauf der sog. spekulationsfrist von 10 jahren wird der gewinn nicht versteuert. habe das grade hinter mir und mein anwalt (für immobilien- und eigentumsrecht) macht das auch so.

wie gesagt, es ist egal, ob die immobilie leer steht, vermietet oder selbst genutzt wird. eine fremdvermietung kann allerdings ein hemmnis für den verkauf darstellen, interessenten sind nicht scharf auf vermietete immob.. aber das ist eine andere geschichte und war nicht deine frage

es ist egal, ob du selber ´mieter´ bist oder jemand anderes, was die 10-jahres-frist angeht.

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. Dieser Zehnjahreszeitraum wird meist auch als "Spekulationsfrist" bezeichnet. Hierbei stellt der Gesetzgeber auf eine taggenaue Rechnung ab.

Ausgenommen von der Besteuerung sind Grundstücke, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen sind selbst genutzte Zweitwohnungen und Ferienwohnungen.

Quelle: http://www.pwc.de/de/privatpersonen/veraeusserung-privater-immobilien.jhtml

0
@helmutgerke

Oh mann baghera....wenn man keine Ahnung hat....usw.

Danke an helmutgerke, der deinen "Beitrag" relativiert hat. Nur weil irgendein Jurist, der zwar mit Immobilienrecht arbeitet, aber möglicherweise 0 Ahnung von Steuerrecht hat (ist eben häufig so) das so macht, ist das das noch lange nicht richtig. Und "einfach mal so machen" kann bei einer Steuererklärung auch mal ganz böse nach hinten losgehen.

Also bitte nur Antworten geben, von deren Richtigkeit man überzeugt ist!

0

Wie du schon sagst: Für private Veräußerungsgeschäfte im Zusammenhang mit einem Grundstück gilt eine 10-Jahres-Frist nach § 23 Abs 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Davon ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Entscheidend ist, dass die Wohnung (in diesem Fall) im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wird ein Teil des Grundstücks zu fremden Wohnzwecken vermietet (hier Einliegerwohnung), so sind die Anschaffungskosten/Herstellungskosten und der Veräußerungspreis für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns (§23 EStG) nach der Nutzfläche aufzuteilen und den Nutzungen (eigene/fremde Wohnzwecke) zuzuschreiben (Anhang 26 ESt-Handbuch). Für die Einliegerwohnung könnte demnach ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG entstanden sein. Für weitere Ausführungen fehlen mir Informationen bezüglich der Dauer der Vermietung bzw. nicht mehr - Vermietung.

Vielen, vielen Dank! Die Einliegerwohnung wurde im Jahr 2011 für 7 Monate vermietet und in diesem Jahr, 2012, für 3 Monate! Des weiteren hat sie eine Größe von 47 m², die restliche Wohnfläche des Hauses beträgt 240 m². Das Haus würden wir im nächsten Jahr verkaufen wollen. Ich hoffe diese Informationen reichen erstmal. Danke!

0
@fressnapf75

In diesem Fall kann nicht von einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Jahre für zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücksanteil ausgegangen werden (Anhang 26 Rz. 25, 32 ESt-Handbuch). Anschaffungskosten und Veräußerungserlös entfallen zumindest zu 47/287 [m²] auf die Einliegerwohnung und sind demnach steuerpflichtig. Von einer zeitanteiligen Aufteilung (für die 7 und 3 Monate) habe ich bisher nichts gelesen. Gehe also davon aus, dass dieser Anteil (47/287) zu 100% steuerverstrickt ist.

0

nach meinem Steuerrechtsempfinden dürfte die vermietete Einliegerwohnung eine untergeordnete Rolle spielen und allenfalls nach dem Bewertungsgesetz (BewG) lediglich anteilig bei einer anfallenden Versteuerung Berücksichtigung finden.

Hochinteressant. Wofür ist das Bewertungsgesetz von Bedeutung?

0
@blackleather

Das Bewertungsgesetz bezweckt als Teil des Steuerrechts, einheitliche Regeln für die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen für alle Steuerrechtsgebiete aufzustellen.

M. E. dürfte es hier zur Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs herangezogen werden.

Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Bewertungsgesetz

0
@helmutgerke

M. E. nicht.

Kein vernünftiger Mensch käme auf die Idee, eine Verkehrswertschätzung für Verkaufszwecke anhand des BewG vorzunehmen.

Das BewG hat im Zusammenhang mit Grundvermögen lediglich 2 Funktionen:

  • es liefert den Einheitswert für die Grundsteuer

  • es liefert den Bedarfswert (in 2 Varianten: je nachdem, ob Bewertungsstichtag vor oder nach der ErbSt-Reform) für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Mit der Einkommensteuer - und demzufolge auch mit der einkommensteuerlichen "Spekulationsfrist" - hat das BewG nicht einmal ansatzweise etwas zu tun!

0
@blackleather

Kein vernünftiger Mensch käme auf die Idee...

Es geht nicht um vernünftige menschliche Belange, sondern um steuerrechtliche Bewertung.

Möglicherweise zieht die Finanzbehörde auch eine andere Bezugsgröße zur Ermittlung des Wertes; Einliegerwohnung zu Sachgesamtheit der Immobilie heran.

0

Was möchtest Du wissen?